问：根据增值税法的规定，先开具发票的，为开具发票的当天发生增值税纳税义务。我公司销售开发的商品房期房，因银行按揭贷款时必须开具增值发票。请问，我公司开具的首付款发票应当如何缴纳增值税？
　　中汇(十堰)税务师群 赵辉
　　答：根据《国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点有关税收征收管理事项的公告》(国家税务总局公告2016年第23号)的规定，自2016年5月1日起，纳入新系统推行范围的试点纳税人及新办增值税纳税人，应使用新系统选择相应的编码开具增值税发票，其中增值税发票包括增值税专用发票、增值税普通发票、机动车销售统一发票、增值税电子普通发票。对于房地产企业销售自行开发的房屋，应当在附件《商品和服务税收分类与编码(试行)(电子件)》相应的编码开具增值税发票。《国家税务总局关于营改增试点若干征管问题的公告》(国家税务总局公告2016年第53号)又对国家税务总局公告2016年第23号作出补充规定：将《商品和服务税收分类与编码(试行)》中的分类编码中增加“未发生销售行为的不征税项目”，用于纳税人收取款项但未发生销售货物、应税劳务、服务、无形资产或不动产的情形。“未发生销售行为的不征税项目”下设 “预付卡销售和充值”、“销售自行开发的房地产项目预收款”、“已申报缴纳营业税未开票补开票”。使用“未发生销售行为的不征税项目”编码，发票税率栏应填写“不征税”，不得开具增值税专用发票。
　　由此可见，对房地产公司销售自行开发的不动产开具发票区分两种情形：一是房屋已交付所收取房款，均应当在《商品和服务税收分类与编码(试行)》中的分类编码中“销售不动产”项下的“销售房地产开发住宅”和“销售房地产开发商业用房”开具增值税发票，相应应当按照适用税率或征收率缴纳增值税；二是房屋未交付之前预收房款，在《商品和服务税收分类与编码(试行)》中的分类编码中“未发生销售行为的不征税项目”下“销售自行开发的房地产项目预收款”开具增值税普通发票。在这种情形下，开具了增值税普通发票但并不发生增值税纳税义务。但根据《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税〔2016〕36号)的规定,房地产开发企业采取预收款方式销售所开发的房地产项目,在收到预收款时按照3%的预征率预缴增值税。