随着国家房改政策的出台，房地产开发业正在成为拉动经济增长的一个新热点，同时也给税收管理带来一些新问题。最近，我们对江苏省淮阴市10户房地产开发企业的税收情况进行了调查，发现了不少问题。

　　（一）预收账款不按规定申报纳税

　　预收账款是房地产开发企业经营的重要方式。没有预收账款）房地产开发企业就无法进行再投入，更谈不上快速发展。《营业税暂行条例实施细则》规定，“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”我们调查的10户企业中，大部分企业都没有按照上述规定及时申报纳税。其中有1户房地产开发企业1998年1一7月份预收账款365万元，应纳营业税一分未缴；另有3户房地产开发企业预收账款分别高达1253万元、2115万元和2985万元，都没有及时申报纳税。调查的10户房地产开发企业未申报纳税的预收账款共达9640万元，应计营业税达400余万元。

　　（二）企业之间合作建房不按规定申报纳税

　　目前房地产行业己形成多种开发形式，有一部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，形成所谓的合作建房或名义上的代建房。按照税法规定，合作建房的双方属于发生了销售不动产和转让无形资产行为，应该申报纳税。但在实际生活中合作双方常常不申报纳税。调查的10户企业中就有4户企业瞒报了这种销售收入，共计3593万元，偷逃税款：100多万元。

　　（三）以收据支付工程款偷欠税收

　　以票管税是税收征管的重要手段。由于房地产开发工程施工周期长，结算方式多样，造成开发企业在预付施工企业工程款时无法按规定使用发票，而是以收据支付的特殊现象。这既影响了工程成本的及时结转，又给建筑施工企业偷欠税款提供了机会。调查的10户开发企业都存在用收据支付工程款的情况，金额约有3000万兀。

　　（四）业务往来上作手脚偷漏税收

　　当前房地产开发企业大多是多种经营，既有建筑业，又有加工业；既有房屋销售又有物业管理服务。多种经营在给企业发展拓宽渠道的同时，也使税收征管面临一个较为复杂的局面。不少房地产企业的各种经营单位之间，在资金往来、款项支付上不按照独立企业之间的业务往来操作而是相互交叉摊计费用；在税收上，瞒报经营项目，隐瞒经营收入。据对这10户企业的调查，上述情况造成的偷税款达百万元以上。

　　（五）工期长，不及时结转成本，影响计税所得，形成偷税

　　房地产开发由于工期长、投资大，很多工程要跨年度完成，造成收入与费用配比困难，成本不能及时结转，计税所得无法准确核算‘，影响税收收入的实现。由于收入与费用差额较大，有的企业就用收入直接冲减成本，造成营业税的流失。调查的10户企业中有数户企业存在这种情况，税款流失达几十万元。

　　针对上述问题，建议采取以下措施，强化房地产业税收管理：

　　（一）加强票据管理，健全票据领。用、存制度。根据房地产开发企业的现实情况，对房地产开发企业使用的收据应视同发票进行规范管理，实行统一印制和发放，并健全领。用。存制度。对没有按规定使用统一票据支付结算。偷逃税款的企业予以严厉处罚，以促进对房地产开发企业的规范管理。

　　（二）强化财务管理，规范资金收支渠道，杜绝多头开户，为税收征管提供准确资料。净化房地产开发企业的纳税人环境，堵塞税收流失的一个重要方面是要求房地产开发企业必须保存完整的合同。协议。工程结算发票、预收账款收据等财务资料。税务机关必须加强辅导、监督，帮助企业搞好财务资料规范管理。对财务管理混乱，账据不全，保管不善的企业要限期改正。要努力规范企业资金钩收支渠道，杜绝多头开户。针对房地产开发企业的特殊性，可对房地产开发企业的资金管理，采用预算外资金管理办法，严格实行收支两条线，收支两账户。由房地产开发企业主管部门实施资金的监督管理，税务机关予以协助。房地产开发企业主管部门按照收入专户和支出专户的要求，对投资实行审批，将资金及时转入支出账户，以便对资金进行监控，保证资金专款专用。这样做有利于工程的顺利实施，有利于加强廉政建设，有利于税务部门获得准确的企业财务资料，有效地组织税款征收。

　　（三）争取多方配合，加大稽查力度，严打偷逃税违法行为。房地产开发企业的税收管理需要多方百的支持。税务机关要加强同城建、招标、规划等部门的联系，摸清房地产开发项目底数，有的放矢地开展税务稽查。可同城建部门配合进行检查，商谕城建部门在招标、办证等环节协助代征税款。加强对施工项目的跟踪检查，确保接工程进度征足税款；要突出春秋房地产建设两面三刀大旺季的重点稽查，对偷逃税情节严重，数额巨大的，要快查快办，并移交司法机关追究其法律责任。

　　总之，加强房地产开发企业的税收管理，必须支持从实际发，不断适应市场经济变化的新情况，不断研究新方法。