三、征收土地增值税应注意的几个问题
(-)应按实际占有征收土地增值税
对未办理地使用权转让土地，地使用权转让、抵押或者是置换土地，无论是否取得了土地使用权或权属证书，只要土地使用者享有、占有、使用、收益或者足处分该土地的权利，且有合同等证据的，在实际上也视为土地转让，税务机关按熙规定也要征税。-些土地开发 项口签了合同，没有办理实际的转讣的手续，但是拥有实际的使用权、处置权，有权力处置该土地的使用权。对这种行为，目前税务机关认 定其属于女质上转让，尽管没有办手续，但是也要征收土地增值税。
(二)房产继承不征I：地增值税
房地产的继承足指房产的原，" 权所有人，依照法律的规定取得I： 地使用权，土地使用人死亡以后由 其继承人依法承受死者房产权和[： 地使用权的民事法律行为。继承通 常分为法定继承和遗嘱继承。法定继承指由死者的父母、子女、兄弟姐妹等亲属继承房地产。遗嘱继承主要指由死者生前立的遗嘱中指定的继承人继承房产，这种行为发生了房产权属的变更，但是作为房产权、土地使用权的原所有人并没有因为权属的转让而取得任何收入，所以这种继承也不征收土地增值税。
去年，网上炒的所谓"加名税"，就是《婚姻法》调整以后，很多人要在房产证L加名。如果不加名，结婚以后房产谁登记的就是属十谁的，房产不属于共同所有，干是网上就出现了加名税，而且炒得很热。比如房产足丈大的名义登记的房产，其妻子也要加上名，她要获得房产的'半产权。对此是否征税，各地执行不一致，有的地方征税，有的地方不征税。为此，国家税务总局发/紧急通知，明确了对这种行为 '律不征税。
(三)房地产抵押在抵押期间不征收土地增值税
房地产抵押是指房地产的产权所有人依法取得土地使用权的土地使用人，作为债务人或者足第三人向债权人提供不动产作为清偿债务的担保而不转移占有的法律行为。这种情况由于房产的产权、土地使用权在抵押期间产权并没有发生权属的变更，房产的产权所有人、土地使用权仍然足对房地产施行占用、使用、收益的权利，房产的产权所有人、土地使用权人，虽然在抵押期间取得了一定的收入，但是实际上该收入在抵押期间将连本带利偿还给债权人。因此，对房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税。对抵押期满后，继续收取押金收入的行为，就视为转让收入，征收土地增值税。
(四)房地产的交换应该缴税
房地产的交换是一个房地产项目与另'方的房地产项目进行交换的行为。由于这种情况发牛/房产权、土地使用权的转移，交换双方都取得了实物形态的收入，符合这三个标准：一是转让，二足收入，三是国有的土地，因此这种交换也应该缴税。因为这种交换属于已经发生了产权、使用权的转移，并且交换足有收入的，所以要征税。
(五)政府的征用行为现在暂免 征收：土地增值税
因国家建设需要依法征用，收 回国有I：地使用权、地止建筑物以 及附着物而使房地产权属发生转移， 是指城市实施规划，国家建设需要 而被政府批准征用的房产或者足收 回的土地使用权，这种惦况是发生 了权属的变更。原房地产的所有人 因土地使用权而取得了一定的收入。 对此，按照现行规定，是免征土地 增值税的。这种情况与上述房地产 交换是十一样的。尽管足发生了产 权和使用权的转移， 也行收入，仙 是对这种情况免征土地增值税。
上述情况，足在实际操作过程 中，可能遇到的部分情况。但足对 其他一些情况，可能还有很多没有 提到的情况。总之，应按照征税范 围的：：个标准来界定。
四，土地增值税计税的依据
上地增值税的汁税依据足转让 房地产所取得的增值额。纳税人转 让房地产所得的收入减除成本，就 是条例规定的扣除一些项日后的余 额，为土地增值税汁税依据。计算 增值额要把握两个关键，一是转让 房地产收入； ：足扣除项日金额。
征收土地增值税工作主要是在 扣除项日上的'些认定和汁算，这 是土地增值税清算的-个核心问题。 房地产转让：的收入按照条例的规定， 足转让国有土地使用权、地上建筑 物以及附着物所取得的收入的行为。 纳税人转让房地产所取得的收入包 括货币收入、实物收入和其他收入。
房地产开发企业将开发产品或 足用于职工的福利、奖金、奖励； 或是对外投资；或足分配给股东或 者是投资人；或者足抵偿债务换取 单位成个人的非货币性的资产发十 的收入，权属转移时， 也应当视同 销售房地，"。其收人要按照下列的 方式和顺序末确认：一是按本企业 在同一地区、同'年度销售的同类 房地，"的平均价格来决定；-：足山 上管税务机关参照当地当年同类房 地产的市场价格或者是评估价值来 确定。房地产企业将开发的部分房 地产转为企业山用，或者用于出机 等商业㈩途的，如果产权没有发十 转移，不征收土地增值税的。
一些开发小区建了车库，车库的产权足属十谁的，足不是销售了，应有'个判定标准。行的地方对地下车库征税，有的地方不征税。我们认为，如果房地产开发商是拥有车库的产权，作为出租给仕户使用，这种收租金的行为不征收土地增值税；如果把车库销售给住户，应当征收土地增值税。
(一)关于转让房地产汁算的方法
转让房地产的收入个仅仅是指交易双方的成文价，还包括税务机关根据评估价确定的收入。现在存在着很多的阴阳合同，中报价格不真实。针对这种情况可以按照税务机关的评估价来确定。
在现实交易十，转让房地产收入的形式足多种多样的，其中包括范围非常广泛，对纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格的，转让房地产成交价格低于房地产评仙价格，又无正当理由的行为，按照实施细则的规定，由评估机构参照同类房地广：的市场价格进行评估，这就足大家普遍执行的核定征收。
核定征收的本意足对那些账口不健全，有意隐瞒账目或者足造成无法核算成本行为的·种惩罚性的手段。核定应该从高不从低。实际执行的情况足，房地产商普遍不愿意查账，原意核定征收。他们说核定征收里面有弹性，有很多东西n/以操作。这说明核定征收跟原来制订政策的初衷足不'致的。国家税务总局2010午下发了一个文什，规定核定征收最低个能低于5%。5%在一些经济发达地区足很低的，在一些经济不发达地区又足很高的。所以政策执行很难全国统一，只能规定最低不低于5%，但在一些发达地区都要在10%以上才行。所以核定征收是下一步进行土地增值税检查的一个重点。2011午同家税务总局检查了北京、山东、山西和青岛的房地产开发企业。
我们现在对确实无法核定成本的企业，列了二种情况进行核定征收。第一是隐瞒虚报房地产成交价格；第：足提供的扪除项口不真实；不齐全；第二是转让房地产或者是成文价格明显低于评估价格，也没有正当理由。
房地产的评估价格足山政府批准设立的房地产评估机构根据相同地段，同类房地产进行综合评定的价格，评估价格必须经当地税务机关确认。税务机关有核定汁税依据、计税价格的权力，这是有法律依据的，评仙机构的价格要经税务机关确认。
条例中所说的隐瞒、虑报房地产成交价格，足指纳税人不报或者行意低报转让土地使用权、地上建筑物和附着物的买卖行为。条例巾的扣除项口不实足指纳税人在纳税时不据实提供扣除项目余额的行为。转让房地产成交价格低于房地产评估价格又无正当理由，足指山纳税人中报的转讣房地产实际成交价格
