一、基本案情
    2004年3月8日，市地税局稽查局举报中心接到电话举报，举报某公司转让土地使用权未缴纳地方税。市地税局稽查局接到该线索后，精心研究检查方案，成：功查处了这起少计收入偷税案件，为国家挽回税收损失21万元，目前该案正在执行中。
    该公司成立于1994年5月份，主要从事中药材市场开发、建设中药材交易，中药材技术咨询、服务、研究利用，中药材现代化品种的种植、研发、生产和销售，对外租赁柜台等业务。
    该公司将其土地使用权转让给某房产物业开发公司取得土地款300万元，未按照规定申报缴纳地方各税。
    二，稽查过程
    检查人员首先从外围人手，从某房产物业开发公司取得该公司与之进行土地转让的证据资料和款项结算的凭证。再到该公司进行检查，核对该笔转让土地款的情况。在该公司的账面上根本没有土地投资的记载，也没有转让土地使用权营业款收入的任何记载。
    该公司会计人员解释，没有将土地转让给房产物业公司，只是与房产物业公司进行联合开发房屋。并说两公司签订有联合开发的协议。检查人员见到的是这样一个协议：该公司2003年6月26日与某房产物业开发公司签订联合开发协议书声称两单位共同开发某扩建工程4#、11#、12#、13#、14#号楼。该工程由甲方(该公司)实行统一规划，统一设计，统一施工管理，统一质量监管。乙方负责项目设计，质检、监理和建设费用及该项目的综合配套费，并负责房屋的预售或出售，负责办理售房合同、房屋产权证书和相关费用。合同还规定售房基本结束后，首先从售房款中支付给经甲方土地投资成本和乙方的现金投资成本以及工程建设成本，利润部分双方按甲方40％、乙方60％的比例分配。但是该公司于2003年6月25日书立付款委托书，委托联合开发方某房产开发公司将转让土地使用权的款项按该单位的要求转出。收款单位为珠海某有限公司，金额为300万元，用途为土地款。委托书上盖有该单位公章，上有该单位主要领导2003年7月1日同意付款签字。经核实合同签订后，并未按合同执行，甲方未如合同上所讲的派员参加联合开发的规划、管理，而相反在合同签订的前一日就书立付款委托书要乙方将联合开发需要的大笔款项汇往异地，明显这是一个假合同。
    联合开发方某房产物业开发公司于2003年7月1日和7月4日就将土地款分两笔共计300万元汇人珠海某发展有限公司。截止2004年4月3月20日，该公司账上没有记载联合开发土地投资的长期投资，也没有转让无形资产的收入。如果是联合开发利润，为什么仅7天就产利润300万元?至此真相大白，两家联合开发的协议是假，转让土地使用权是真。在大量的事实面前，该单位不得不承认转让土地使用权没有依法缴纳地方税。
    三、主要问题
    (一)营业税问题：该单位2003年7月收取某房产物业开发公司土地款3000000元，未计收入，应以“转让无形资产—土地使用权”按5％的税率申报缴纳营业税150000元。该单位未申报缴纳。
    (二)城建税问题：该单位上述少缴纳营业税150000元，应按7%的税率申报缴纳城建税10500元。该单位未申报缴纳。
    (三)教育费附加问题：该单位上述少缴纳营业税150000元，应按3％的附加率申报缴纳教育费附加4500元。该单位未申报缴纳。
    (四)土地增值税问题：该单位2003年7月收取某房产物业开发公司土地款3000000元，未计收入，应按1％的税率申报预缴土地增值税30000元。该单位未申报预缴。
    四、处理结果
    (一)根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条、第二条第一款、第四条第一款、第九条和《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》二十八条第一款的规定，该单位对应补缴营业税150000元。
    （二）根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第二条、第三条、第四条的规定，该单位补缴城市维护建设税10500元。
    （三）根据《征收教育费附加的暂行规定》第二条、《国务院关于修改〈征教育费附加的暂行规定〉的规定》第一条和国务院《关于教育
费附加的征收问题的紧急通知》(国发明电[1994]2号)第一条规定，该单位应补缴教育费附加4500元。
    （四）根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》第二条、第三条和《人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条的规定，你单位应申报预缴土地增值税30000元。
    （五）根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条的规定，对该单位应补缴的营业税150000元、城建税10500元应按日加收万分之五的滞纳金20967．50元。
    （六）该单位出让土地使用权，故意隐瞒收入，应定性为偷税，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款的规定，追缴该单位少申报缴纳的营业税150000元、城建税10500元、教育费附加4500元，并处以罚款160500元，责令该单位申报预缴土地增值税30000元。
    五、原因分析
    该公司就是利用假协议进行不合理的税收“筹划”，借联合开发的名义来转让土地使用权，偷逃国家税收。有些拥有土地使用权的单位利用税务机关与国土资源局之间信息不通畅，对转让土地使用权问题监控不力，故意不申报或隐瞒收入，偷逃税收。
    六、对策分析
    （一）建立建全制度。国土资源管理部门要建立土地转让的管理办法，特别要严格控制非法土地转让行为，用法律条文来约束纳税人的行为，对违法者给予严惩。
    （二）加强与国土资源局、房产局、建委和规划等房地产开发项目审批部门的联系，建立日常信息传递制度。通过定期资料传递，动态掌握区域内土地转让的动态。将土地转让情况纳入计算机登记和管理。基层征管部门对土地转让行为进行层层登记和管理，掌握每一宗土地的去向。通过部门之间的协作实现信息资源共享，掌握土地转让的涉税资料，达到税源的控管。   
    (三)制定措施，加大考核力度。对土地转让行为要制订切实可行的措施，领导包干，划分征管区域，管理人员对所辖范围内土地转让的情况要做到了如指掌，及时催报催缴，发现漏征漏管户，对管理不力的要给予经济处罚或行政处分。   
    (四)加大稽查力度，进一步严惩土地转让的涉税违法行为。在检查时税务稽查人员要侧重以下几个方面：   
    一是准确把握税收政策，划分征免界限。这是一起有预谋的偷税案，根据财税[2002]191号文规定，以无形资产、不动产投资人股，参与接受投资方的利润分配，共同承担投资风险的行为，不征收营业税。纳税人就是利用这一税收政策签订假合同，进行不合法的“税收筹划”，结果造成偷漏税款。   
    二是认真审核取得的证据。只有对证据进行去伪存真、由表及里地挖掘、分析，本案就是对检查所得资料进行分析得出联合开发为假，转让土地使用权为真，从而作出切合实际的逻辑判断、推理，才得出的正确结论。   
    三是将查账与查实相结合。特别是对于一些“账外账”，隐瞒收人偷税的单位，不能就账查账，要通过对外单位调查并结合实地调查发现线索、掌握证据、揭露问题。在进行举报户的检查中，要注意从外部搜集有关证据资料，通过相关单位的证据来证明纳税人的偷税证据后，再行对纳税人进行正面接触，以防提前接触打草惊蛇，给纳税人有转移证据的机会，给自己日后取证带来困难。本案正是稽查人员通过外部调查才发现该单位隐瞒收入的，如果仅从该单位检查根本查不出任何蛛丝马迹，因为该公司账簿没有记载，资金也没进入该单位的账户。   
    (五)健全举报机制。要准确及时有效地打击偷税行为，单靠税务机关孤军奋战是远远不够的。本案在短期内得以查处，举报人功不可没。因此，要广开举报渠道，建立健全完整、广泛和高效的涉税案件举报制度，发动全社会力量进行协税护税，实施举报奖励办法，发动广大群众积极举报偷税案件，使税务机关准确发现偷税线索，有力打击偷税分子。