单纯从市场趋势判断，2018年应该是一个很明显的降温年，但是部分城市不但不降温，反而呈现了超乎预期的火爆。从城市结构上看，一线城市基本上已经和预期一致，呈现了降温态势，但是二三线城市其实楼市相对火爆，部分还比较夸张。而且部分城市显然投资投机需求过大，未来需要积极管控。

　　撇开投资投机等因素，我们还需要客观地从城市自身的因素进行分析，尤其是哪些客观因素容易带来市场交易的上升或者说价格的上涨。只有分析此类客观因素，真正理解城市的成长逻辑，未来才可以真正有效地、精准地把控房价，真正形成稳定的房地产发展模式。对于此类客观因素，总结起来包括如下：

　　1、概念因素：利好概念强化了市场预期

　　我们以杭州为例。如果从市场分析的角度看，杭州市场今年其实是应该降温的，或者说会步入到类似2014年降温的轨道中。但是今年杭州楼市不但没有降温，反而出现了抢房、摇号购房等现象。其中一个很重要的因素就在于，"亚运会"的概念受到了追捧。应该说体育赛事等确实会带来城市基本面的改善，市场追捧也是可以理解的。实际上类似概念还有很多，比如"湾区"、"雄安"、"朝韩关系"、"赛马"等。客观看待此类概念所带来的积极影响，未来才可以真正做到对概念价值的保护，防范部分概念被扭曲和误导。

　　2、基建因素：地铁和高铁带来了成长性

　　很显然的一点是，很多二线城市都在通地铁。尤其是一些经济相对落后的省会城市，类似太原、呼和浩特、长春、贵阳、昆明等，此类城市这两年城市发展规划较好，地铁项目建设力度大，这都会带来沿线楼盘交易的火热。此类地铁建设概念，在部分地级市中也存在，进而也容易带来市场交易的活跃。而高铁概念也有类似的现象和效应，一方面高铁概念带来了部分高铁新城建设，成为了当地重点新区，另一方面是高铁也提高了出行的便利，这方面也容易带来购房节奏的加快。

　　3、行政因素：县改区等带来了同城化的概念

　　这两年城市建设受益于新型城镇化建设的影响，其城市行政级别在不断做调整。比如说县改区、县改市、市改区、镇改市等，其实都会带来市场的关注。部分改制是政府政策文件中明确提到的，类似郑州等省会城市都提到了对周边县城的撤县设区的概念。而部分改制则可能是未来会出现的，尤其是一些省会城市规模偏小的，未来都可能会出台此类概念，这都会带来同城化的市场预期，进而引起企业项目布局增加和市场交易的上升。

　　4、品质因素：品质生活正进入中小城市

　　这两年观察全国的楼盘建设，我们会发现，三四线城市类似地级市其实是有很多优秀的规划的，很多楼盘都不错，品质生活的气息很强。第一、很多城市都会进驻一些大型商业广场，尤其是万达广场，周边的城市规划启动后城市投资价值就会快速体现。尤其是一些中高端的零售项目进入，使得此类区域的人口聚集程度明显提高。第二、很多小区建设还是很不错的，绿化配套、智能化技术、精装修标准等，实际上都会吸引购房者认购。甚至可以说，部分楼盘的建筑外立面品质明显超过了大城市。

　　5、学区因素：学区资源正进入到郊区市场

　　过去中小城市的房屋买卖，部分会集中在市区，因为有较好的学区概念支撑。但这两年，其实类似学区的概念开始变化。随着城市郊区化的发展，部分郊区项目的学区资源配套总体上是不错的。很多购房者也愿意买郊区的楼盘。从楼盘的分布上看，正是因为现在很多城市楼盘都集中在郊区市场，所以郊区市场一动，全市交易量和价格就开始起来了。

　　6、联动因素：城市之间的联动效应增强

　　过去城市之间的房地产影响相对小，但现在城市之间的联动效应开始凸显，这包括虹吸效应和溢出效应。其中虹吸效应的概念在于，部分城市一旦被认定为核心城市，那么市场的追捧力度会不断强化，而预期强化又会不断影响对此类城市的房产认购行为。而溢出效应在于，大城市购房政策比较紧的时候，周边城市的楼市往往受益，最典型的就是杭州购房政策一收紧，周边的绍兴柯桥楼市就开始活跃起来。

　　7、房源因素：房源供应不足是客观事实

　　以前经常说市场分化，其实就是说中小城市房子卖不掉。但这两年，类似的概念其实是在变化了，即中小城市也开始面临库存不足的风险。现在一些地级市，类似1.2万均价以下的楼盘销售非常畅销，其市场交易现象显然和过去是不一样的。过去的城市存在一种心理，即反正房价也不怎么涨，市场不大动。但现在房源不足的情况下，新房交易机会显然会变得更值得珍惜。

　　对于类似因素的分析，其实就是需要我们客观看到当前二三线城市房价的成长逻辑和特征。"房住不炒"是此类城市必须积极把控的，要充分研究此类客观因素，因势利导，真正把各类炒房资金导入到城市建设的合规领域。只有这样，我们才可以真正引导楼市健康持续发展，楼市的降温才会真正具备长效化。

　　作者单位：系易居研究院智库中心研究总监