基本情况

　　江苏省南京市某建设开发（集团）有限公司为外资企业，2007年申报预售房款收入49967.62万元。在对该公司2007年所得税汇算清缴审核工作时，经与南京市国税局房地产行业评估模型指标比对，发现该公司预售收入费用率等指标偏离模型指标，于是将该公司确定为房地产行业专项纳税评估对象。

　　案头分析

　　（一）模型指标解析

　　南京市下关区国税局评估人员依据南京市国税局《房地产行业税收管理指导意见》模型，发现该公司主营业务收入所得税负担率、主营业务利润率、预售收入费用率指标与样本指标平均值偏差较大，其中预售收入费用率指标比样本指标平均值偏差2.64%。

　　（二）财务报表解析

　　1.该公司2007年度预收账款变动率指标值异常达39.07%，申报预售房款预收款收入49967.62万元，当年A项目汇算结算结转预收款收入37015.54万元，而查阅该公司账载金额为51057.54万元，预售收入申报额与账载金额相差1089.92万元。

　　2.该公司2007年度其他应付款变动率增长幅度较大，达21.3%.该公司2007年度其他应付款季度之间除第四季度增长幅度激增25.99%外，其他季度变化并不大。

　　（三）第三方信息解析

　　1.该公司2007年在国税局和地税局申报的营业税和企业所得税的预售收入不匹配，相差762万元。

　　2.评估人员通过南京房地产门户网站查询，发现该公司3个项目楼盘商品房登记的可售面积基本相符，但实际成交面积与台账登记面积相差近3777.51平方米。同时，在网站登记该公司2007年有商铺销售304.8平方米，而在国税局依据企业备案资料建立的管理台账中没有登记。

　　举证约谈

　　针对上述问题，评估人员要求该公司作出合理解释，该公司经过自查提供了详细的书面说明和举证材料。

　　1.由于2007年外资企业所得税汇算清缴申报时财务人员被外派学习，抽空回来申报时间紧迫，暂未发现需纳税调整的事项。同时，委托中介机构出具的审计报告也暂未列示有需要纳税调整的事项。

　　2.A项目工程2007年度有车库销售，因当时车库产权没有明确，销售当时也没有开具房地产开发销售预售款凭据，没有及时申报纳税。

　　3.其他应付款科目主要核算企业上交的购房定金，2007年12月底销售的3个项目的楼盘，有的是部分楼盘销售的尾款，财务人员没有及时记入“预收账款”而暂挂在“其他应付款”科目，季度申报时习惯性依据“预收账款”科目核算的预售收入预缴了外资企业所得税，疏忽了暂挂在该科目核算的预售收入，未作为计税依据申报纳税。

　　4.国税、地税申报预售收入有差额是因为企业根据地方政府的要求为了完成年度税收收入指标，年末在地税多预缴了38.1万元营业税，即多申报了预售收入762万元，但未作为计税依据在国税申报外资企业所得税。

　　5.3个项目楼盘在网站与备案台账登记的实际成交面积与台账登记面积相差近3777.51平方米，是因为公司销售部门年底销售房屋的信息没有及时传递到财务部门，办税人员也没有及时向国税局上报备案，预售收入记入了“其他应付款”科目，申报缴税情况已在前面有说明。B项目确实建有商铺总可售面积约4210平方米，2007年该楼盘商铺预售面积304.8平方米，由于财务人员疏忽没有及时在向税务机关上报的备案资料中加以单独说明。

　　实地核查

　　为了进一步证实和排除疑点，评估人员组织对该公司进行了实地调查。

　　（一）经调阅核对规划部门出具的项目规划平面图，A项目确实建有车库，预售收入10899217元记入“预收账款”科目，因未开具房地产开发销售预售款凭据，企业未按10%预计利润率预缴外资企业所得税，应调增应纳税所得额1089921.7元。

　　（二）评估人员到该公司各开发项目售楼部办公地点实地调查，经核对企业预售房屋《客户成交记录》，发现实际预售额与财务账簿记载不符。通过询问并与日常征管中建立的《房地产行业项目开发税务管理台账》和企业财务账簿登记数据进行比对，经核实该公司有关账册、报表及售楼资料，其结果如下：

　　1.B项目和C项目商品房销售共计42298284.73元记入“其他应付款”科目核算，2007年没有按10%预计利润率预缴外资企业所得税，应调增应纳税所得额4229828.47元。

　　2.B项目商铺销售762万元没有与商品房销售分开核算记入“预收账款”，2007年一并按10%预缴外资企业所得税。根据有关文件规定，房地产企业商铺销售应按15%预计利润率预缴外资企业所得税，因而，应调增应纳税所得额381000元。

　　（三）经查阅该公司有关费用凭证与账簿，查实该公司2007年汇算清缴申报不符合税法规定计入管理费用的税前扣除项目共计252366.95元，应调增当年应纳税所得额252366.95元。

　　评估处理

　　通过进一步核实，评估人员向该公司宣传了外资企业所得税的相关税收法律法规和税收政策，企业表示愿意自查补报。

　　1.该公司2007年A项目车库销售预售收入10899217元记入“预收账款”科目核算；B项目和C项目商品房销售预售收入42298284.73元记入“其他应付款”科目核算，均未申报预缴外资企业所得税。应按10%预计利润率预缴外资企业所得税，应调增应纳税所得额5319750.17元。

　　2.该公司2007年B项目商铺销售预售收入762万元没有与商品房销售分开核算，商铺销售预计利润率为15%，应按5%调增应纳税所得额381000元。

　　3.该公司2007年汇算清缴申报不符合税法规定计入管理费用的税前扣除项目共计252366.95元，应调增当年应纳税所得额252366.95元。

　　以上合计应调增2007年度外资企业所得税应纳税所得额5953117.12元，该公司自查补报外资企业所得税1964528.65元，并按规定加收了滞纳金。