在市场经济条件下，为了满足融资需要或经营 使用上的临时需要，越来越多的企业通过租赁形式 在租赁期内有偿转移资产的使用权 承租方则以支 付租金为代价获取资产的使用权。《企业会计准则 第21号——租赁》(以下简称《租赁准则们规范 了租赁的确认、计量和相关信息的列报 《营业税 暂行条例》及其实施细则、《企业所得税法》及其 实施条例也对租赁业务的税务处理办法作出过明确 规定：本文通过具体案例解析《租赁准则》与税法之间的差异，重点说明经营租赁业务的账务处理与 纳税申报方法。
中原光电股份有限公司{以下简称“中原公司”) 系上市公司 从2007年起执行新的《企业会计准 则》2010年12月28日中原公司与惠农实业有限 公司(以下简称“惠农公司”)签订经营租赁协议 将其持有产权的缶街房整体出租给惠农公司使用 同时向承租人提供日常维修 保安服务-租赁期开始日为2011年1月1日 为期3年 合同签订日 一次性收取三年租金360万元，临街房子租赁期开 始日已经交付惠农公司使用-2010年12月31日，该临街房原价756万元。预计；争残值36万元，折 日年限为20年，每年年折旧额36万元．已计提折 日90万元。2011年度用库存现金支付日常维修支 出6．8万元。中原公司采用成本模式对投资性房地 产进行后续计量，2011年12月，出租的临街房发 生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为600万 元，以前年度未计提减值。那么，该项租赁业务如 何进行账务处理与纳税申报。
一、相关规定
《企业会计准则一一基本准则》第九条规定， 企业应当以权责发生制为基础进行确认、计量和报 告。按照《企业会计准则第3号——投资性房地产》 的规定，投资性房地产，是指为赚取租金或资本增 值。或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产主 要包括已出租的土地使用权、持有并准备增值后转 让的土地使用权 已出租的建筑物；就中原公司而 言 投资性房地产是与经营性活动相关的其他经营 活动．形成的租金收入构成企业的其他业务收入， 与之相关的支出。包括折旧、 日常维修支出、保安 服务等则构成企业的其他业务成本、房地产租金收 入的确认、计量和披露适用《租赁准则061规定。《租 赁准则》第六章对经营租赁中出租人的会计处理作出明确规定。 出租人应当按资产的性质，将用作经营租赁的资产包括在资产负债表中的相关项目内，对于经营租赁的租金，出租人应当在租赁期内各个 期间按照直线法确认为当期损益{其他方法更为系统合理的 也可以采用其他方法)。对于经营租赁资产中的固定资产．出租人应当采用类似资产的折 旧政策计提折旧；对于其他经营租赁资产，应当采 用系统合理的方法进行摊销。
《营业税暂行条例实施细则》第二十五条明确纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。《企业所得税法实施条例》第九条规定 企业应纳税所得额的计算，以权责发生制为原则，属于当期的收入和费用．不论款项是否收付，均作为当期的 收入和费用；不属于当期的收入和费用 即使款项 已经在当期收付。均不作为当期的收入和费用，本条例和国务院财政、税务主管部门另有规定的除外。该条例第十九条规定：租金收入，是指企业提供固 定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的 收入。租金收入 按照合同约定的承租人应付租金 的日期确认收入的实现、《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》(国税函 [2010179号)关于租金收入确认问题规定 企业提 供固定资产、包装物或者其他有形资产使用权取得 的租金收入 应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中 如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度 且租金提前一次性支付的。根据《企业所得税法实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则 出租人可对上述已确 认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收 入、出租方如为在我国境内设有机构场所、且采取 据实申报缴纳企业所得税的非居民企业 也按本条规定执行。综合上述规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入。一般情况下 应按照合同约定的承租人应付租金的 日期确认收入的实现。但依据国税函[2010]79号文 件的规定，对企业一次性收取的租金收入同时符合 两个条件的 也可以在租赁期内分期均匀计入相关 年度收入。对企业一次性提前收取的租金收入不符合两个条件的 如租赁期限没有跨年度，或者虽跨年度但租金不得提前一次性支付而是到期一次性支付等 则只能按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。
可见，纳税人提供租赁业劳务采取预收款方式时，会计准则规定的收入确认原则与营业税应税收入礁认原则不同，会计准则以权责发生制作为收入确认的原则，营业税在预收款当期就全部确认为应税收入 体现的是收付实现制：会计准则收入确认原则与企业所得税应税收入确认原则不完全相同。当会计与税法确认收入的时间一致时 租赁业务不会产生暂时性差异 也不存在纳税调整问题，当会计与税法确认收入的时间不一致时，租赁业务则会产生暂时性差异 在申报企业所得税时需要作纳税调增或调减处理：因为本案一次性收取的租金收入同时符合两个条件，所以可以选择在租赁期内分期均匀计入相关年度收入。
二、账务处理
中原公司的账务处理如下：
1．2011年1月1日，整体出租临街房时
借：投资性房地产——临街房7560000
累计折日 900000
贷：固定资产 7560000
投资性房地产累计折日 900000
2 .2010年12月28日收取租金时
借:银行存款 3600000
贷:预收账款 3600000
3．在2011年1月申报缴纳租金收入应缴税费时
营业税=3600000x 5％=180000{元)
城市维护建设税-180000x7％=12600(元)
教育费附加=180000x3％=5400(元)
房产税=3600000x12％=432000{元)
以上税费合计630000元。
借: 应交税费
——应交营业税 180000
一一应交城市维护建设税 12600
一一应交教育费附加 5400
一一应交房产税 432000
贷；银行存款 630000
4．在2011年，会计遵循权责发生制原则,全年合计确认收入120万元、租赁房产的折日费用36万元、税金及附加21万元。
借；预收账款 1200000 ．
贷: 其他业务收入 1200000
借:其他业务成本 360000
贷：投资性房地产累计折日 360000
借 :营业税金及附加 210000
贷:应交税费
—一应交营业税 60000
——应交城市维护建设税 4200
——应交教育费附加 1800
———应交房产税 144000
“应交税费”账户的借方余额42万元，反映按照税法规定已经预交但按照会计准则规定尚未提供劳务的那部分预收款项对应的税费。
5 .201 7年度支付日常维修支出时
借:其他业务成本 68000
贷:库存现金 68000
6．2011年12月，出租的临街房发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为60元以前年度末计提减值。此时临街房的账面价值=756—90—36=630{万元)，应计提减值准备=630—600=30{万元)。计提减值准备时:
借：资产减值损失 300000
贷:投资性房地产减值准备 300000
7、2011年度终了，确定利润表所得税费用如果不考虑其他业务事项，仅就这一笔租赁业务来说，2011年度实现会计利润=120—36—21—6．8—30=26．2(万元)，应纳税所得额=26．2+30=56．2{万元)， 应纳所得税额得额=56．2x25％-14．05(万元)；
编制会计分录：
借 ： 所得税费用——当期所得税费140500
贷 : 应交税费——应交所得税 140500
三、纳税申报
营业税等税费申报表的填列相对简单．只需要将计税依据 适用税率、应纳税额、已纳税额等信息填入表中规定项目即可。具体填列方法从略，这里重点说明企业所得税年度纳税申报表的填列。
在申报2011年企业所得税时 将该笔租赁业务收入、成本、营业税金及附加填列在主表《企业听得税年度纳税申报表(A类)》及其附表中：按照附表一(1)《收入明细表》和附表二(1)《成本费用明细表》的填报说明，附表一<1)第6行 让渡资产使用权·项目、附表二(1)第6行”让渡资产使用权成本”项目分别填报让渡无形资产使用权发生的使用费收入(成本)以及以租赁业务为基本业务的出租固定资产、无形资产、投资性房地尸在主营业务收入中核算取得的租金收入(发生的租金成本)，因为中原公司提供的是有形资产的使用权且不是以租赁业务为基本业务，租金收入和成本是通过‘其他业务收入·、”其他业务成本·中核算的，所以在填表时 不能填入附表一(1) “主营业务收入”下的·让渡资产使用权”项目和附表二(1)”主营业务成本”下的“让渡资产使用权成本项目，而应该填入附表一(1)·其他业务收入’下的”其他项目和附表二(1)“其他业务成本”下的‘其他’项目。具体填列方法如下；
附表一(1)《收入明细表》第12行”其他”项目、主表第1行”营业收入”项目分别填写1200000元；
附表二(1)《成本费用明细表》第11行 “ 其他项目”主表第2行”营业成本”项目分别填写428000元(360000+68000)，
主表第3行“营业税金及附加”项目填写210000元
主表第7行“资产减值损失”项目填写300000元。
附表十《资产减值准备项目调整明细表》第8行“投资性房地产减值准备“项目本期计提额、期末余额和纳税调整额分别填列300000元；根据附表十的纳税调整额在附表三《纳税调整项目明细表》第51行”准备金调整项目”调增金额栏填列300000元。 同时在主表第14行“纳税调整增加额”栏填列300000元。主表规定项目填列后 据以计算“利润总额”，“应纳税所得额”和“应纳所得税额”等项目金额，
2012年，2013年会计处理和纳税申报表的填列方法相同。
