YB项目因融资需要，将部分待售房产的权属登记在本公司名下，今年预出售这部分房产时，被税局要求按存量房交税，不再按新建商品房处理。针对以上问题，向集团内各地产公司做出如下税务提示：

　　一、存量房与旧房

　　目前，个别省市地税文件中有对"存量房"的定义，但税总文件中只是明确了"存量房"的各项规定，没发现对"存量房"的定义。

　　省市地税文件方面，如青岛地税2011年第7号公告规定："存量房地产是指纳税人通过购买或自建方式取得，并已办理了房地产权属登记手续的房地产。"天津地税2016年第22号公告规定："房地产开发企业转让取得房地权证的自建商品房，不论使用时间和磨损程度如何，凡签署存量房买卖合同(协议)的均属于存量房，按存量房转让计征土地增值税。"青岛地税对存量房的判断标准是"办理了房地产权属登记手续"，天津地税则是"取得房地权证"和"签署存量房买卖合同"。

　　"旧房"是一个与"新建房"对应的概念，在税总文件中有明确的定义。财税字[1995]48号文规定："新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定。"

　　从以上税务文件理解，存量房可以是自建房产，也可以是购置房产，其主要判断标志是已办证，而旧房是已使用或已磨损的自建房产，两者既有区别也有交集。如地产公司自建的房产同时具有已使用(或已磨损)和已将权属证书办至本公司名下两种特征，则既是旧房也是存量房。

　　各省市地税对土地增值税一些具体问题的规定不尽相同，甚至与税总的规定也不一致，例如广西地税对旧房的规定。桂财财税字(1995)第28号规定："为便于税收管理，关于新建房与旧房的界定标准为：凡房屋建成后至第一次办理产权证完毕，这段时间属于新建房，如再次办理产权转移的，不论时间长短与磨损程度如何，一律视为旧房。"这里旧房的判断标准就不是已使用或者已磨损了，而是已办理产权证。广西地税的这个文件目前仍然有效。

　　二、房地产权属登记手续

　　存量房所谓"已办理了房地产权属登记手续"应该指"小房产证"，即2015年3月1日以后各地陆续核发的《不动产权证书》，和实施不动产统一登记前依法核发的《房地产权证》或《房屋所有产权证》(与《国有土地使用权证》配套，房、地两证的地区核发)，与项目公司在项目竣工后办理的初始产权登记无关。

　　《不动产权证书》有单一版和集成版两个版本，单一版证书记载一个不动产单元上的不动产权利，集成版证书记载同一权利人在同一登记辖区内享有的多个不动产单元上的不动产权利。目前主要采用单一版证书。

　　据了解，目前部分项目的初始产权登记即为《不动产权证》或《房地产权证》，其登记的内容是整栋楼或者若干户房屋。本次YB项目被要求按存量房计税的已办证房产的《不动产权证书》为单一版证书，即一户一证，与购房人最终办理的《不动产权证书》完全相同。

　　三、存量房的税务问题

　　存量房的税务问题，一方面来源于税局对存量房计算方式的文件规定，一方面来源于政府相关部门的不动产登记系统。在政府相关部门的房屋交易与产权管理系统中，新建商品房与存量房的信息核验、网签备案、资金监管等均分属两个不同系统。

　　1、土增税问题

　　自建商品房如果被认定为存量房，则其土增税不再适用新建房转让的计算规则，而是适用评估扣除法。

　　首先是存量房的计税收入方面，各地均建立了存量房交易申报价格比对系统，对各类存量房地产进行评估，以评估值的一定比例作为计税参考值。申报价格高于计税参考值的，以申报价格作为计税价格；申报价格低于计税参考值的，如纳税人不能举证正当理由，以计税参考值作为计税价格。

　　其次是存量房的扣除项目方面，其扣除项目只有取得土地使用权所支付的地价款、房屋及建筑物的评估价格及转让环节缴纳的税金。扣除项目中实际开发成本被评估值取代，并且没有开发费用和加计扣除。

　　2、增值税问题

　　营改增后，部分省市地税在问题解答中答复，地产公司如将其开发的房地产项目的权属登记至本公司名下，则地产公司将该房产销售并按一般计税方法计税时，销售额中不允许扣除土地成本。

　　例如，河北地税关于全面推开营改增有关政策问题的解答(之二)：房地产开发企业销售权属登记在自己名下的不动产，应当按照《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局2016年第14号公告)的规定进行税务处理，不适用《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》(国家税务总局公告2016年第18号)，不允许扣除土地成本。

　　再如，江苏地税营改增热点问题解答(十四)：取得的不动产包括直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。纳税人销售权属登记在自己名下的不动产时，适用《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》。房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，不适用《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》，而是适用《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》。也就是说，纳税人销售还没有进行权属登记的不动产时，即是一手不动产时，不适用该《办法》。

　　四、提示与应对

　　综上所述，因将房地产权属登记至本公司名下而引发的存量房税务风险是确实存在的，但原地税对土增税的管理极其混乱，加之各地国土及住建系统不动产管理的复杂性，这种税务风险尚未大面积爆发，即使上述举例的省市也存在没有按照文件规定不折不扣执行到位的情况。

　　现就此项税务风险，对集团内各地产公司提出如下要求：

　　第一，切实了解并追踪本地税局政策及实务操作流程，尤其是国地税合并后本地政策及实务操作是否会发生变化。据了解，部分项目将房地产权属登记至本公司名下，但因还没发生已登记房产出售的情况，故对当地的税务政策并不了解。

　　第二，对已办理权属登记的待售房产进行摸底调查并填报《已办证待售房产调查表》(附件)，于×月×日前报送集团财务部×××邮箱。

　　第三，对于存量房税务风险尚未出现的项目，如已办证待售房产和未办证待售房产出现均等销售机会时，优先出售已办证待售房产。

　　各公司对以上税务提示有何问题，请及时与集团财务部税务组联系，谢谢！