今天我主要讲三个方面的问题：
一、调控限购新政形势下房地产开发走向。
二、目前房地产开发企业项目来源、取得途径。
三、城中村改造、旧城改造、搬迁企业土地开发政策规定及操作实务。
首先介绍一下第一个大问题：调控限购新政形势下房地产开发走向。
我们认为房地产行业仍是国民经济的支柱产业，有很好的发展前景，增长势头还会持续下去。在07年底，房地产业曾有一个比较冷的时期，国家为了刺激房地产业的复苏曾出台了很多政策，当时讲到房地产行业是国民经济的支柱产业，一业兴带来百业旺，是资本密集型也是劳动密集型产业，这一产业会带动很多相关产业的发展，是国民经济的支柱产业。尤其我国正处在城镇化快速发展时期，大量农村人口向城镇集聚，他们需要在城市买房，这就带动了房地产业的刚性需求，所以房地产业的发展前景广阔。
国家出台相关政策的目的在于稳定房地产价格，促进房地产行业平稳健康的发展。年后国务院出台政策要求各直辖市，计划单列市，省会城市和房价格过高、增长过快的城市出台限购令。作为河北省来说目前仅限于石家庄市。其实对于石家庄市来说，相对于其他省会城市，本市的房价还是比较低的。全国较大城市诸如北京、上海、广州、深圳等城市的房价已达到每平米二、三万，三、四万，在较好地段甚至达到每平米十几万。而石家庄作为二线城市，目前二环以内每平米6000元左右，大户型精装修或者花园式洋房等能达到每平米一万，边远一点的大概在每平米四五千左右。所以石家庄的房价相对还是较低的，由于国务院出台政策，要求省会城市调控房价。市政府不得不担任起调控房价的责任出台限购令。
从长远发展来看，石家庄要发展成500万人口的大型城市，对房地产业还是有刚性需求的一面，房地产业还会有增长趋势，只不过通过调控涨幅会小一些。由于石家庄房价源本来就低，出台政策后，石家庄市领跑全国的房地产价格的上涨幅度。我所是90多个地产企业的法律顾问，经过我所律师们的探讨研究，认定石家庄不存在房价降下来的可能。尤其石家庄是省会城市，三年大变样期间，投入了上千亿的基础设施资金，城市环境和人们的居住品质都有了较好的改善，这些必然反映到地价和房价上，大变样后城市面貌不能和以前同日而语。所以石家庄市的房价还是会上涨的。而其他地市，包括县城是不限购的，虽然限购政策对房地产业会有一定影响，人们的购买力会相对缩小，但现在已有很多的房地产开发企业尤其是中小企业，向其他地级市和县城发展，开拓业务，这不仅自然而然的符合了国家加快中小城市建设的发展规划，同时也引导资金向中小城市发展和渗透，从一定程度上刺激了本行业的发展。
今天讲的第二个大问题是房地产开发企业的项目来源和主要途径。
下面先介绍一下房地产开发企业项目来源。
第一是城中村改造。石家庄市城中村还远远没有改造完，二环以内45个城中村，还有7个城中村没有改造，二环以外三环以内约120多个城中村还有待改造。石家庄市城中村改造今年的重点是二环以内，要求开始动工，二环周边可视范围以内的村庄要求改造，沿着重大基础设施和大项目所涉及到的村也要进行城中村改造，当然这些城中村改造也需要有序稳度发展，防止一哄而上，打乱市场。
第二是旧城改造。旧生活区、危漏房改造，如棉三棉四，单位较老房屋等。
第三是搬迁企业的土地开发。三年大变样期间很多企业搬出市里，搬迁以后的土地根据城市的总体规划，除去道路、绿地、市政占地外，其他土地仍需要开发建设。
第四是沿街土地可以搞合作开发。沿街的企事业单位的土地允许自用，改扩建。中小企业有7%的土地可以做办公楼，宿舍等进行建设。沿街的企事业出地，开发商出钱，代办手续，代建。建好后，沿街的门脸房开发企业取得一定年限的使用权（其实是一种租赁），或者自营或者出租，租金收益作为投资建设的补偿。
第五是新民居建设。三年大变样期间省委省政府尤其张书记主抓新民居建设，前年石家庄市180个示范村，去年360个示范村。在新民居建设当中，由于县里城市规划区范围之外的农村在集体土地上进行民居改造建设，也有一部分开发企业介入进去，投资并帮其管理建设，获得一定收益。由于土地不用出钱，最多有个启动资金或支付建安资金，由村民出钱购买。或者置换，节余的土地，尤其是临城镇周边，城郊结合部的农村，土地征收后可以搞商品住宅开发。也可卖建设用地指标，村民的住宅用地是建设用地，建设用地是有指标的，如果没有建设用地指标，农用地是不可以直接征收的。农用地转为建设用地，才能进行征收。实际过程中还有一些开发企业直接在节余土地上建设住宅，在社会上销售，即小产权房。新民居建设催生了一大批小产权房，当然小产权房是违反国家政策的，集体土地上的房屋是不允许向城镇居民销售的，但是这种状况已经持续了很多年，不是短时间能够改变的。
在新民居建设当中，还有一些问题，如农民进行种地、养殖等事务较多，不愿意上楼，曾有农民被上楼的说法。国务院的调研和媒体报道对新民居建设持不鼓励的态度。从新民居建设的本意来说，是改善农村居民的居住条件，搞好水电暖气配套设施，使布局结构更合理。对石家庄市来说，新民居建设仍需要发展，只是审批管理控制较为严格，作为开发企业来说仍可以介入这一领域。
第六是工业地产的开发。目前做房地产开发不要仅局限于商业和住宅，还应考虑工业和旅游地产的开发。工业用地也开始通过招拍挂的方式取得土地。土地资源越来越成为稀缺的资源，通过招拍挂或其他方式取得土地，可以自己建设厂房，以后既可以自用也可以出租和转让，并且可以办证。所以工业地产也应该成为我们关注的开发领域。
第七是旅游地产的开发。石家庄周边，包括滹沱河综合治理，太平河，城市周边民心河等，可借势做旅游地产开发。居民在工作之余，好多人选择休闲度假，旅游地产已非常有发展前景。由于工业地产和旅游地产的开发现在出于起步阶段，地价还是相当便宜，我们认为先下手为强，进入越早成本越低，以后利润会逐渐的显现出来。
当然房地产项目的来源还有其他很多钟，我们应该拓宽思路，不只是局限于商业和住宅。
以下我介绍以下房地产开发企业项目取得途径。尤其是新开始做房地产开发的企业的老板应该怎么来拿项目呢？
一是直接参与招拍挂公开出让取得土地。
二、通过股权转让取得项目。有些企业对自己已取得的项目，或者由于资金不足等原因无力做下去，或者由于其他原因不想继续做下去，于是想把项目转让出去，开发商可以通过股权转让的方式取得项目。现在很多房地产开发企业每做一个项目成立一个公司，转让时连公司一同转让，通过股权转让取得项目，营业税，契税较低，具有一定优势。
三、项目转让。项目转让是有条件的，净地不允许转让，投资必须达到25%以上，（不包括地价），才允许做项目转让。另外还有其他一些详细规定。
四、合作开发。有的公司取得土地，但由于资金不足，无力单独完成项目，此时可以和资金雄厚的开发商搞合作开发，最后利益分成。
当然取得项目的途径还有很多，我所律师编写过一本书，专门介绍开发企业取得项目的途径，书中介绍的取得途径有39种之多。。
下面讲今天的第三个大问题也是今天要讲的主要内容：城中村改造政策规定及操作实务
一、城中村改造现状在上述讲述中已有介绍，在这里再提供一些详细信息。
三年大变样期间，石家庄市的城中村改造比较红火，其他地级市改造进程缓慢，不及石家庄市的二分之一。石家庄地区县城城中村改造在大变样期间，基本上没做。距离石家庄市较近的正定、藁城、栾城、鹿泉有开始做，但非常少，作为开发企业来说应该向地级市包括县城渗透。由于处于起步阶段，周边县政府基本没有出台相关政策，大部分是在套用石家庄市的政策。正定政府4月7日刚出台一部《关于规范和加快城中村改造及旧城改造的实施意见》，藁城去年10月份也出台一份文件。其他很多地方还没出台。在改造初期，政策还不完善，在政策掌握上比较灵活，做项目拿地相对好做。待政策较为完善，进入开发商较多的时候，竞争也会变大，到时再找城中村改造的项目就会比较困难。所以城中村改造现状应该向地级市和周围的县城发展。县城城中村改造项目房价也在上涨，比如藁城等地在预售许可证还没下的时候房屋就销售一空，可见居民对房屋的需求还是很大的，当然销售是否合政策是另外一个问题，我们暂且不论。正定19个城中村要开始改造，周边省市的城中村改造比石家庄要慢的多，太原有一百多个城中村需要改造，但是由于政策不完善，太原市政府曾邀请我所律师前往探讨相关问题，介绍石家庄市的政策规定和实务操作。
二、石家庄市城中村改造政策规定及实务
（一）石家庄市城中村改造政策。石家庄市城中村改造走在全国的前列，政策规定是相当成熟和规范的。所以石家庄市城中村改造早在2002年开始就出台14号文，适用期是5年，到07年结束。08年张书记提出三年大变样，开始了新一轮的城市建设，城中村改造如火如荼的开展起来。石家庄城中村改造，尤其是08年以后，政策规定相当完善，下面介绍一下相关文件。
1、关于进一步加快城中村改造的实施意见（08年5号文）
规定了城中村改造的程序、规划方案、土地利用、拆迁安置、优惠政策（配套费减免、出让收益返还）等核心内容，此文件依然是目前石家庄市城中村改造的基本依据。
2、关于进一步加快城中村改造的指导意见（城指办【2008】25号）
明确了回迁面积原则上按1:1置换，不超过300平米每户，这其实是政府的指导价。城中村改造涉及很多村，人们之间攀比严重，总是就高不就低。在之前没有规定补偿面积，较为混乱。
3、关于进一步加快城中村改造实施意见的补充意见（09年6号文）
规范程序、每户回迁不超过300平米、方案需表决、一级开发二级开发联动、区政府主导城中村改造、回迁房办理房权证前不得上市
4、石家庄市拆迁管理办公室关于城中村改造拆迁管理的实施意见 市拆管字[2008]第02号
城中村拆迁手续的办理
5、关于进一步加强和改进城乡规划管理工作的意见 石政发〔2009〕10号
高层容积率不超过2.5；道路红线30米以上，住宅严禁设底商；楼间距、楼面宽度等有相关指标，目的在于提高居民的居住品质。
6、河北省国土资源厅支持城镇面貌三年大变样十条措施 冀国土资地字［2009］8号
7、石家庄市城中村改造开发企业准入暂行规定 市村改办[2009]1号
限定资质，要求三级以上，业绩要求20万平米。石家庄内也有例外，开发企业可以不具备三级以上资质，但是总公司或母公司是三级以上开发企业，由总公司或者母公司出具相关证明，分公司或子公司可以介入城中村改造项目。
8、石家庄市城市建设“三年大变样”指挥部办公室关于加快办理城中村改造有关土地手续的通知 城指办发（2009）077号
城中村改造征地需提交的资料；
回迁安置用地可划拨、协议出让，40%出让金
9、关于明确市区城中村改造中村民回迁楼认定及产权登记程序的意见市政办函 （2009）68号
回迁楼的位置、楼号等在总平图上标注；
办理回迁楼产权登记的程序及资料。
10、关于进一步规范城中村改造的实施意见的通知石政办发〔2010〕18号
1）2010年后城中村改造重点：二环路以内未启动的；二环路外侧可视范围内的；主要市政及公用设施建设所涉及的。
市政及公用配套设施暂不具备条件的村庄，原则上不列入近期改造计划。
2）城中村改造规划方案和拆迁补偿安置方案批准后，由辖区政府商国土部门组织公开招标选定一级开发企业。
参与投标的企业要符合《石家庄市城中村改造开发企业准入暂行规定》有关要求。
招标时要进入有形建筑市场，由市招标办全程监督。
经招标选定开发企业后，由国土部门按照一级开发的程序做出委托，明确一级开发主体，报市城中村改造办公室备案，同时通报市发改、规划、建设、国土等相关部门和单位。
11、石家庄市人民政府关于进一步落实石家庄市区预留发展安置用地政策的实施意见 石政发〔2010〕48号
人均一分地，给村里预留发展用地，用于村集体商业、工业等经济发展；
可作为回迁房周转用地，提前利用；
划拨登记在村委会或居委会名下；
交政府出让后，出让净收益返还。
12、石家庄市城中村旧城改造土地收储工作流程石政办函〔2010〕61号
二环内的城中村拆迁完成后的土地储备程序
13、石家庄市市区土地收储工作流程石政办发〔2011〕17号
储备流程
以下介绍一下城中村改造政策规定的城中村改造原则
一是政府主导：首先列入计划。不能一哄而上，引起供过于求。需要条件具备，领导班子团结，人们改造意向比较强烈等，必须经审批列入计划，经政府审批，才能享受政府的改造政策。另外改造范围、回迁用地与回迁面积、委托、指导、成本 核算、收益返还等，政府也需要得到开发企业的审定，如何成为开发的主体，如何运作，政府需要主导。
二是规划先行：要规划条件、编制规划方案、注明回迁， 开发体量与开发企业实力的选定、回迁用地方式。
三是村民自愿：一村一案表决：是否改造、合作方式、拆迁补偿安置方案等，村委会组织法80%表决。石家庄市的城中村改造使村民得到实惠，也改善了他们的居住条件。大变样期间，没有发生恶性事件，拆迁工作深入人心，周围尚未改造的村民改造意愿也比较强烈。拆迁安置补偿方案已经比较成熟，表决通过和拆迁都是相当快的。
四是一村一策：补偿标准、方式、面积等
五是实现四个转变：村改居、土地集体转国有、村委会改居委会、村企业变股份企业，所以城中村改造不仅仅是物的有形的改造，也包括身份的置换，企业的改制等。
（二）石家庄市城中村改造程序
1、辖区政府向市城中村改造办公室提出申请，经市政府批准后列入城中村改造年度计划。其实每一个城中村改造都是开发企业现行介入，只有少数是自行改造，多数城中村不具有改造的实力，选择与开发商合作。后面的程序也是开发商在积极推动，代为跑办。
（村委会—区政府）
2、列入改造计划后向市规划管理部门申请规划条件。明确项目红线，容积率，建筑密度，配套设施如托儿所，幼儿园，学校，邮局，医院等。
（村委会、开发商）
3、根据规划部门批准的规划条件来编制规划方案和土地利用方案。一般也是由开发公司来做，其内容包括原村庄的住宅现状，土地利用方案，建设设计方案，回迁区域和开发区域的位置，配套设施有哪些，包括经济效益分析等。这些都需要开发公司先行介入。其实规划方案以及后面需要讲的拆迁安置补偿方案都是开发商与村委会之间的利益博弈。当然规划方案的制定也是需要投资的，在符合规定的前提下，征求村委会和区政府街道办事处的意见后，由开发公司委托设计公司来编制规划方案。
（村委会、开发公司——区政府——规划局、土地局——城中村改造办公室）
4、区政府组织村委会根据批准的规划方案和土地利用方案制定拆迁安置补偿方案。（一村一案）在实务当中，一般是先定拆迁安置补偿方案，对村民的安置区域和安置面积都要提前规划好，尤其是安置面积需要提前确定，才能在规划方案里确定回迁楼的用地面积，楼座，楼间距，总型图。
5、对《拆迁安置补偿方案》进行表决，表决时区政府和区城中村改造办公室需派员参加。（最好在经市拆迁办批准后再进行表决、公证处进行公证）保证合法有效性。
6、实施拆迁。一般委托村委会实施。（拆迁过程中事项的公证）开发公司作为一级开发主体，成为城中村改造的实施主体，但对村里的实际情况不了解，所以一般由开发公司出资，根据拆迁安置补偿方案，委托村委会组织实施。
7、有周转地的，办理土地、规划、施工各项手续，建设回迁楼。
8、拆迁完毕，开发用地储备。
以下讲一下城中村改造土地利用问题。城中村改造拆完后土地是分为三部分的。一部分是回迁用地，建设回迁住宅，商业，回迁服务和办公楼；第二是市政公用设施用地，包括道路、绿地等；第三是开发用地，这也是开发企业利益所在。回迁用地是通过划拨的方式，直接划回村集体来建回迁楼。当然回迁用地也可以通过出让的方式，如果通过出让的方式获得，需要支付土地出让金。回迁用地直接划拨给村委会，开发用地拆迁完后先收土，拿到土地中心，然后由土地交易市场实行招拍挂。
9、开发土地公开出让，竞得土地后办理开工手续，建立商品住宅。
以上是城中村改造的程序。
那么开发企业如何介入城中村改造中来，根据现有的规定怎样成为一级开发的主体，怎样通过招拍挂成为二级开发主体？现介绍一下开发企业参与城中村改造实行一级开发和二级开发的关系。现在城中村改造实行一级开发制度，大致程序是开发企业与村委会签订协议，得到村委会的认可，然后需要得到街道办事处和区政府的认可。因为一级开发企业的选聘是区政府主导，商国土部门选定一级开发主体，再由市地产集团出具委托，与开发企业签订一级开发委托协议，才能成为一级开发主体，实行一级开发。一级开发是指城中村改造房屋拆迁拆除达到三通一平。开发企业首先要作为一级开发的主体，实务当中一般是先在村里，同时经过区政府同意，成为一级开发主体，签订协议后要报城中村改造办公室备案，城中村改造办公室要给土地规划建设部门发盘，明确某项目选定了某个开发企业作为一级开发企业主体。一级开发结束后要进行成本评估评审，从理论上来说，一级开发不必然成为二级开发主体，不一定拿到开发用地。二级开发主体要走招牌挂的程序。所以需要对一级开发付出的成本做一个判定，开发企业实施拆迁的费用以及付出的拆迁安置补偿费用等开支由评估单位（政府指定的）进行评估，最后由财政局财审中心进行评审来确定一级开发支付的成本，实际当中一级开发成本有票据的是一大部分，但也有另外一部分支出没有正规票据，评审中心不予评定。作为开发企业来说，实施一级开发目的是二级开发，拿地后做商品住宅开发获取利益。作为政府，其指导思想也希望由实施一级开发的开发主体进行二级开发。16号文补充意见规定实行委托一级开发主体实施一级开发，进行二级开发联动。在实施过程中，往往是一由一级开发企业先行建设回迁房，二级开发需要通过招牌挂，公开出让，招牌挂时回迁住宅二级开发是附带义务的，要进行回迁安置房的建设，但拿地的时候需要支付全额地价，在建设回迁安置房屋时，资金再在全地价款中进行拨付。建设回迁安置房的资金在一级开发的成本中已经测算出来了。作为一级开发主体，已开始进行了回迁安置房屋的建设，已投入了建设资金，这会使得非一级开发主体再介入进来就很困难，交接、评估等工作也不容易进行。所以实务当中，进行了一级开发的主体往往会成为二级开发主体。
作为开发企业参与城中村改造首先会进行成本测算。开发商和村委会之间会讨价还价，作为开发商来说希望回迁面积越小越好，作为村委会来说希望回迁面积越大越好。
1、拆迁安置补偿成本
（1）回迁安置房建设成本
（2）补偿费用
（3）实施拆迁费用
2、商品房楼面地价
拆迁安置补偿成本÷商品房建筑面积（开发用地面积×容积率）
（取得开发用地成本）
3、拟建商品房每平米建筑面积建设成本
楼面地价＋建安成本＋配套费用＋其它
4、利润=市场价-拟建商品房每平米建筑面积建设成本
当然，这是一种较为粗略的算法，具体测算我还是建议找一个为房地产服务的会计师做详细的测算，对开发成本有一个全面的把握。有了具体成本把握，才知道如何确定开发面积和开发后获得利润的大小。
城中村改造协议内容
1、项目基本情况，位置，面积，人口等。
2、项目性质及规划指标，是否列入规划范围等。一般开发商和村委会签订协议涉及规划指标往往指回迁面积，回迁用地指标。
3、运作模式。如开发商出资，跑办手续，村委会出地等。
4、规划方案
5、拆迁补偿安置方案制定及实施
6、拆迁费及支付方式、拆迁期限及交地标准
7、双方权利义务
8、回迁安置房屋建设。回迁安置房屋的户型需要征求村委会的意见，有时需要单独签订有关户型的补充协议，开发公司负责建设，村委会进行监督，如建筑材料的监督，质量的监督等。村委会可设立监督小组或委托监理公司来进行监理。包括时间，期限，交房标准等。交房标准涉及到住宅的交房标准，商业的交房标准，办公用房的交房标准，有时交房标准需要签订额外的补充协议。当然作为开发商来说，希望降低交房标准，作为村委会来说，希望尽可能高的提高交房标准。
9、 乙方收益
10、双方履约保证
11、其它
城中村改造补充协议文本
1、拆迁补偿安置协议（草案）
2、回迁安置房屋建设协议
3、回迁安置交房标准
住宅
商业
服务办公用房
参与城中村改造一级开发与二级开发关系
1、一级开发（结束）成本评估、评审。
2、二级开发附带建设回迁安置房屋义务通过招拍挂取得开发土地，支付全地价款。
3、建设回迁安置房屋资金，从开发土地全地价款支付。
4、回迁用地早划拨，开发土地出让前一级开发主体已开始建设回迁安置房，他人难以介入。
5、一般一级开发主体取得开发土地。
注、政府收益返还村集体基本没有。
旧城改造的政策与实务
当前由于国务院拆迁安置补偿条例已经废止，出台了《国有土地上房屋征收与补偿条例》，石家庄市出台了《石家庄市国有土地上房屋征收与补偿实施办法（征求意见稿）》，我所期刊第二期上有此内容，国有土地上房屋涉及到征收，需要等《办法》的出台。旧城改造肯定是要实施的，大量的生活区，包括危陋房是需要改造的。目前危漏房是房管局下属的开发公司来做，但是下属公司能力有限，其无法按时做完，目前也有很多开发公司提出，不能搞部门垄断，希望能介入进来，开发商具有开发的实力和能力，而房管局下属公司实力不够，开发进程缓慢，针对这一情况，政府也在制定相关政策，以后可能会有一些变化。
1、旧城改造
旧城改造、危陋房改造
2、实施单位
开发企业、房管局
3、过程演变
协议出让、毛地出让——房地产开发公司拆迁——拆迁条例——拆迁证
净地出让——一级开发
4、一级开发程序
区政府申请列入计划；
发布征收决定；
编制一级开发实施方案，进行成本测算；
选择一级开发企业，签订委托协议；
办理一级开发各项手续；
制定拆迁补偿安置方案并表决；
实施拆迁；
签订拆迁协议；
现场验收；
成本评审；
地块储备；
移交地产市场；
组织出让。
当前的旧城改造
新的项目暂停，拆迁条例的废止，征收补偿条例的出台导致新的变化。
实验项目。
搬迁企业土地开发
一、列入主城区搬迁改造方案企业政策
搬迁企业主要涉及两部分，一是列入主城区搬迁改造方案的企业，第二是其他搬迁企业。对列入主城区搬迁改造方案的企业，石家庄市专门有文件对此作了规定。对列入方案的企业搬迁土地返还政策是有区别的。现在有新规定，列入主城区搬迁改造方案的企业二环以内国有企业，通过公开出让，根据规划的新用途，商业、住宅等进行招牌挂，公开出让起始价的90%归原土地使用权人，起始价以上部分10%归原土地使用权人。起始价一般通过评估单位的评估来确定。
（一）公开出让起始价的90%归原土地使用权人，起始价以上部分10%归原土地使用权人
（二）二环之外的企业经批准亦可享受主城区企业搬迁政策。
二、其它企业搬迁政策
（一）二环以内企业土地，公开出让所得总价款直接“四六分成”。
（二）二环以外企业土地，公开出让所得价款，扣除规定费用后”四六分成”。
三、开发商如何取得搬迁企业土地进行开发
与原土地使用权人合作取得竞价优势。
1、合作开发
2、代理收储
