2016年05月11日 天津市开发区国税局
一、关于物业管理公司收取水电费问题
物业公司收取水电费，按以下情况区分对待：
(一)物业管理公司销售水、电行为
供水、供电公司统一将水、电销售给物业管理公司，统一向物业管理公司结算收取水、电费，并向物业管理公司开具货物销售发票。再由物业管理公司向住户销售水、电并收取价款的行为，属于物业管理公司销售水、电行为。物业管理公司发生上述销售水、电行为的，应当核定相应税目税率并按销售货物计算缴纳增值税。
(二)物业管理公司代收水、电行为
物业管理公司受供水、供电公司委托代收水、电费，同时具备以下条件的，暂不征收增值税：
1、持有相关代收协议；
2、物业公司不垫付资金；
3、代收水、电费时，将供水、供电公司开具给用户的货物销售发票转交给用户；
4、物业管理公司按销货方实际收取的销售额和增值税额与客户结算货款，并另外收取手续费(手续费部分按照经纪代理服务计算缴纳增值税)。
二、什么情况下可以使用新系统中差额征税开票功能？
根据国家税务总局公告2016年第23号相关规定，按照现行政策规定适用差额征税办法缴纳增值税，且不得全额开具增值税发票的(财政部、税务总局另有规定的除外)，纳税人自行开具或者税务机关代开增值税发票时，可以使用新系统中差额征税开票功能。
营改增适用差额征税政策且不得全额开具增值税专用发票的情形总结如下：
(1)经纪代理服务
经纪代理服务，以取得的全部价款和价外费用，扣除向委托方收取并代为支付的政府性基金或者行政事业性收费后的余额为销售额。向委托方收取的政府性基金或者行政事业性收费，不得开具增值税专用发票。
(2)原有形动产融资性售后回租服务
根据2016年4月30日前签订的有形动产融资性售后回租合同，在合同到期前提供的有形动产融资性售后回租服务，可以选择以下方法之一计算销售额：
①以向承租方收取的全部价款和价外费用，扣除向承租方收取的价款本金，以及对外支付的借款利息(包括外汇借款和人民币借款利息)、发行债券利息后的余额为销售额。
试点纳税人提供有形动产融资性售后回租服务，向承租方收取的有形动产价款本金，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。
②以向承租方收取的全部价款和价外费用，扣除支付的借款利息(包括外汇借款和人民币借款利息)、发行债券利息后的余额为销售额。
(3)旅游服务
试点纳税人提供旅游服务，可以选择以取得的全部价款和价外费用，扣除向旅游服务购买方收取并支付给其他单位或者个人的住宿费、餐饮费、交通费、签证费、门票费和支付给其他接团旅游企业的旅游费用后的余额为销售额。
选择上述办法计算销售额的试点纳税人，向旅游服务购买方收取并支付的上述费用，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。
(4)劳务派遣服务
一般纳税人提供劳务派遣服务，可以选择差额纳税，以取得的全部价款和价外费用，扣除代用工单位支付给劳务派遣员工的工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金后的余额为销售额，按照简易计税方法依5%的征收率计算缴纳增值税。
选择差额纳税的纳税人，向用工单位收取用于支付给劳务派遣员工工资、福利和为其办理社会保险及住房公积金的费用，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。
(5)人力资源外包服务
纳税人提供人力资源外包服务，按照经纪代理服务缴纳增值税，其销售额不包括受客户单位委托代为向客户单位员工发放的工资和代理缴纳的社会保险、住房公积金。向委托方收取并代为发放的工资和代理缴纳的社会保险、住房公积金，不得开具增值税专用发票，可以开具普通发票。
三、一个项目甲方和乙方签订了合同，施工许可证上注明的开工日期在4月30日前，5月1日后乙方又与丙方签订了分包合同，丙方是否能能够选择简易计税方法？
财税(2016)36号文规定，为建筑工程老项目提供的建筑服务可以选择适用简易计税方法。丙方提供的建筑服务业务实质来看，是在为甲方的建筑老项目提供建筑服务，所以按照政策规定，丙方可以选择适用简易计税方法。
四、原兼营增值税、营业税业务分别享受小微企业优惠政策的纳税人，如何享受小微企业增值税优惠政策？
根据国家税务总局公告2016年第23号相关规定，增值税小规模纳税人应分别核算销售货物，提供加工、修理修配劳务的销售额，和销售服务、无形资产的销售额。增值税小规模纳税人销售货物，提供加工、修理修配劳务月销售额不超过3万元(按季纳税9万元)，销售服务、无形资产月销售额不超过3万元(按季纳税9万元)的，自2016年5月1日起至2017年12月31日，可分别享受小微企业暂免征收增值税优惠政策。
五、营业税的相关减免税政策在实施营改增后，是否全部延续执行？
增值税减免税政策应当按照《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》(财税[2016]36号)规定执行，无相关文件规定的暂不予执行。
六、转租不动产如何纳税？可否选择简易计税办法？
16号公告中明确，取得的不动产，包括以直接购买、接受捐赠、接受投资入股、自建以及抵债等各种形式取得的不动产。对于租入等形式取得不拥有所有权只拥有使用权的不动产对外出租，按照纳税人出租不动产执行11%税率。一般纳税人将2016年4月30日之前租入或受托管理的不动产对外转租的，可选择简易办法征税；将5月1日之后租入或受托管理的不动产对外转租的，不能选择简易办法征税，简易计税备案需提供2016年4月30日之前租入不动产的租赁合同或其他授权合同。
七、自建不动产对外出租选择简易计税办法取得时点如何确定？
纳税人取得的第一个《建筑工程施工许可证》或建筑工程承包合同注明的开工时间在2016年4月30日前的项目可以选择适用简易计税办法。
