看一下上面非货物资产的形成，比如说上午讲的联建，这个时候两方都要确认收入，分得开发商这块肯定要确认其收入，同时另外一方也要确认其收入。以房抵债，特别是开发商欠施工企业工程款的时候，往往很多开发商拖到执行的时候，就拿走了房地产进行抵债，这也需要缴纳房地产所得税。有一些人肯定反映，如果是销售行为，是不是要有营业税、土地征用税、契税、房地产企业所得税，增值税要讲，企业所得税也要讲，房地产行业比较特殊。这里用几个例子综合谈一下这个问题。
视同销售：企业所得税、营业税。1.用于本企业自用、捐赠、赞助、广告、样品、职工福利、奖励等；2.专作经营型资产；3.用作对外投资以及分配给股东或者投资者。在契税相应条例的细则里面明确说了，接受方缴纳契税，这是一个视同销售在企业所得税和营业税、契税方面一个不同做了一个相应的比较。不要想到说视同销售，就有企业营业税和契税。但是契税和企业所得税有一点相似，主要说明是营业税的问题，营业税仅仅是在单位捐赠的时候，才能交一次营业税，否则其他的仅仅是调整的话应该是所得税。
下面再谈一下费用和成本分配的问题。首先要有一个大的概念，开发商在确认所得税额的成本，像刚才有一个企业分摊的问题，首先要明确一下有7天费用的概念和销售成本和分配成本的概念，销售成本的得来，首先见到成本，按照可受面积的时候进行一个分摊。这里有一个例子，一家企业有一个小区的项目，是ABC三栋楼，A栋楼全部是安置房，安置房是开发商的一个前期的成本，这个前期的成本是1800万元，B栋楼起来以后销售面积是24000平方米，C栋楼是30000平方米。当时这个公司查的时候，最后补交150万的税款。很多企业没有缴纳企业所得税，这个其实与他的成本列支有关系，因为房地产开发成本前期投入非常大，你把前期的费用一次性的列到一期工程里面的话，一期工程可能亏损非常大。一期和二期整个的小区没有分开，首先在成本上在A、B、C栋楼分开，这是关于成本的问题。事实上很多小区是逐步开发的，因为我一期工程完以后，小区的绿化、停车场还没有完善，这个时候作为内资企业来讲，不能预补。
我们现在看一下外资的企业，外资企业在发展售后的配套设施费，这是外资的企业，这是在国税2001104条明确，在销售时候预提的，就是说我在销售的时候，我没有完成，但是我可以估计到我后面发生的一些情况，这个时候我的销售可以预提，预提配套设施的成本，在配套设施提出以后进行预算，再进行一个分摊。
对广告费和业务宣传费做一个比较，作为一个开发商来讲，广告费超过80％的话，新办的房地产开发企业在取得第一笔与建设销售开发有关的，如果新成立一个项目公司，你可以充分利用这个区别。因为只有新办的企业时候，最开始发生销售收入以前，你可以无限期的结款。如果你正常的业务超过千分之五的话，不能正常的结算。下面看一下拆迁补偿费的问题，在外资企业里面有一个文件规定，如果获得拆迁补充费，你可以重新估算原价，对于内资企业来说获取拆迁补偿收入，现在税法并没有明确规定，这是一个模糊的地方。但是，纳税人通过很多税务局了解，对外资企业表明，如果获得拆迁补偿费的话，可以考虑重新估价，这样好一些。
预售收入所谓不一样的是并入当期扭亏的问题。对于外资企业直接按金递交，没有并入。这是关于企业所得税83号文，内资企业、外资企业在企业所得税计费收入的一些区别。下边一个问题，我讲一下有关房地产的问题。现在很多开发区考虑充分利用房地产投资，投资涉及到营业税和土地征用水，如果说利润共享和风险工单的话，这个环境投资环节不征收营业税的。后来进行探讨，很多开发商不用这条，在投资入股期间，我分得的利润也不缴纳营业税。通过入股的方式，实际上我是销售公产，营业税的环节法国征用。
以房地产投资联营的投资环节不缴纳增值税，投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。我们再看一下房产税的问题，房产税有计量的方式，一种是按租金征收，还有一种按照房地产原始提供的房地产税。房地产投资的话，都强调参与投资利润分红，共但风险的情况，按房产原值作为计税依据计征房产税。这就说明税收政策关于合同安排的一个结果。
销售不动产营业税，刚才有企业在问，你们给购房者付的一个违约金，但是也有购房者违约的情况，因为你违约而让你出让金的违约金应该并入营业税。在销售过程营业税的环节，我们当时也了解过北京市有一个稽查局也在做房地产行业纳税评估，当时有一个外部数据和税务局内部数据的一个比对，通过销售的情况，外部数据比对以后对营业税进行评估，对300户企业发现接近30户企业有问题，补税1000万。当时对增值税和营业税进行评估，而很多企业征税的时候是纳税时间也问题，其中最关键的是现在很多企业是预售款，预售款营业纳税款应该是收到预售款的当天。对于这一点，国家税务总局连续有三个文件都在强调预售款营业税纳税应该在收到预售款当天。现在国家总局先后发三个文强调这个问题，现在很多企业申报缴纳营业税的时候，容易忽略的问题。很多企业并没有确定营业收入的时候，并没有计算业务税务增加。在财务手段上没有确认会计收入，但是你应该按照税法来进行缴税。一定要注意会计和税法的一些差异，避免纳税人承担风险。会计收入的确认时间与营业税纳税义务发生时间。
接下来讲一下房地产联建的问题。今天早上王律师讲了关于联建合作方面的法律风险，从税务的角度来讲，联建涉及到营业税、增值税和企业所得税。第一方出钱，这个时候从税法的角度来讲，因为税法和个人所得税是一致的，如果一方出力、一方出钱，最后收益是转让房地产，要缴纳营业税，就是以物易物的情况，按照销售缴税。
在分解销售环节的时候，都是按照共有价值确认应纳税的金额。所以在这个环节一定要明确及如果风险共担的话，企业所得税是不能免，从销售的角度考虑，要分解销售的投资，从这个角度来考虑，最后的阶段你都应该考虑，应该计算企业所得税。如果按照收入一定比例提成的话，或者提取固定利润的话，都是转让固定资产。
现在很多开发商也是知道转让方有营业税和企业所得税的税负，如果严格按照税法来执行的话，负担很重。这个案例是江苏一个房地产开发企业，将自己建设的高档楼盘以接近亏本的低价委托给其所关联的享受税收用户减免税的房产销售代理企业，然后高价出售。将房地产开发所获得的利润转移到关联的销售代理企业。关于关联交易，我们在培训班的时候已经讲过。利用关联交易最终的结果是一个调整应纳所得税。因为关联交易性质不一样，带来的后果不一样，这仅仅是一个调整税，我补税，没有滞纳金和罚款的风险，我觉得对企业可以用，但是一定要慎重。
对于土地增值税免征不征行为，在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免土地增值税。在整个税法当中，关于定价筹划点，这是一个普通户宅20％，建议大家看一下报告的32页，通过利用这个政策，把增值额不超过20％的，可以免增值税。如果说要提价的话，必须增加0.095倍，这个幅度才可以获得最佳的收益。就像今年年初关于出台一次性奖金个人所得税税负，当时有人说6000元上下的时候，我的税收政策不一样。这个情形也是一样，你超过20％的就要交土地增值税，没有超过20％的话，就不用交土地增值税。如果要高价销售的话，一定要价格高到某个程度以后，我提价的效率要高于我应交的价格。在房产进行销售的时候，把这个作为定价考虑的一个原则。
房产税主要出问题的是开发当中在售出以前就已经在使用或者出租，出售的商品应该按规定收房产税。现在税务局也在争论当中，房地产开发企业一个营业税比较好抓，现在有什么具体的现状，税务局对这块有很大的差异，但是对营业税和房地产税，都是税务抓得比较紧的两个税务问题，也是房地产容易出现问题的地方。现在关于孙处长讲的偷税的问题，现在一个纳税办法出来以后，就是未经纳税评估不能稽查，这个就给纳税企业自我检查和改过的机会，这个时候可以免除滞纳金或者免除罚款，这样可以减少一个企业。如果像中国税网也在做业务的时候，也做过纳税健康检查，根据你的一些经营情况、纳税申报情况，评估一下税负是否正常。因为从各级税务机关来讲，税务机关也越来越加强这方面的工作，很多税务数据，在税务局当中，有一个平均值和峰值的范围，如果超出1万的话，税务局会把你作为一个重点的评估对象，最后如果问题很严重的话，可能会对你进行稽查。所以，我们认为企业要先做一个自我检查，如果有问题的话，及时的申报。
