产权式酒店在中国落地生根，最早是房地产开发商借以融资、盘活资产的一种方式。它对于开发商而言不失为一种较好的营销策略，对促进房地产市场的发展有其积极的作用。开发商为了推销产权式酒店，往往抛出这样诱人的广告：业主投资买房，统一由专业酒店管理公司来经营管理，投资者回报丰厚，除了100%的物业产权外，每年还有10%—30%的纯利回报。
高额回报使得这一投资模式，对于投资者而言极具吸引力，很多人趋之若鹜。但是应该注意的是，投资不能光看广告，要看实效。面对“忽悠”，我们需要一双慧眼，既要看到可期的未来，也要看到潜在的风险。
税收负担 不能雾里看花
房产开发商
开发商将产权式酒店销售给投资者(业主)，按照规定主要应该缴纳以下税金：
营业税及附加
根据《营业税暂行条例》规定，开发商需要缴纳5%的营业税。同时还需要缴纳城市建设维护税、教育费附加。
企业所得税
根据《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)等相关规定，开发商取得了销售的预收款即需要按照25%税率的预缴企业所得税。
土地增值税
按照《土地增值税暂行条例》等相关规定，开发商销售产权式酒店给业主，需要缴纳土地增值税。
印花税
根据《财政部国家税务总局关于印花税若干政策的通知》(财税[2006]162号)规定，销售产权式酒店而签订的购房合同应按产权转移书据0.05%缴纳印花税。
投资者(业主)
购买环节
契税
根据《契税暂行条例》的规定，投资者(业主)购买了产权式酒店，就应该缴纳3%-5%的契税。
印花税
投资者(业主)签订了购买产权式酒店的购房合同，应该缴纳0.05%的印花税，还应按权利许可证照，按件缴纳印花税5元。
收取房租环节
业主(投资者)将所购买的产权式酒店委托酒店管理公司进行经营，并向其固定收取每年投资额10%以上的投资收益。对于这样的投资收益只能界定为出租房屋的租金收入。因此，主要涉税有：
营业税及附加
《国家税务总局关于酒店产权式经营业主税收问题的批复》(国税函[2006]478号)明确规定：
投资者(业主)按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入，根据有关税收法律、行政法规的规定，应按照“服务业-租赁业”征收5%的营业税。
同时按照相关规定还应该缴纳城建税、教育费附加。
房产税
根据《房产税暂行条例》规定，业主对外出租房屋，房产税以租金收入为计税依据，税率为12%。
土地使用税
根据《城镇土地使用税暂行条例》规定，对业主拥有的产权式酒店，应该按照《国有土地使用权证》所载面积征收土地使用税。
个人所得税
《国家税务总局关于酒店产权式经营业主税收问题的批复》(国税函[2006]478号)明确规定：
投资者(业主)按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入，根据有关税收法律、行政法规的规定，按照财产租赁所得项目征收个人所得税。
税率：按照《财政部国家税务总局关于调整住房租赁市场税收政策的通知》(财税[2000]125号)规定，对个人出租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。
计税依据：按照《国家税务总局关于个人所得税若干问题的批复》(国税函[2002]146号)规定：
个人出租财产取得的财产租赁收入，在计算缴纳个人所得税时，应依次扣除相关费用。
酒店管理方
酒店管理方一般是房地产开发商出资成立的管理酒店的公司，也有可能是开发商聘请的专业酒店管理公司。酒店管理公司承担着酒店经营管理的重要职责，它主要涉及以下税金：
营业税及附加
根据《营业税暂行条例》及相关规定，对酒店管理公司取得的经营收入，应该征收5%的营业税金以及相应的城建税、教育费附加。
企业所得税
根据《企业所得税法》规定，酒店管理公司应该就其经营的净所得缴纳25%的企业所得税。
其他
(1)代扣代缴投资者的房租收入的个人所得税
根据《个人所得税法》相关规定，酒店管理公司是个人所得税的扣缴义务人，按照税法规定代扣代缴个人所得税是扣缴义务人的法定义务，必须依法履行。
(2)代扣代缴投资者(业主)的营业税、房产税和土地使用税
一般说来，主管税务机关会要求酒店管理公司代扣代缴投资者(业主)应该缴纳的营业税、房产税和土地使用税。
面对没有政策依据的代扣代缴如果不执行，势必加深与税务机关的征纳矛盾；如果代扣了投资者的相关税金，相当于直接减少了投资者的收益，也会加剧与投资者的对立。
主管税务机关
由于购买产权式酒店的投资者均是自然人，主管税务机关如何有效征收投资者出租收入的营业税、房产税、土地使用税，不能说税务机关是束手无策，起码是成为了征管的难题之一。
委托酒店管理公司代扣代缴
如果主管税务机关委托酒店管理公司代扣代缴，对强化这一部分税金的征管意义重大。但是没有充分的法律、政策依据，酒店管理公司很难履行代扣代缴职能，投资者也可能不认可这种没有法律、政策依据的代扣代缴。
主管税务机关直接征收
面对众多的购买产权式酒店的投资者，主管税务机关直接征收的难度可想而知。这不仅增大了征税成本，而且极有可能导致国家税款白白流失。
从上述分析可知，产权式酒店模式对于开发商(含酒店管理方)、投资者以及主管税务机关都存在较多的税务问题。这些税收问题很可能导致开发商无法兑现对投资者收益回报的承诺，投资者的利益得不到有效保障，国家的税款也可能会有所流失。
