房地产业财税操作与稽查实务

备注：本书已经销售完毕。

    作者简介：杨文国，1996年毕业于长春税务学院税务系，曾任国家税务总局执法检查和执法监察组成员，2006年国务院督办的石家庄市百户房地产税收专案稽查直接组织者，2007年国家税务总局稽查局在桂林组织的全国地税系统房地产稽查培训班讲师，2008年国家税务总局稽查局平安保险税收专项检查工作组成员。
       注册税务师，注册会计师，经济师，会计师，通晓财税法规政策和相关实务操作，具有丰富的财税咨询、筹划、答疑经验。近年来，多次应邀为全国各省市税务稽查局及纳税人举办财税业务讲座。2006年在河北人民出版社出版了121万字的个人专著《房地产企业财税对照及稽查管理解析》，2008年参编国家税务总局稽查局名义东北财经大学出版社出版的《房地产稽查实务》，在《中国税务》、《中国税务报》等报刊杂志发表业务文章百余篇。 

       备注：本书已经销售完毕
       全书16开，26印张，62万字，2009年12月第一版。
                                            《房地产业财税操作与稽查实务》前言
       2009年我国实施了宽松货币政策和积极财政政策，全国房地产投资增速提高，房地产价格明显反弹，房地产市场成交量回暖，房地产行业走过了寒冬，迎来了春天。但是税务系统税收任务形势依然很严峻，必然要以重点税源行业为重点，向管理要税收，向稽查要税收。作为各地经济支柱的房地产行业在沉寂之后又成为了税收征管查的重点行业，税收风险凸显。
       2006年1月份，笔者曾经出版了121万字的个人专著《房地产企业财税对照及稽查管理解析》，该书以会计科目为主线，对每个科目涉及的各个税种进行了归纳整理。该书出版后，颇受财税人员欢迎。但是近年来营业税、企业所得税、个人所得税、土地增值税、耕地占用税、契税、土地使用税新政策不断出台，新会计准则又在房地产行业的施行，不少同志提出能否结合当前最新政策再出版一本紧密结合房地产开发环节、操作性更强的房地产财税实务书。 
      鉴于上述原因，笔者遂以房地产开发流程为主线，以重点介绍开发各环节主要经济事项、财务处理、各税种操作要点和稽查方法的方式编写了本书。比如：房地产企业13种取得土地方式、7种融通资金方式、6种施工方式、12种合作建房方式、19种销售方式、4种持有方式分别如何征收营业税。其中，在国内首创了以流程图方式分析合作建房纳税人的方法。
      笔者根据近年来在全国各地对房地产财务人员和税务稽查管理干部培训过程中征集的大量涉税疑难问题和疑难案例，结合国家统一的行业法规、会计规定、税收规定，进行了深度剖析，必要时还引用了值得借鉴的各地地方税收规定进行对比分析。
      笔者还结合此前曾对房地产企业实战稽查经验和2006年参与组织石家庄市百户房地产专案稽查经验，围绕房地产开发环节、房地产行业法规、财税政策，研究出一套较为全面、深入、操作性强的房地产行业税务稽查方法：既有帐外检查方法，又有帐内检查方法；既有案头检查方法，又有实地检查方法；既有相关资料检查方法，又有会计科目检查方法；娓娓道来，可让稽查人员产生似乎始终有一名房地产行业稽查业务高手陪伴身边共同检查的感觉。
       希望本书成为房地产行业财务人员日常工作中的“财税指导宝典”，税务稽查人员检查房地产行业的“税务稽查秘籍”。本书相关政策截止到2009年12月初. 
       本书适用于税务稽查人员、房地产公司会计人员、税务师事务所和会计师事务所从业人员，也可作为大中专院校财税专业师生的参考教材。
      本书在编写过程中得到了深圳长城地产（集团）股份有限公司财务部刘丽梅女士的大力帮助，在此深表感谢。
      由于房地产业实务的复杂多变，本书编写过程中对有些问题的阐述可能不尽完善。此外，由于本人水平有限，疏漏之处不可避免，敬请读者批评指正，意见可直接反馈至本人电子邮箱ywg9233@sina.com。
                                                                                       杨文国
                                                                              二○○九年十一月

《房地产业财税操作与稽查实务》目录 

   第一章 房地产业各环节财务操作实务………………………………（1）

第一节 房地产公司成立环节财务操作实务……………………………（1）

第二节 房地产公司取得土地环节财务操作实务………………………（3）

第三节 房地产公司筹集资金环节财务操作实务………………………（8）

第四节 房地产公司施工环节财务操作实务……………………………（16）

第五节 房地产公司销售环节财务操作实务……………………………（25）

第六节 房地产公司租赁环节财务操作实务……………………………（33）

第七节 房地产公司物业管理环节财务操作实务………………………（39）

第二章 房地产业营业税操作与稽查实务……………………………（45）

第一节 房地产业营业税税制要素………………………………………（45）

第二节 房地产公司营业税操作实务……………………………………（54）

第三节 房地产公司营业税稽查实务……………………………………（93）

 第三章 房地产业企业所得税操作与稽查实务………………………（100）

第一节 房地产业企业所得税税制要素…………………………………（100）

第二节 房地产公司收入确认操作实务…………………………………（119）

第三节 房地产公司成本费用操作实务…………………………………（134）

第四节 房地产公司资产操作实务………………………………………（160）

第五节 房地产公司资产损失税前扣除操作实务………………………（178）

第六节 房地产公司扣缴预提所得税操作实务…………………………（187）

第七节 房地产公司对外支付税务证明操作实务………………………（194）

第八节 房地产公司跨地区经营汇总纳税操作实务……………………（196）

第九节 房地产公司重组与清算操作实务………………………………（209）

第十节 房地产公司企业所得税稽查实务………………………………（214）

第四章 房地产业个人所得税操作与稽查实务………………………（227）

第一节 房地产业个人所得税税制要素…………………………………（227）

第二节 房地产公司工资薪金所得操作实务……………………………（235）

第三节 房地产公司劳动报酬所得操作实务……………………………（266）

第四节 房地产公司财产租赁所得操作实务……………………………（271）

第五节 房地产公司财产转让所得操作实务……………………………（275）

第六节 房地产公司利息股息红利所得操作实务………………………（282）

第七节 房地产公司偶然所得和其他所得扣缴实务……………………（286）

第八节 房地产公司个人所得税稽查实务………………………………（289）

第五章 房地产业土地增值税操作与稽查实务………………………（292）

第一节 房地产业土地增值税税税制要素………………………………（292）

第二节  房地产公司转让旧房土地增值税操作实务……………………（302）

第三节 房地产公司土地增值税预征和清算操作实务…………………（308）

第四节 房地产公司土地增值税稽查实务………………………………（319）

第六章 房地产业印花税操作与稽查实务……………………………（324）

第一节 房地产业印花税税制要素………………………………………（324）

第二节 房地产公司印花税操作实务……………………………………（337）

第三节 房地产公司印花税稽查实务……………………………………（343）

 第七章 房地产业耕地占用税操作与稽查实务………………………（345）

第一节 房地产业耕地占用税税制要素…………………………………（345）

第二节 房地产公司耕地占用税操作实务………………………………（349）

第三节 房地产公司耕地占用税稽查实务………………………………（351）

 第八章 房地产业契税操作与稽查实务………………………………（352）

第一节 房地产业契税税制要素…………………………………………（352）

第二节 房地产公司契税操作实务………………………………………（360）

第三节 房地产公司契税稽查实务………………………………………（366）

 第九章 房地产业城镇土地使用税操作与稽查实务…………………（368）

第一节 房地产业城镇土地使用税税制要素……………………………（368）

第二节 房地产公司城镇土地使用税操作实务…………………………（372）

第三节  房地产公司城镇土地使用税稽查实务…………………………（381）

 第十章 房地产业房产税操作与稽查实务……………………………（382）

第一节 房地产业房产税税制要素………………………………………（382）

第二节 房地产公司房产税操作实务……………………………………（388）

第三节 房地产公司房产税稽查实务……………………………………（394）

第十一章 房地产业其他税费操作与稽查实务………………………（396）

第一节 房地产业城市维护建设税税制要素……………………………（396）

第二节 房地产业教育费附加……………………………………………（397）

第三节 房地产业车船税税制要素………………………………………（397）

第四节 房地产公司其他税费稽查实务…………………………………（401）

附录    中华人民共和国城市房地产管理法…………………………（402）