飞涨的房价到底是谁的错？投机者还是房地产商？房地产是不是一个暴利行业呢？如果我说不是，肯定有人会说，恒大老总都成首富了，你还在这里大言不惭的说不是！那就让我来为你算一笔账，然后你再做评论吧！

 

　　房地产不是暴利的行业
　　让我们一起算一笔账(为了方便计算，我简化了数据)

 

　　一个楼盘均价22000，楼面价12000，建安成本3500，管理费用和销售费用平均1000。这样大致算来，房地产企业每销售1平方米息税前利润是22000-12000-3500-1000=5500元。然后我们再来算算银行利息也就是房地产企业开发具体楼盘向银行申请开发贷款所需支付的利息，这个楼盘总投资大概26个亿，自有资金12亿，向银行筹集14亿，2013年银行贷款3-5年的基准利率是6.4%，开发贷款一般需要上浮一些，这个楼盘上浮30%，所以开发贷利率是6.4%*(1+30%)=8.32%，借款两年，每平米需要承担的利息费用约为2000元。所以每销售一平米的税前利润是5500-2000=3500元。然后再算一下税金，首先是流转税，其中营业税率是5%，营业税是22000*5%=1100元，教育费附加及地方教育费附加和城建税是以营业税作为计税基数，综合税率是12%，所以教育费附加为1100*12%=132元，所以每销售1平米扣除流转税的利润是3500-1100-132=2268元。注意，还没完，我国还有土地增值税，这个比较复杂，大致为增值额的30%，大概每平米要交2268*30%=680元，所以再扣除土地增值税的每平米利润为2268-680=1588元。你以为税完了吗，还有一道所得税，这个是根据利润总额的25%征收的，所以要交所得税1588*25%=497元，所以最终每平方米赚1588-397=1191元。所以最终的利润率为1191/22000=5.41%，这个利润率能说是暴利吗？