刘玉章讲义
开征土地增值税的目的
(1)为了增强国家对房地产开发和房地产市场调控力度，规范房地产市场。
(2)为了限制房价上涨过快，抑制炒买炒卖房地产的行为。
(3)为了提高我国土地的利用效率。
(4)为了规范国家参与国有土地增值收益的分配方式，增加国家财政收入。
主要亮点有两个，其一是按照房产销售增值额的高低实行差别累进税率；二是对于不同类型的房产实行差别税率。
征税方法：实行先预征，后清算，多退少补。
国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知(国发[2010]10号)
提高战略级别的严厉性(体现在两个方面)：
(一)将遏制房价与维护社会稳定等量齐观，这是中央对高房价的社会危害性评级最严厉的一次。
(二)首次将问责机制提到文件的"第二条"，通知强调："对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任"，并且让监察部介入。这意味着，维护房价稳定已经被纳入党纪国法的考核体系，堵死了地方官员在遏制高房价上侥幸和绥靖的退路。
遏制房价过快上涨的四大手段：
(一)运用信贷政策遏制房价上涨
《国十条》要求，单套面积在90M2以上的，提高首付比例；商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。
(二)坚决遏制外地炒房者
《国十条》要求，对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限定购房套数。
(三)发挥税收的调控作用
《国十条》要求发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定,认真做好土地增值税的征收管理工作,对定价过高、涨幅过快的房地产开发项目进行重点清算和稽查。
(四)以问责制强化执行力
《国十条》指出，各地区、各有关部门必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施，遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。建立考核问责机制，对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。
国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知(国税发[2010]53号)
一、统一思想认识，全面加强土地增值税征管工作
各级税务机关要认真贯彻落实国务院通知精神，高度重视土地增值税征管工作，进一步加强土地增值税清算，强化税收调节作用。
还没有全面组织清算、管理比较松懈的地区，要转变观念、提高认识，将思想统一到国发[2010]10号文件精神上来，坚决、全面、深入的推进本地区土地增值税清算工作，不折不扣地将国发[2010]10号文件精神落到实处。
二、科学合理制定预征率，加强土地增值税预征工作
改变目前部分地区存在的预征率偏低，与房价快速上涨不匹配的情况。通过科学、精细的测算，研究预征率调整与房价上涨的挂钩机制。为了发挥土地增值税在预征阶段的调节作用，各地须对目前的预征率进行调整。
(1)除保障性住房外；保障性住房不预征；
(2)东部地区省份预征率不得低于2%；
(3)中部和东北地区省份不得低于1.5%；
(4)西部地区省份不得低于1%；
各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率。
三、规范核定征收，堵塞税收征管漏洞
核定征收必须严格依照税收法律法规规定的条件进行，任何单位和个人不得擅自扩大核定征收范围，严禁在清算中出现"以核定为主、一核了之"、"求快图省"的做法。对确需核定征收的，要严格按照税收法律法规的要求，从严、从高确定核定征收率。为了规范核定工作，核定征收率原则上不得低于5%。
四、深入贯彻《土地增值税清算管理规程》，提高清算工作水平。对清算工作开展情况进行有力的督导检查，建立问责机制，积极推动土地增值税清算工作，提高土地增值税征管水平。
《2010年税收专项检查工作方案》-- 土地增值税部分
1、是否按规定申报预缴土地增值税，其会计处理是否正确。
2、是否不按规定进行成本分摊，增值额的计算是否正确。国税发(2009)31号文
3、对普通标准住宅的界定是否符合要求，是否将高档住宅与普通标准住宅混淆在一起预交或清算土地增值税。国税发(2009)91号文
4、是否以工程未结算、未决算或商品房未销售完毕等理由不进行土地增值税的清算。
5、是否不按规定确定土地增值税的清算单位。国税发(2006)187号文
6、是否按规定对开发成本中的利息支出进行分离，超过贷款期限的利息和罚息是否税前剔除。国税函[2010]220号
7、土地增值税清算后再有偿转让房地产是否按规定纳税。
《关于土地增值税清算政策的回顾》
1、2006年3月2日，财政部、国家税务总局《关于土地增值税若干问题的通知》(财税〔2006〕21号文)；
2、2006年12月28日，国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006]187号)；
3、2007年12月29日，国家税务总局公布了《土地增值税清算鉴证业务准则》(国税发[2007]132号)；
4、2008年4月11日，国家税务总局《关于进一步开展土地增值税清算工作的通知》(国税函〔2008〕318号)；
5、2009年4月29日，国家税务总局《关于加强税种征管促进堵漏增收的若干意见》(国税发[2009]85号)；
6、2009年 5月 20日，国家税务总局发布了《土地增值税清算管理规程》(国税发 [2009]91号)；
7、2010年5月19日，国家税务总局《关于土地增值税清算有关问题的通知》(国税函[2010]220号)；
8、2010年5月25日，国家税务总局《关于加强土地增值税征管工作的通知》(国税发[2010]53号)。
第一节 土地增值税概述(上)
一、土地增值税：是对转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
(一)纳税人：
(二)征税范围：有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物产权所取得的增值额。
1、"国有土地"是指法律规定属于国家所有的土地。
2、地上建筑物及附着物连同土地一并转让。
(三)征税范围的界定：
1.土地增值税是对转让国有土地使用权、地上建筑物和附着物的行为征税。只对转让国有土地使用权征税，转让集体所有土地是违法行为；
2.土地增值税是对国有土地使用权及其地上的建筑物和附着物的转让行为征税。
不包括出让；不包括未转让；
3.土地增值税是对转让房地产并取得收入的行为征税。虽转让未取得收入不征税。
二、收入总额的确认
(一)《清算管理规程》：审核收入情况时，应结合房产销售分户明细表、销售发票、销售合同(含房管部门网上备案登记资料)、商品房销售(预售)许可证及其他有关资料，重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性，以核实计税收入；对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致的，以实测面积确认收入。
(二)220号函：已全额开具商品房销售发票的，按照发票所载金额确认收入；未开具发票或未全额开具发票的，以销售合同所载的售房金额及其他收益确认收入；合同所载房面积与实际测量面积不一致，应在计算土地增值税时予以调整。
(三)视同销售和自用房地产的收入确定
(1)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、职工奖励、对外投资、分配给股东或投资人、债务重组、非货币性交易等，发生所有权转移时应视同销售房地产, 缴纳土地增值税。(六种)国税发[2006]187号，国税函(2009)3号，财企(2009)242号
(2)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果土地使用权未发生转移，不征收土地增值税，在税款清算时不列收入，也不扣除相应的成本和费用。
三、扣除项目内容：
扣除项目包括取得土地使用权所支付的金额和房地产开发成本
(一)取得土地使用权所支付的金额：是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。包括地价款、契税、缴纳有关登记、过户手续费等。国税发[2009]31号，国税函[2010]220号
1.同一宗土地有多个开发项目，是否予以分摊，分摊办法是否合理、合规，具体金额的计算是否正确。
2.是否存在将房地产开发费用记入取得土地使用权支付金额以及土地征用及拆迁补偿费的情形。
3.房地产开发企业逾期开发缴纳的土地闲置费不得扣除。国税函[2010]220号
(二)房地产开发成本
1.土地征用及拆迁补偿费：包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
(1)企业用本项目建造的房地产安置回迁户的，安置用房视同销售处理，同时确认为房地产开发项目的拆迁补偿费。房地产开发企业支付给回迁户的补差价款，计入拆迁补偿费；回迁户支付给房地产开发企业的补差价款，应抵减本项目拆迁补偿费。
(2)企业采取异地安置，异地安置的房屋属于自行开发建造的，房屋价值按视同销售处理，并计入本项目的拆迁补偿费。
(3)异地安置的房屋属于购入的，以实际支付的购房支出计入拆迁补偿费。
(4)货币安置拆迁的，房地产开发企业凭合法有效凭据计入拆迁补偿费。
《清算管理规程》：审查支付给个人的拆迁补偿款、拆迁(回迁)合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。
2.前期工程费：包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、"三通一平"等支出。临时性的
3.基础设施费：指开发项目在开发过程中所发生的各项基础设施支出，主要包括开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明等社区管网工程费和环境卫生、园林绿化等园林环境工程费。审查时应当重点关注：
(1)前期工程费、基础设施费是否真实发生，是否存在虚列情形。
(2)是否将房地产开发费用记入前期工程费、基础设施费。
(3)多个(或分期)项目共同发生的前期工程费、基础设施费，是否按项目合理分摊。国税发[2009]31号
4.建筑安装工程费：指开发项目开发过程中发生的各项建筑安装费用。主要包括开发项目建筑工程费和开发项目安装工程费等。
(1)发生的费用是否与工程结算报告(书)、工程决算报告(书)、审计报告、工程施工合同记载的内容相符。
(2)房地产开发企业自购建筑材料时，自购建材费用是否重复计算扣除项目。甲供材料
(3)参照当地当期同类开发项目单位平均建安成本或当地建设部门公布的单位定额成本，验证建筑安装工程费支出是否存在异常。
(4)建筑安装发票是否在项目所在地税务机关开具(例，铝合金门窗)。
5.公共配套设施费：指在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施。独立的、非营利性的，且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、政府公用事业单位的公共配套设施支出。
(1)公共配套设施的界定是否准确，公共配套设施费是否真实发生，有无预提的公共配套设施费情况。国税发[2009]31号，国税函[2010]220号
(2)是否将房地产开发费用计入公共配套设施费。
(3)多个(或分期)项目共同发生的公共配套设施费，是否按项目合理分摊。国税发[2009]31号
《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》(国税发[2009]31号)第32条：(二)公共配套设施尚未建造或尚未完工的，经中介机构鉴证后可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。
-- 计算土地增值税时，无发票不得扣除。
提示：国税发[2006]31号：
1、企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。
例、甲房地产公司开发的某新建小区地处郊区，城市配套设施较差，为提高小区的服务功能，规划建设一所小学校，建设总投资3000万元，市财政局同意用教育经费给予补偿2400万元，补偿款已存入银行，其余由甲公司自行解决。
(1)收到补偿款
借：银行存款 2400万
贷：开发产品 2400万
(2)将差额转损益，调整当期应纳税所得额。
借：营业外支出等 600万
贷：开发产品 600万
在计算土地增值税时，应调整到"开发产品"中。
提示：国税发[2006]31号：
2、利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进行处理。
(1)利用地下人防工程建造的车库；
(2)独立的、有产权的地下车库。单独核算成本
6.开发间接费：指企业为直接组织和管理开发项目所发生的，且不能将其归属于特定成本对象的成本费用性支出。主要包括管理人员工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、工程管理费、利息支出、周转房摊销以及项目营销设施建造费等。-- 属于弹性较大的费用项目。
