国税发〔2009〕31号的规定：已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定：可售面积单位工程成本=成本对象总成本÷成本对象总可售面积；已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本。但是国税发〔2009〕31号并没有对可售建筑面积这一核心概念进行定义，这也是我国税法的通病。什么叫可售建筑面积，实务界一时处于盲人摸象的状态，但是根据《中华人民共和国城市房地产管理法(修订版)》第三十八条的规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。因而可转让的房地产仅是办出产权证的房地产。以《中华人民共和国城市房地产管理法(修订版)》第三十八条解释了可售建筑面积的定义后，问题就迎刃而解。

　　在案例6-3中，按《中华人民共和国城市房地产管理法(修订版)》的规定，无权属证书的房地产不得转让，因而该项目可转让的建筑面积为能办出产权证的建筑面积，即该项目的总可售面积为10000平方米，成本对象总成本为8000万元，则可售面积单位工程成本=8000/10000=0.8万元；在地上有产权证建筑面积全部销售的情况下，根据国税发〔2009〕31号的规定"已销开发产品的计税成本=已实现销售的可售面积×可售面积单位工程成本"，因而已销开发产品的计税成本=10000×0.8=8000万元，并无不妥。

　　我的经验

　　这是通行的一种计算与分摊单位成本的简易方法，笔者曾经做过3000个左右房地产公司学员的样本调查，按这种方法进行财税处理的公司占调查样本的20%。