房地产企业主营业务收入确认条件以《企业会计准则-收入》为依据，而企业所得税计税收入确认的条件以国税发【2009】31号文件为依据。会计处理方法与税法执行口径的差异会导致纳税调整方法不同。现结合会计处理说明房地产企业预售房款的纳税调整方法。
一、房地产公司会计核算1.领取预售房许可证之后至开发产品交付之前收到的款项，全部作“预收账款”处理。
2.所有主营业务收入均通过预收账款科目结转。即使是一次性收款同时交房结算方式，也先借记“银行存款”，贷记“预收账款”，同时借记“预收账款”，贷记“主营业务收入”。
3.预收账款缴纳的营业税、城建税、教育费附加、地方教育附加、预缴的土地增值税，各月末借记“预付账款-预交营业税及附加”，贷记“应交税费-应交营业税”等科目，次月申报缴纳时，借记“应交税费——应交营业税”等科目，贷记“银行存款”科目。待“预收账款”结转收入时，按照结转收入数与营业税及附加(含土地增值税)的综合征收率的乘积，借记“营业税金及附加”科目，贷记“预付账款-预交营业税及附加”科目。
4.开发产品交付之日由预收账款结转至主营业务收入，同时结转主营业务成本。
结转主营业务成本=(预算开发总成本/总可售建筑面积)×交付的建筑面积
借：主营业务成本
贷：开发产品
二、税收政策依据1.未完工产品预收账款的税务处理国税发【2009】31号第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。
在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。
国税发【2009】31号第八条规定，企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%；开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%；开发项目位于其他地区的，不得低于5%；属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。
2.完工产品预收账款的税务处理国税发【2009】31号第三条规定，企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案；开发产品已开始投入使用；开发产品已取得了初始产权证明。
国税发【2009】31号第六条规定，企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得完工产品的收入，应确认为销售收入的实现，具体按以下规定确认：
(一)采取一次性全额收款方式销售开发产品的，应于实际收讫价款或取得索取价款凭据(权利)之日，确认收入的实现。
(二)采取分期收款方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款和付款日确认收入的实现。付款方提前付款的，在实际付款日确认收入的实现。
(三)采取银行按揭方式销售开发产品的，应按销售合同或协议约定的价款确定收入额，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。
三、纳税调整方法及计算公式1.纳税调整方法国税发【2009】31号文件规定，房地产企业未完工产品取得的预收款必须首先按照主管税务机关规定的计税毛利率计算预计利润并入当期应纳税所得总额征税。在计算预计利润时，与预收账款一并缴纳的营业税及附加(指营业税、土地增值税、城市维护建设税和教育费附加、地方教育费附加，下同)允许同时扣除。房地产完工后无论是否交付，已经取得的预售房款均必须确认计税收入，同时按照配比原则扣除相应的计税成本和营业税及附加，相应地，未完工前已确认的预计毛利额必须作纳税调减处理。根据《企业会计准则第14号——收入》的相关规定，开发产品销售收入必须在商品房实际交付时确认主营业务收入，同时结转成本、营业税及附加。由于开发产品是完工在前，交付在后，而且完工与交付可能跨年度发生，完工时已按计税利润确认所得，会计上核算的主营业务利润(主营业务收入-主营业务成本-主营业务税金及附加)必须作纳税调减处理，否则会导致重复征税。此外，由于房地产开发企业通常采取滚动开发，同一年度往往同时存在“未完工产品”、“已完工未交付产品”、“已完工已交付产品”，在进行纳税调整时必须综合考虑。
2.企业所得税计算公式
企业所得税汇算清缴应纳税额=【会计利润预收账款纳税调整其他纳税调整-弥补以前年度亏损】×税率上式中，预收账款纳税调整额应区别情况处理：
由于：
(1)半成品预计毛利=半成品本期新增预收款×(计税毛利率-营业税及附加征收率)
(2)产成品计税利润=产成品计税收入-产成品计税成本-产成品计税收入×营业税及附加征收率
其中，产成品计税收入=产成品预收款；
产成品计税成本=产成品总计税成本×(产成品预收款/产成品合同总价)
因此：
(1)未完工年度预收款纳税调整额=半成品本期新增预收账款×(计税毛利率-营业税及附加征收率)
(2)完工年度预收款纳税调整额=半成品预收款计税毛利(产成品计税利润-产成品以前年度已调增的预计毛利)-主营业务利润
=当年半成品新增预收款×(计税毛利率-营业税及附加征收率)【截至当年末产成品累计预收款-产成品总计税成本×(截至当年末产成品累计预收款/产成品合同总价)-截至上年度末产成品累计预收款×(计税毛利率-营业税及附加征收率)】-(主营业务收入-主营业务成本-营业税及附加)
(3)完工次年及以后年度预收款纳税调整额=半成品预收款计税毛利(产成品计税利润-产成品以前年度已调增的预计利润)-主营业务利润
=当年半成品新增预收款×(计税毛利率-营业税及附加征收率)【当年产成品新增预收款-产成品总计税成本×(当年产成品新增预收款/产成品合同总价)-当年产成品新增预收款×(计税毛利率-营业税及附加征收率】-(主营业务收入-主营业务成本-营业税及附加)
注：上式中，半成品即未完工产品；产成品即完工产品。
由此可见，上述纳税调整方法计算过程非常复杂，如果再考虑成本中未按规定取得合法凭据金额的调整，其难度可想而知。实际工作中，基层税务机关并没有严格执行国税发【2009】31号文有关收入确认的规定，而是采取简化处理方法，即无论是完工产品，还是未完工产品，凡预收款均按照计税毛利率计算预计利润并入当期所得按季预缴、年终汇算清缴。待开发产品交付时结转收入(计税收入与会计收入结转时间相同)时，前期调增所得作纳税调减处理，简化后的计算公式如下：
年终汇算清缴应纳所得税=【全年经审计后的会计利润(年末预收账款余额-年初预收账款余额)×(计税毛利率-营业税及附加综合征收率)其他纳税调整-弥补以前年度亏损】×25%-本年度已预缴税款四、案例分析某房地产企业开发“南山国际”住宅项目，2006年初动工，当年取得预售房许可证，并取得未完工产品预收账款1000万元。2007年7月20日项目完工，2007年1月1日至7月20日取得未完工产品预收账款1500万元，7月21日至12月31日取得完工产品预收账款600万元，当年交付产品结转主营业务收入500万元。2008年取得完工产品预收账款2000万元，当年交付产品结转收入1400万元。2009年产品全部交付，剩余预收账款3200万元全部结转收入。各年期间费用均为100万元。计税毛利(实际毛利)按25%计算，营业税及附加综合征收率为6.5%,计税利润率(实际利润率)为18.5%(25%-6.5%)。主管税务机关规定的预计毛利率为15%，预计利润率为8.5%(15%-6.5%)。不考虑其他纳税调整项目，应纳税所得额计算过程如下表所示：
单位：万元
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年度
|
时点
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预收账款
|
预收账款纳税调整额A
|
预收账款纳税调整额B
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会计利润
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应纳税所得额A
|
应纳税所得额B
|
|
|
新增
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余额
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|||||||
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2006
|
未完工
|
1000
|
1000
|
1000×8.5%=85
|
1000×8.5%=85
|
-100
|
-15
|
-15
|
|
2007
|
未完工
|
1500
|
2500
|
3100×18.5%-1000×8.5%-500×18.5%=396
|
(2600-1000)×8.5%=136
|
500×18.5%-100=-7.5
|
-7.5 396-15=373.5
|
-7.5 136-15=113.5
|
|
已完工
|
600
|
3100
|
||||||
|
已交付
|
-500
|
2600
|
||||||
|
2008
|
未交付
|
2000
|
4600
|
2000×18.5%-1400×18.5%=111
|
(3200-2600)×8.5%=51
|
1400×18.5%-100=159
|
159 111=270
|
159 51=210
|
|
交付
|
-1400
|
3200
|
||||||
|
2009
|
交付
|
-3200
|
0
|
0-3200×18.5%=-592
|
(0-3200)×8.5%=-272
|
3200×18.5%-100=492
|
492-592=-100
|
492-272=220
|
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合计
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——
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0
|
0
|
85 396 111-592=0
|
85 136 51-272=0
|
543.5
|
543.5
|
543.5
|
注：由于06年亏损额已在07年弥补，故应纳税所得额合计数为07至09年合计数。
通过比较不难发现，如果不考虑其他纳税调整因素，无论是按照会计利润计算所得税，还是按照简化前的应纳税所得额A，或者是简化后的应纳税所得额B，其应纳税所得总额是相等的。
由于计税收入与会计收入确认时点不同，两者产生暂时性差异，现以产品完工确认收入为例，说明上述业务所得税会计处理。
12006年预收账款调增应纳税所得额85万元，作：借：递延所得税资产——预售房款212500(850000×25%)
贷：所得税费用——递延所得税费用212500(850000×25%)
22007年预收账款调增应纳税所得额396万元，作：借：递延所得税资产——预售房款990000(3960000×25%)
贷：所得税费用——递延所得税费用990000(3960000×25%)
应纳所得税额=373.5×25%=93.375(万元)，作：
借：所得税费用——当期所得税费用933750
贷：应交税费——应交所得税933750
32008年预收账款调增应纳税所得额111万元，作：借：递延所得税资产——预售房款277500(1110000×25%)
贷：所得税费用——递延所得税费用277500(1110000×25%)
应纳所得税额=270×25%=67.5(万元)，作：
借：所得税费用——当期所得税费用675000
贷：应交税费——应交所得税675000
42009年预收账款调减应纳税所得额592万元，作：借：所得税费用——递延所得税费用1480000(5920000×25%)
贷：递延所得税资产——预售房款1480000(5920000×25%)
至此，递延所得税资产全部转回。
应纳所得税额=100×25%=25(万元)，作：
借：所得税费用——当期所得税费用250000
贷：应交税费——应交所得税250000
