税总办函〔2013〕884号
新疆维吾尔自治区地方税务局：
你局《关于征收营业税核定营业额有关问题的请示》收悉。
经研究，意见如下:
纳税人将同类商品房销售给关联企业职工或与该纳税人有特定关系的自然人，价格明显低于销售给其他无关联关系的购房者的价格的，属于《中华人民共和国营业税暂行条例》第七条所称价格明显偏低并无正当理由的情形，主管税务机关可以按照《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》第二十条的规定核定其营业额。
二〇一三年十二月二十四日
某投资发展有限责任公司的前身系自治区供销社下属的全民所有制企业，企业名称为新疆某储运工贸公司。2002年该公司改制为新疆某商贸有限责任公司，公司股权结构为自治区供销社、职工持股会及民营资本共同持股。后公司更名为某投资发展有限责任公司。2004年3月，自治区供销社决定由下属控股公司新疆某果业有限责任公司(后更名为新疆某集团有限公司)投资控股新疆某商贸有限责任公司，瑞成房产公司为新疆某集团有限公司下属控股公司；
2010年2月11日，新疆某集团有限公司下发新果集发(2010)06号关于《对新疆某投资发展有限公司离退休职工要求集资建房等问题的反馈意见》，该文与本案相关联的主要内容为：“因某投资发展有限公司不符合现行集资建房的政策规定，经公司董事会研究，按照现行房屋均价每平方米优惠600元对某投资发展有限公司离退休职工优惠售房”。2010年3月12日，自治区供销合作社给新疆某集团有限公司公司下发新供联发(2012)132号《关于新疆某投资发展有限公司离退休职工申请购房的报告》的批复，该文件主要内容为：虽某投资发展有限公司离退休职工不符合集资建房条件，但考虑到某投资发展有限公司老职工收入低、住房条件差、生活困难多，考虑到他们工作多年，为供销合作事业做出过贡献的实际情况，切实解决信访突出问题，维护社会大局稳定，同意你公司关于某投资发展有限公司离退休职工申请购房的请求，售房价格在2009年12月份价格的基础上优惠20%向某投资发展有限公司离退休职工售房；
2010年3月12日，瑞成房产公司召开董事会会议，并形成决议，全体董事同意新疆某投资发展有限公司离退休职工购房，销售价格在2009年12月份销售价格的基础上优惠20%。
2013年11月28日，新疆维吾尔自治区地方税务局以新地税发[2013]287号文，向国家税务总局递交《关于征收营业税核定营业额有关问题》函文，该文载明:
“我区在税务稽查过程中，发现某房产开发公司销售给原拥有土地使用权单位职工(含特定关系人)的部分商品的价格，与向其他社会个人销售同类商品房的价格相差较大，税务机关依法核定了其营业额征收营业税。纳税人认为，低价销售的商品房，虽销售价格明显低于市场价格，但其是依据房屋原拥有土地使用权单位的主管部门的批复定价的，应属正当理由，税务机关不应按核定的营业额征收营业税。我们认为，该房地产开发公司低价将商品房销售给原拥有土地使用权单位职工的行为，应属关联企业间违反独立交易原则所进行的交易。
因此，该房地产开发公司以原拥有土地使用权单位的主管部门的批复为依据低价销售商品房，不属于正当理由……”
新疆维吾尔自治区乌鲁木齐市中级人民法院行政判决书
(2014)乌中行终字第95号
三、关于瑞成房产公司向新疆某投资发展有限公司离退休职工让利销售房屋，是否属纳税人申报的计税依据“明显偏低，又无正当理由”的问题。
《中华人民共和国税收征管法》第三十五条第(六)项规定“纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额。”本案中，瑞成房产公司应其上级主管部门要求，为解决企业老职工住房困难，化解信访突出问题，经上级主管部门批准、瑞成房产公司董事会研究决定给老职工售房价格让利20%的证据确凿，事实清楚。上述法律规定，虽规定纳税人申报计税依据明显偏低，又无正当理由的，税务机关有权核定其应纳税额，但法律法规对“计税依据明显偏低”没有具体标准，对“无正当理由”亦无没有明确的界定。况且，某投资发展有限公司前身为供销社运输公司，作为改制的国有企业，离退休职工收入低，住房条件长期得不到改善，在某投资有限公司退休职工多次到新疆维吾尔自治区人民政府和自治区供销社上访，要求改善住房条件的情况下，瑞成房产公司降低企业收入以低于同期销售价格20%向某投资发展有限公司离退休职工优惠售房并无不当，此举应视为瑞成房产公司解决老国企退休职工住房困难，防止群体事件发生，化解社会矛盾的善意之举。税务局简单地将此认定为“明显低于市场价格，无正当理由的”，并以此为由对瑞成房产公司处以124712.94元营业税罚款显属错误。
