房地产开发企业主要经营活动的纳税筹划主要有：

    1．在建项目整体转让的纳税筹划

 在房地产经营活动中，房地产开发企业主要面临转让在建项目和公司股权的选择。由于资金、公司计划等因素，企业将在建项目转让给其他房地产开发企业，其转让的内容和方式有很多的选择。

【案例】

某房地产开发企业Ａ，欲转让该公司在建的写字楼项目，已累计发生在建工程成本为3，500万元，经与另一房地产公司Ｂ协商，Ａ企业以6，000万元转让该项目。那么，Ａ企业应如何进行纳税筹划？

  根据房地产企业纳税经常发生的情况，Ａ、Ｂ企业均可以规划为以下两种方案:

出售方的选择方案1

直接转让该项目。直接转让该项目需要缴纳的各种税收为：

营业税：根据转让项目的金额征收营业、城建和教育费附加等各种费用，Ａ以6，000万元转让该项目，因此缴纳营业税及附加为6，000万元乘以5.5%的税率，即330万元营业税。

计算公式：6000×5.5%＝330（万元）

土地增值税：Ａ取得转让收入6，000万元，减去3，500万元的已发生在建工程成本，减去开发成本的20%（国家规定），再减去330万元承担的营业税金及附加，得出它的土地增值额。根据国家规定，土地增值额适用税率为30%，因为该土地增值额占这个项目金额的比例超过20%但不足50%，适用30%的税率，最终结果为土地增值税应缴纳441万元。

计算公式：（6000－3500－3500×20%－330）×30%＝441（万元）

企业所得税：一般情况下，内资企业缴纳企业所得税的税率为33%，Ａ转让该项目需要缴纳的企业所得税为，该项目中企业实际取得的收益6，000万元减去成本3，500万元，再减去承担的营业税金和缴纳的土地增值税，得出应纳税所得额，再乘以33%得出应缴企业所得税额是570.57万元。

计算公式：（6000－3500－330－441）×33%＝570.57（万元）

合计应纳各项税金为：330＋441＋570.57＝1341.57（万元）。

出售方的选择方案2

转让该公司的全部股权，使股权差价与项目差价大致相等。

在转让股权的情况下，只存在公司控制权的转让而不直接涉及在建工程的转让，因此没有涉及到该项目的税收。但由于转让股权产生了股权转让收益，根据国家的规定企业应缴纳企业所得税，若属于个人，则应当依法缴纳个人所得税。

上例中，假设Ａ公司的股权属于法人投资，则投资企业应缴纳企业所得税为：6，000万元的转让收入减去在建工程成本3，500万元（3，500万元确保股权转让差价收益与在建工程转让收益相等），股权转让差价应当缴纳20%的所得税税率，最终企业应当缴纳所得税500万元。

企业所得税：（6000－3500）×20%＝500（万元）

比较方案1和方案2，从Ａ企业最终缴纳的税额可以看出，对于Ａ企业来讲，选择方案2才能够达到效果最佳的节税目的。

假设写字楼项目最终建成后，可以实现全部销售收入9，000万元，同时Ｂ企业接手该在建工程后，为完成写字楼项目又发生成本1，000万元。那么对于Ｂ企业来讲，选择方案1和方案2，纳税结果有什么区别？

收购方的选择方案1

直接收购该在建项目。直接收购该项目需要缴纳的各种税收为：

营业税：按国家规定，销售写字楼项目和工程的企业需要缴纳5%的营业税、0.5%的城建税和教育费附加。上例中，Ｂ企业应缴纳营业税及附加为9，000万元乘以5.5%，即495万元。

计算公式：9000×5.5%＝495（万元）

土地增值税：Ｂ企业实际收入为9，000万元，发生的在建工程成本为6，000万元的收购价格与完成工程发生的1，000万元成本之和，计7，000万元。按国家规定，房地产开发公司在计算缴纳土地增值税时，允许加进课值费用7，000万元乘以20%，Ｂ企业最终缴纳的土地增值税为34.65万元。

企业所得税：用Ｂ企业实际收入9，000万元减去7，000万元成本，减去营业税495万元，再减去土地增值税34.65万元，然后乘以33%，得到Ｂ企业最终应缴纳企业所得税为485.22万元。

合计缴纳税金：495＋34.65＋485.22＝1014.87（万元）。

收购方的选择方案2

Ｂ企业按照Ａ公司的意愿，收购Ａ公司的股权，收购的前提是保证Ａ公司的利益不变，即使股权差价与项目转让差价相等。Ｂ企业收购股权需要缴纳的各种税收为：

营业税：与方案1中相同，Ｂ企业应缴纳营业税及附加等合计为9，000万元乘以5.5%，即495万元。

土地增值税：由于Ｂ企业以购买股权的形式进行交易，与土地开发和收购等成本没有直接关联，因此，Ｂ企业发生的在建工程成本是Ａ公司原来成本3，500万元与Ｂ企业后来发生的1，000万元之和，即4，500万元。在Ｂ企业发生的成本4，500万元加上国家允许课值的20%，再加上所承担的税金495万元的情况下，Ｂ企业所适用的土地增值税税率超过50%，最终适用40%税率，结果Ｂ企业缴纳土地增值税为947.25万元。

企业所得税：Ｂ企业需要缴纳的企业所得税为，用收入减去成本，减去各项税金，再乘以适用的税率，最终为1，009.06万元。

合计缴纳税金：495＋947.25＋1009.06＝2451.31（万元）

比较方案1和方案2，从Ｂ企业最终缴纳的税额可以看出，对于Ｂ企业来讲，选择方案1的直接购买项目将更利于节税。

2．合理分解租金收入

房地产开发企业应合理地分解租金收入。

如果房地产开发企业没有将开发的房产卖出，而是用于出租，国家规定，其资金收入应当缴纳营业税和房产税，其房产税适用税率是租金收入的12%。如果企业把租金收入分解，则意味着房产税的降低。因此合理分解租金收入是房地产企业进行纳税筹划的一种方法。

【案例】

某房地产开发公司将开发的写字楼项目中2万平米用于对外出租，公司计划按照每月每平方米100元的价格出租，该价格包含水电费、物业管理费。那么该公司应当如何进行纳税筹划？

纳税筹划前，企业需要缴纳的税金如下：

流转税：由于每月每平米租金为100元，2万平米合计租金200万元。该企业应缴纳营业税及附加为200万元乘以5.5%的营业税及附加税率，即应缴纳流转税11万元。

房产税：企业的房产税应按照房屋租金收入的12%缴纳，因此缴纳房产税为200万元乘以12%，即24万元。

企业所得税：该例中，由于没考虑其他费用情况，可暂不计算企业所得税。

从合理地分解租金收入的角度进行纳税筹划，将水电费、公司物业管理费从房租中分离出来，与客户分别签订房租合同和物业管理合同，单独收取房租费或者物业管理费和水电费。

假设该企业某月收取客户的水电费、物业管理费合计为50万元，那么，由于租金收入直接减少50万元，该企业写字楼的出租将直接减少房产税为6万元（50万元乘以12%），从而节省了税收。

3．变房屋出租为对外投资

变房屋出租为对外投资，也是房地产企业比较常用的一种纳税筹划方法。

某些房地产开发公司在好地段拥有一些房屋，但由于房屋建造的历史期限较长，其原值较低，若出租这些房屋，将能收取很高的租金，也就意味着要缴纳很多的营业税。如何节税？房屋所有者可以将这些房屋转成对外投资，达到节省营业税和房产税的目的。变房屋出租为对外投资，实际上是以不动产对外投资。由于对以不动产对外投资的行为免征营业税，同时又属于对外投资，房产并没有直接参与企业经营，因此不需要缴纳房产税。房屋产权发生转移，由接受投资方缴纳企业房产税。

4．分解商品房销售价格

房地产开发公司可以适当地分解商品房的销售价格，以此来进行纳税筹划。

如果企业的开发房地产、销售商品房价格不分解，则意味着企业既要缴纳营业税，又要缴纳土地增值税和企业所得税。如果将商品房的销售收入分解出去，则可以承担以上3项税收。那么，如何将商品房的价格分解出去呢？

【案例】

某房地产开发公司开发销售一幢公寓，计划按精装修标准销售给客户，价格为每平方米6，000元，该公司可销售面积为25，000平方米。问，该房地产开发公司应如何进行纳税筹划？

企业需要花费成本进行精装修，该成本将通过较高的商品房销售价格来回收。如果房地产开发公司通过组建房屋装修公司将精装修的成本和业务从本公司独立出去，让其专门负责室内装潢，当销售房屋给客户时，房地产开发公司一方面与客户签订房屋销售合同，另一方面以装修公司的名义与其再签一份房屋装修协议。这样，企业就将每平米6，000元的价格分解了。

假设销售房屋的价格是每平米5，000元，按照每平米1，000元标准进行装修，开发公司直接减少每平米1，000元的收入，但其装修公司承担1，000元的装修价格。通过分解商品房销售价格，会减少房地产开发公司的税负。

企业的销售和装修等价格之间可以适当倾斜，但价格倾斜不能超过市场的平均水平，因为价格转让标准是税务部门对企业进行纳税稽查时的一个重要依据。总之，分解商品房销售价格能起到降低营业税和土地增值税、降低企业所得税的效果。

5.变房屋出租为承包业务

变房屋出租为承包业务，主要针对房屋建造时间长、地段好、租金高的房产的纳税筹划。

如果企业出租房屋，则既要缴纳营业税，又要缴纳房产税，但如果将房屋作为企业的一项资产承包出去，则会减少缴纳的税额。承包方与房屋所有权企业达成承包协议，由承包人定期向房产所有者缴纳一定的管理费，企业可以依据房屋出租的租金来作为收取承包费的标准。

【案例】

某国有企业在市区黄金地段拥有一幢房屋，房屋建造时间比较长，账面原值为200万元。由于该地段的租金价格较高，若出租，每月可收租金50万元，这样该企业每年收取的租金为每月租金50万元乘以12个月，即600万元，应缴纳房产税为600万元乘以12%，计72万元。问，该企业如何进行纳税筹划？

将房租的出租变为对外资产承包业务后，由承包人每月向该企业缴纳50万元承包费，50万元的承包费标准依据租金价格制订。进行纳税筹划后，该企业每年应缴房产税变为按照房屋余值的1.2%缴纳，即用200万元乘以70%，再乘以适用税率1.2%，最终缴纳房产税1.68万元。

200×（1－30%）×1.2%＝1.68万元

比较纳税筹划前后企业缴纳的税额，可以看出，通过变房屋出租为承包业务节省的税收差额非常明显，可节省房产税70.32万元。

房产税的计税依据有两个：①按房屋余值的1.2%缴纳；②按房屋出租租金的12%缴纳。如果企业房屋没有出租，则按房屋余值纳税；如果房屋出租，则按租金来缴纳。

6.合作建房的纳税筹划

所谓合作建房是指一方出土地，一方出资金，共同完成某项工程的行为。合作建房的正常纳税为，出土地一方按照转让土地使用权缴纳5%的营业税，出资金一方待房屋建成后，若用于销售，则按照国家规定缴纳营业税和出售房屋部分的土地增值税。

【案例】

Ａ、Ｂ两家企业合作建房，Ａ企业拥有土地使用权，Ｂ企业是房地产开发企业，Ａ、Ｂ两家企业合同约定合作建房，房屋建好后，双方均分。房屋建完以后，经过评估机构评估，得所建房屋的价值为1，000万元，根据合同，两家企业各分得500万元的房屋。问：Ａ、Ｂ两家企业应当如何进行纳税筹划？

企业可以通过利用关于营业税和土地增值税的优惠政策，来进行纳税筹划。营业税优惠政策规定，若一方以无形资产作价入股，应当免于征收营业税。利用该优惠政策，改变双方直接合作建房，由Ａ企业承担转让土地使用权的营业税金。具体操作为，Ａ企业以土地使用权作价入股，与Ｂ企业合资成立一家公司，该新建公司旨在完成合作建房项目，也称作项目公司。

项目公司成立后，Ａ企业以土地使用权作价入股，则免征营业税。因此该例中最好的纳税筹划方法是：Ａ企业与土地使用权作价入股，与Ｂ企业合作成立项目公司，共同完成所需房屋的建设，建成后Ａ、Ｂ两家公司再分房自用。

7.土地增值税的纳税筹划

土地增值税是一个比较新的税种，其税负比较重。对于土地增值税的纳税筹划主要围绕两个方面：

◆尽量地分解收入。分解收入的方法很多，包括将装修收入从收入中分解出去，也可以适当地降低商品房的价格。

◆适当地加大税前扣除的一些成本和费用。房地产开发企业通过开发成本的研究，适当增加开发项目的一些投资，能起到一举多得的作用：既增加开发成本和税前扣除的加计费用，又能使整个在建项目的环境非常优美，有利于促进房地产的销售和房地产公司品牌的建设。

8.变房地产销售业务为代建行为

变房地产销售业务为代建行为，房地产开发公司直接向客户收取代建费，其收取的代建费只需要缴纳营业税，若有盈余，再缴纳企业所得税。如果不是代建行为，而是直接的房地产开发和销售行为，就需要按照法律规定缴纳营业税和相关税。但是，代建行为有一些必备条件，如基本建设单位应向房地产开发公司提交有关立项的计划、建议书和规划图纸等；另一方面，房地产开发公司不垫付任何资金，同时只向委托单位收取代建费，开取服务业发票。

9.自建行为的纳税筹划

税收优惠政策规定，对于企业的自建自用行为免征营业税、土地增值税。

如果企业自建房屋后，并非自用而是用于对外销售，那么企业需要缴纳的税额就会比较大。房地产不动产销售需要缴纳5%的营业税，对于自建行为本身，自建公司还要缴纳3%的营业税。这样，自建企业最终缴纳的税额为二者之和，即8%。国家制订该政策主要是为防止企业自己组建工程队，从而导致建设公司之间不平等的税负竞争行为。那么，如何进行纳税筹划？

企业既可以通过将自建的建筑物用于对外投资或适当地提高售价、内部消化等方式来进行纳税筹划。