提要：土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
　　问：什么是土地增值税清算？
　　土地增值税清算，是指纳税人在符合土地增值税清算条件后，依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定，计算房地产开发项目应缴纳的土地增值税税额，并填写《土地增值税清算申报表》，向主管税务机关提供有关资料，办理土地增值税清算手续，结清该房地产项目应缴纳土地增值税税款的行为。
　　问：土地增值税清算条件是什么？
　　纳税人符合下列条件之一的，应进行土地增值税的清算。
　　(1)房地产开发项目全部竣工、完成销售的；
　　(2)整体转让未竣工决算房地产开发项目的；
　　(3)直接转让土地使用权的。
　　对符合以下条件之一的，主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。
　　(1)已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85%以上，或该比例虽未超过85%，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的；
　　(2)取得销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的；
　　(3)纳税人申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的；
　　(4)省(自治区、直辖市、计划单列市)税务机关规定的其他情况。
　　对前款所列第(3)项情形，应在办理注销登记前进行土地增值税清算。
　　(三)土地增值税清算单位确定
　　(1)土地增值税以纳税人房地产成本核算的最基本的核算项目或核算对象为单位计算。(财法字[2005]006号)
　　(2)土地增值税以国家有关部门审批的房地产开发项目为单位进行清算，对于分期开发的项目，以分期项目为单位清算。项目中同时包含普通住宅和非普通住宅的，应分别计算增值额。(国税发[2006]187号)
　　问：怎样计算土地增值税应纳税额？
　　应纳土地增值税税额等于增值额乘以适用税率
　　如果增值额超过扣除项目金额50%以上，在计算增值额时，需要分别用各级增值额乘以适用税率，得出各级税额，然后再将各级税额相加，得出总税额。在实际征收中，为了方便计算，可按增值额乘以适用税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算土地增值税税额，具体计算公式如下：
　　(一)增值额未超过扣除项目金额50%的土地增值税税额等于增值税乘以30%。
　　(二)增值额超过扣除项目金额50%。未超过100%的土地增值税税额等于增值额乘以40%减去扣除项目金额乘以5%。
　　(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%的土地增值税税额等于增值额乘以50%减去扣除项目金额乘以15%。
　　(四)增值额超过扣除项目金额200%的土地增值税税额等于增值额乘以60%减去扣除项目金额乘以35%。