房地产企业缴纳地方各税相关政策
一、土地增值税
土地增值税是对有偿转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得增值收益的单位和个人征收的一种税，因此，房地产开发企业是土地增值税主要的纳税主体。
土地增值税的计税依据是以纳税人转让房地产取得的收入减除《条例》规定的扣除项目金额后的余额（即增值额），对纳税人在项目全部竣工结算前转让房地产取得的收入，涉及成本确定或其他原因而无法据以计算土地增值税的，可以预征土地增值税，待该项目全部竣工、办理结算后再进行清算，多退少补，所以根据《土地增值税暂行条例实施细则》第16条、省地税局苏地税发〔1996〕063 号文件精神，目前对房地产开发企业转让房地产主要采取预征方式征收土地增值税。
[预征对象]：从事房地产开发与建设的单位。
[预征范围]:凡在1994年1月1日以后签订开发及转让国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的项目。
[预征率]：（1）高级公寓、渡假村、花园别墅‚预征率为3%。（2）写字楼、营业用房‚预征率为2%。（3）其它类‚预征率为1%。（4）普通标准住宅‚预征率为0.5‰。“普通标准住宅”，是指按当地政府部门规定和建筑标准建造，按商品房住宅价格管理要求实行国家定价或限价，为安排住房困难户、解决中低档收入者住房而建造的经济适用房、微利房、解困解危房、拆迁安置住房、落实私改房等。高级公寓、别墅、度假村等不属于普通标准住宅。
[税款计算]:以该项目的转让收入(含预收款)乘以预征率计算征收。
[收入实现时间]：按下列规定确定:
（1）纳税人转让房地产的‚以其取得收入价款的当天。
（2）纳税人采用预收款方式转让房地产的‚以其收到预收款的当天。
（3）纳税人以赊销或分期收款方式转让房地产的‚以其本期收到价款的当天或合同约定本期应收价款日期的当天。
[纳税申报]
1.凡从事房地产开发与建设的单位，应在次月十日内主动到主管地方税务机关办理纳税申报手续，填写"土地增值税预缴申报表"。
2.纳税人不主动如实申报转让房地产收入的，按照《中华人民共和国税收征收管理法》第四十条规定进行处罚。
3.凡预缴土地增值税的纳税人‚应在该项目全部竣工结算后一个季度内‚主动到主管地方税务机关进行税款清算‚多退少补。
[有关政策]
1、对由南京市经济实用住房发展中心统一管理‚且以市物价部门规定的成本价或低于成本价的价格出售给市政府逐年确定的购房对象的经济适用住房以及住房制度改革中‚产权单位以市政府规定的成本价或低于成本价的价格出售给职工个人的公有住房‚不预征土地增值税。
2、因城市实施规划、国家建设需要而依法征用的房地产或收回的土地使用权，或因同样原因而搬迁由纳税人自行转让原房地产的，经所在地市（县）税务机关审核后，免予征收土地增值税。
3、以房地产进行投资、联营的，投资、联营的一方以土地（房地产）作价入股进行投资或作为联营条件，将房地产转让到所投资、联营的企业中时，暂免征土地增值税;对投资、联营企业将上述房地产再转让的，应征收土地增值税。
4、对于一方出地，一方出资金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
5、在企业兼并中，对被兼并企业将房地产转让到兼并企业中的，暂免征土地增值税。
二、房产税（城市房地产税）
[内外资企业政策比较]从2003年1月1日起，我省外资企业城市房地产税适用的政策规定均比照内资房产税的规定执行。
〔关于房地产开发企业开发的商品房征免房产税问题〕国税发〔2003〕89号文明确，鉴于房地产开发企业开发的商品房在出售前，对房地产开发企业而言是一种产品，因此，对房地产开发企业建造的商品房，在售出前，不征收房产税;但对售出前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
[纳税义务发生时间]
1、房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征房产税。
2、购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税。
3、购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征房产税。
[征收方式及计税依据]房产税分从价征收和从租征收，从价征收是指对经营自用的房屋以房产计税余值作为计税依据；从租征收是指对出租的房屋按租金收入作为计税依据。不同征收方式下计税依据的确定：
（一）从价征收
房产原值是指纳税人按照会计制度规定，在帐簿“固定资产”科目中记载的房屋原价。对纳税人未按会计制度规定记载的，在计征房产税时，应按规定调整房产原值，对房产原值明显不合理，应重新予以评估。
凡按会计制度规定在帐簿中记载有房屋原价的，即应以房屋原价按规定减除一定比例后作为房产余值计征房产税。
（1）纳税人以简易建筑费入帐建成的房屋和帐面没有房产原值的，由市、县税务机关会同建行、城建、房管等有关部门、参照同类房产的价值核定其房产的原值，凭以征收房产税。
（2）新建、扩建、翻建后未办验收手续而已使用，并且其房产价格尚未入帐的，可先按基建计划价格计算征税，待工程验收结算后，再按入帐后价格进行调整，并办理税款的退补手续。
（3）对超过使用年限继续使用的房产，仍应按其帐面原来记载的房产原值按规定计算征收。
（二）从租征收
房产的租金收入，是以房屋产权所有人出租房产使用权所取得的报酬，包括货币收入和实物收入。
（三）兼有出租及自用房屋的计税依据确认处理
对企业出租的房屋，应按房产的实际租金收入征收房产税。在对企业依照房产余值征收房产税时，企业这部分出租房产的价值应予以扣除。如企业出租给其他单位的房产由于变动频繁，划分征收（即：从租、从价）有一定困难的，经商得企业同意后，也可以一并实行从价征收。
（四）投资联营房产计税依据的确定
对于投资联营的房产，应根据投资联营的具体情况，在计征房产税时予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，按房产原值作为计税依据计征房产税；对于以房产投资，收取固定收入，不承担联营风险的情况，实际上是以联营名义取得房产的租金，因此应根据条例的有关规定由出租方按租金收入计缴房产税。
（五）特定政策
经营商品房的房地产开发企业‚在商品房未出售前用作出租的，从租缴纳房产税；改作自用的，按地税部门核定的价格从价缴纳房产税。
经营商品房的房地产开发公司‚对其自用部分‚由其主管地税机关按其商品房售价核定房产原值从价缴纳房产税。
[税率及税款计算]
应纳房产税=计税依据*适用税率=租金收入*12%应纳房产税=计税依据*适用税率=房产原值*1.2%=房产原值Χ（1―30%）*1.2%
[减免税]
1、经有关部门鉴定，对毁损不堪居住的房屋和危险房屋，在停止使用后，可免征房产税。
2、房屋大修停用在半年以上的，经纳税人申请，税务机关审核，在大修期间可免征房产税。
3、作营业用的地下人防设施暂不征收房产税。
4、凡是在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，不论是施工企业自行建造还是由基建单位出资建造交施工企业使用的，在施工期间，一律免征房产税。但是，如果在基建工程结束以后，施工企业将这种临时性房屋交还或者估价转让给基建单位的，应当从基建单位接收的次月起，依照规定征收房产税。
三、土地使用税
[征税对象、计税依据]
1、根据城镇土地使用税暂行条例规定，凡在城市、县城、建制镇和工矿区范围内的土地，不论是属于国家所有的土地，还是集体所有的土地，都是城镇土地使用税的征税对象。
2、城镇土地使用税是以纳税人实际占用的土地面积为计税依据。
3、纳税单位与免税单位共同使用共有使用权土地上的多层建筑‚对纳税单位可按其占用的建筑面积占建筑总面积的比例计征土地使用税。
[纳税义务发生时间]
1、购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征城镇土地使用税。
2、购置存量房，自办理房屋权属转移、变更登记手续，房地产权属登记机关签发房屋权属证书之次月起计征城镇土地使用税。
3、出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起计征城镇土地使用税。
4、房地产开发企业自用、出租、出借本企业建造的商品房，自房屋使用或交付之次月起计征城镇土地使用税。国税发〔2003〕89号
[减免税]
1、商品房占地，在商品房未出售前，可暂不征收城镇土地使用税。
2、中外合资、合作、外商独资企业暂不征收城镇土地使用税。
四、印花税
[征税范围]印花税暂行条例中列举的征收，没有列举的不征税。分为五大类，即经济合同、产权转移书据、营业帐簿、权利、许可证照和经财政部门确定征税的其他凭证。
[计税依据]一般规定：
（1）据实征收的计税依据，按上表所示。
（2）核定征收的计税依据：
购销合同：房地产开发企业其应缴纳的印花税按销售收入100%的比例核定。
建筑安装工程承包合同：建筑安装企业按营业收入100%的比例核定；房地产开发企业按销售收入40%的比例核定。
特殊规定：
（1）已贴花的凭证，修改后所载金额有增加的，其增加部分应当补贴印花税票。
（2）按金额比例贴花的应税凭证，未标明金额的，应按照凭证所载数量及国家牌价计算金额；没有国家牌价的，按市场价格计算金额，然后按规定税率计算应纳税额。
（3）有些合同在签订时无法确定计税金额，如技术转让合同中的转让收入，是按销售收入的一定比例收取或是按实现利润分成的；财产租赁合同，只是规定了月(天)租金标准而却无租赁期限的。对这类合同，可在签订时先按定额5元贴花，以后结算时再按实际金额计税，补贴印花。
[纳税义务时间]
1、采取“三自”办法缴纳印花税的纳税义务发生时间是：在合同的签定时、书据的立据时、帐簿的启用时、证照的领受时贴花。
2、采取汇总办法缴纳印花税的纳税义务发生的时间是：次月的10日前到当地税务机关缴纳。
3、采取核定计税依据缴纳印花税的，其纳税义务发生时间为是：
（1）凡上年销售收入（营业收入）在1000万以下的，半年缴纳一次，分别于1月10日、7月10日内申报缴纳本期应缴纳的印花税。
（2）凡上年销售收入（营业收入）超过1000万元的，于每月终了后10日内申报缴纳本期应缴纳的印花税。
4、在国外签定的合同，于带回同内时缴纳。
[特殊规定]
1、凡多贴印花税票者，不得申请退税或者抵用。
2、按条例规定，合同签定时即应贴花，履行完税手续。因此，不论合同是否兑现，都一律按照规定贴花。
五、车船使用税（车船使用牌照税）
[一般规定]
1、凡在中华人民共和国境内拥有并使用车船的单位和个人，为车船使用税的纳税义务人。
2、外商投资企业和外国企业以及外籍个人不适用车船使用税的规定，适用车船使用牌照税。
3、车船使用税的征收范围有车辆和船舶两大类，房地产企业不涉及船舶征税。
4、企业上了外省的车船牌照，仍应在企业经营所在地纳税，而不在领取牌照所在地缴纳。
5、车船使用税的纳税义务人应在每年的1月25日前据实向当地地税机关办理纳税申报登记，经审核后办理纳税手续；也可在车辆年检时在车管所缴纳。
[特殊规定]
1、新购置的车辆暂不使用，即尚未享受市政建设利益，可以不向税务机关申请登记纳税。但要使用时，则应于使用前，依照车船使用税的规定办理。否则，按违章论处。
2、凡属新增、报停、封存或大修出厂启用和恢复行驶的车船，应从启用或恢复行驶的次月起征收车船使用税。
六、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加
[计税依据及纳税义务发生时间]
城市维护建设税，以纳税人实际缴纳的增值税、消费税、营业税税额为计税依据，分别与增值税、消费税、营业税同时缴纳。
地方教育附加的征收标准为单位和个人实际缴纳“三税”总额的1％。
教育费附加的征收标准为单位和个人实际缴纳增值税、消费税、营业税总额的3％。
[税率]
纳税人所在地在市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城、镇的，税率为1%；
“市区”、“县城”、“镇”的范围均包括郊区，郊区的具体范围由市、县人民政府确定。对郊区的乡镇企业，经市、县人民政府批准，可减按百分之五或百分之一的税率征收。
[减免及退税]
1、城建税一般不应减免税，对由于减免营业税、增值税、消费税而发生退税，同时退还已缴纳的城市维护建设税。
2、对外商投资企业和外国企业暂不征收城市维护建设税。
3、经批准减征或免征“三税”的单位和个人，相应减征或免征教育费附加。
