土地增值税的问题。是社会关心的一个热点问题。由于历史的原因，土地增值税在各地执行掌握的度上不太统一.对政策的理解也有不同看法.包括财政部、国家税务总局的业务部门也有一些不同的看法。有一些政策规定与实际情况还有一定的差距，执行中比较难-本文主要谈一些原则性的政策解释。在实际执行过程中，还是要以国家的税收法律法规为依据来执行。
一、土地增值税的基本税制
土地增值税是1993年12月国务院颁布的实施条例。1994年的1月份开始实施。1995年财政部、国家税务总局才出台实施细则，所以土地增值税先天不足。它是税收"家族"一个新成员，还有很多的缺陷。它是最年轻的一个税种，现在也是税收中最为复杂的税种。它的复杂程度超过了所得税的复杂程度，尤其现在搞土地增值税清算，可能不同的清算单位进行清算.其结果可能不同。
(一)土地增值税的基本概念
土地增值税是以纳税人转让国有土地使用权和地上的建筑物以及附着物所取得的增值额为征税对象，按照规定的税率征收的一种税，这句话有几层的含义，一是国有土地；二是转让；三是取得收入。
(二)土地增值税的纳税义务人
士地增值税纳税义务人的范围非常广：具体来讲，就是转让国有土地的使用权 地上建筑物以及附着物所取得收入的单位和个人，都是土地增值税的纳税义务人。这里包括各类的企业单位、事业单位、机关、社会团体、个体工商业户以及其他单位和个人：
根据国务院关于外商投资企业和外国企业适用增值税、消费税、营业税等税收暂行条例的有关问题的规定，土地增值税同样适用于涉外企业的单位和个人。因此.外商投资企业、外国企业、外国驻华机构、外国公民、华侨以及港澳同胞等，只要转让国有土地和房地产，都是土地增值税的纳税人。
此类纳税人有四个特点-第一个特点是不分法人和自然人不论你是企业或者是事业单位、行政单位、社会团体与其他组织和个人，只要有偿转让房地产都是土地增值税的纳税人：所以第一个特点，不管你是法人还是自然人，只要有这个行为，都是土地增值税的纳税人。
第二个特点.不分经济性质，也就是说不论是国有企业、集体企业、私营企业还是个体经营者或者呈联营企业、合资企业、合作企业、外商独资企业等，只要有偿转让房地产，也都是土地增值税的纳税人，不分经济性质。
第三个特点是不分内资和外资，中国人与外国人。不管外资、内资，只要有销售国有土地和房地产行为的，都是土地增值税的纳税人。
第四个特点是不分部门，不管企业、学校、机关、军队，只要有这些行为，都是土地增值税纳税人。
(三)土地增值税的征税范围
对于土地增值税的征税范围，一些地方可能在执行方面，有不同的理解和看法，但是都要以《土地增值税条例》规定的范围为依据。
凡是转让国有土地使用权，地上建筑物以及附着物所取得的收入的行为，都是土地增值税的征税范围，这是基本的概念。《土地增值税条例》第二条明确规定，转让国有土地使用权、地上建筑物以及附着物并取得收入，是指出售或者是其他方式有偿转让房地产的行为，继承和赠与不包括之内、这种无偿转让的房地产土地行为不属土地增值税的纳税范围-
1.关于地上建筑物
地上建筑物是指土地上一切建筑物，包括地下建筑物就是地下的各种附属设施，附着物是指依附于土地上不能够移动，一经移动都要遭到损坏或者是破坏的物品、这都是土地的附着物，这也是属于土地增值税的征税范围。所以，一个是土地使用权，一个是地上建筑物和附着物。
2.关于赠与和继承
因为国内其他税收对继承和 赠与是要征契税的。土地增值税是不对继承和赠与征土地增值税的法规上赠与的解释就是房产所有人、土地使用权所有人，将房产权，土地使用权赠与直系亲属或者是承担赡养义务的人。再就是房产所有人.土地使用权所有人通过中国境内的非盈利的社会团体。国家机关将房产权，土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利机构、公益事业的，这些都是属于赠与，不属于土地增值税纳税的范围，这些团体目前有这么几家 中国青少年发展基金会、希望工程基金会，宋庆龄基金会，减灾委员会，中国红十字会，中国残疾人联合会，还有全国老年基金会，还有一个老区促进会以及民政部门批准的其他单位。
二、关于土地增值税征收的三个界限
根据《土地增值税暂行条例》的规定，凡是转让国有土地使用权、地上建筑物以及附着物的，并取得收入的行为都要缴纳土地增值税：这样的界定有三个含义，第一层含义是土地增值税仅对转让国有土地才征收，被转让的集体土地是不征税的。现在有一些地方搞试点 集体土地的流转试点。个别地方对这个征税严格地来讲，它是不符合国家税收法规定的。如果是一些农民、纳税人要行政诉讼或者是向法院起诉，他们是要败诉的。
为什么对集体土地不征税呢，这是因为根据我国土地法的规定 国家为了公共利益，可以依照法律规定，对集体的土地进行征用。被依法征用后的土地都属于国家所有，没有被国家征用的集体土地是不得转让的，转让是违法的。现在当然有转让的都是不合法的，不合法的行为只能用其他一些办法来解决，而不是税收能够解决得了的。
第二层含义呈只对转让的房地产征收土地增值税，不转让不征税。比如房地产搞出租 不转让，不是卖了，是租给一些人使用，虽说有收入，但没有发生产权的转让、转移，只是租赁，所以不征土地增值税。
第三层含义是对转让房地产并取得的收入征税，就是转让了一定要有收入。没有收入是不征税的。无偿转让，比如赠与和继承，虽然说发生了转让行为，但没有取得收入，所以也不征土地增值税，进一步讲，就是转让了没有达到一定的增值额也是不征税的、
征税范围的确定标准，以上谈了几个方面，所以只对转让国有土地使用权以及地上建筑物和附着物的行为征收土地增值税，而对于转让非国有土地使用权的行为不征税。转让的土地所有权是否为国家所有，是判定是否属于土地增值税征税范围的第一千标准。
根据我国宪法和我国土地管理法的规定，城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地除有法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有。国家为了公共的利益可以依照法律规定对集体土地实行征用 依法被征用后的土地就属于国家所有了。对于上述的法律规定属于国家所有的土地 其土地使用权在转让时要按照土地增值税条例，属于土地增值税征收范围，而农村集体土地根据我国土地法和我国城市房地产管理法及其他规定，是不得自行转让的 只有根据有关法律被国家征用 变为国家所有之后才能进行转让；因此集体土地转让是一种违法行为，应该由有关部门来处理；对于目前违法将集体上地转让给其他单位和个人的情况 基层主管部门包括中介机构在处理这些税收问题的时候.一定要等补办了土地征用或者是出让手续后，变为国家的所有权之后，才能对其征收土地增值税。
只有土地使用权及土地上的建筑物和附着物发生转让的行为，才征收土地增值税，对不发生转让的行为，不征收土地增值税。这里的土地使用权、地上的建筑物、附着物是否发生转让是判定属于土地增值税范围的第二个标准。但是，土地增值税的征税范围，不包括国有土地使用权出让的所得收入：现在国家把土地授权出让，它是以国家收入权出让的身份将土地使用权在一定的期限内让子土地使用者，并由土地使用者向国家支付使用权出让金，这种行为是不征土地增值税的、就是说，在国有土地第一个环节出让，比如说搞土地的拍卖.国家拿了土地出让金，由生地变为熟地，出让给土地储备中心，第一个环节是以国家的身份对土地进行出让，这个行为是不征土地增值税的.在第二个环节转让的时候才要进行征税，也就是出让和转让不是一个概念。
因为这种行为是属于政府垄断的土地一级市场，土地使用权的出让是国家凭借土地的所有权 向土地使用者收取的租金。出让的目的是实行国有土地有偿使用制度，为了更好地合理开发利用经营土地，因此，土地使用权的出让不属于土地增值税的征税范围。而国有土地使用权的转让是指土地使用者通过转让等形式取得使用权以后，将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换、赠与等，这属于二级市场。土地增值税是在土地的转让，以及地上建筑物、附着物的转让，就是在二级的市场上是征收的：在一级市场上国家出让土地呈不征土地增值税的，这个要搞清楚。土地增值税增值范围不包括未转让土地使用权的行为，是否发生房地产权属、土地使用权的房产权属的转让，是确定纳税人征税范围的又一个标准，土地使用权未转让的不能征收土地增值税。
