房地产业稽查实务

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第一章 房地产业开发基础知识

第一节　房地产开发相关名词

一、房地产开发概念

二、房地产开发分类

三、房地产开发企业资质等级

四、土地使用权的划拔、出让与转让

五、拆迁安置补偿费及征地费

六、房地产建造工程预算、工程结算、竣工决算

七、预售许可证制度

八、银行按揭

九、房屋各种面积规定

第二节   房地产开发流程和经营特点

一、房地产开发政府审批流程

二、房地产开发流程

三、房地产开发经营特点

第三节　房地产开发各环节涉税信息

一、房地产各环节涉及税种

二、房地产开发各环节涉税信息一览表

 

第二章 房地产业财务核算概要

第一节  会计信息质量要求与会计计量

一、会计信息质量要求

二、会计计量

第二节  新会计准则相关具体准则规定

一、收入

二、存货

三、投资性房地产

四、经营租赁

五、债务重组

六、非货币性资产交换

七、所得税

第三节 收入核算

一、经营收入范围

二、会计处理

第四节  成本核算

一、成本范围

二、会计处理

第五节  期间费用核算

一、期间费用范围

二、会计处理

第六节  税金核算

一、营业税金及附加

二、应交税金

第七节  会计科目对照表

一、《房地产开发企业会计制度》会计科目表

二、新会计准则会计科目表

 

第三章 房地产业税收与会计制度差异

第一节  收入差异

一、会计制度规定

二、税收制度规定

第二节 开发成本差异

一、会计制度规定

二、税收制度规定

第三节 期间费用差异

一、会计制度规定

二、税收制度规定

第四节 固定资产差异

一、会计制度规定

二、税收制度规定

第五节 无形资产差异

一、会计制度规定

二、税收制度规定

第六节 政府补助差异

一、会计制度规定

二、税收制度规定

第七节  其他差异

一、股权投资差异

二、投资性房地产差异

三、资产减值差异

四、应付职工薪酬差异

五、预计负债差异

六、会计调整差异

七、资产负债表日后事项差异

八、企业合并差异

第八节  营业税与会计制度差异

一、纳税义务发生时间差异

二、销售与转让认定差异

三、计税依据差异

第九节  其他税种与会计制度差异

一、土地增值税与会计制度主要差异

二、土地使用税与会计制度主要差异

三、房产税与会计制度主要差异

 

第四章  房地产业税务稽查查前准备

第一节    查前准备概述

一、查前准备概念

二、查前信息收集

三、查前案头分析

第二节    纳税分析

一、综合性指标分析

二、税种分析

第三节    会计报表分析

一、资产负债表分析

二、利润表分析

三、特定科目余额及发生额分析

第四节    税务检查方法

一、全查法和抽查法

二、顺查法和逆查法

三、联系查法和侧面查法

四、比较分析法和控制计算法

五、专项盘存检查方法

六、调查方法

 

第五章 房地产业主要税收违法手段

第一节    主要税收违法手段类型

一、税收实质性减少

二、税收延迟入库

第二节 土地使用权取得环节违法手段

一、契税

二、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税

三、土地使用税

四、印花税

第三节    征地拆迁环节违法手段

一、营业税

二、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、土地增值税

第四节    工程建设环节违法手段

一、营业税

二、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税、土地增值税

三、印花税

第五节    经营环节违法手段

一、营业税

二、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税

三、土地增值税

四、个人所得税

五、印花税

第六节    物业管理环节违法手段

一、营业税

二、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税

三、房产税（城市房地产税）

四、印花税

第七节    注销环节违法手段

一、营业税

二、企业所得税、外商投资企业和外国企业所得税

三、土地增值税

 

第六章  房地产业营业税检查

第一节 房地产业营业税基础知识

一、纳税义务人和扣缴义务人

二、计税依据

三、税率

四、纳税义务发生时间和扣缴义务发生时间

五、减免税

六、纳税申报期限

七、纳税地点

第二节 营业税检查方法

一、收集相关信息数据

二、转让土地使用权环节检查

三、建筑施工环节检查

四、经营环节检查

 

第七章 房地产业企业所得税（外商投资企业和外国企业所得税）检查

第一节  房地产业企业所得税基础知识

一、纳税义务人

二、计税依据

三、税率

四、减免税

五、纳税申报期限

六、纳税地点

七、征收方式

八、房地产业企业所得税政策演变历程

第二节  一般收入检查

一、预售收入检查

二、完工标准检查

三、销售收入检查

四、视同销售收入检查

五、租金收入及预租收入检查

第三节  特殊收入检查

一、以房抵债检查

二、合作建房检查

三、违建设施检查

四、代建工程检查

五、假按揭贷款检查

六、其他收入检查

第四节  计税成本检查

一、计税成本扣除基本原则

二、成本项目构成

三、成本要素分析

四、成本检查方法

五、建安成本检查

六、完工标准检查

七、销售成本检查

八、税金扣除检查

九、财产损失扣除检查

第五节 期间费用检查

一、期间费用范围

二、期间费用检查

第六节  完工项目企业所得税汇算

一、资料准备

二、成本分摊方法

三、完工项目汇算方法

四、成本计算归集

第七节  外商投资企业和外国企业所得税检查

一、预收款缴纳企业所得税的方式

二、收入确认时限

三、收入确认原则

四、以地换房

五、成本和费用

六、关联企业借款费用

七、配套设施预提费用

八、售后回租

九、视同销售

十、税收优惠

十一、完工项目汇算方法

 

第八章   房地产业土地增值税检查

第一节  房地产业土地增值税基础知识

一、纳税义务人

二、计税依据

三、税率

四、减免税

五、纳税申报期限

六、纳税地点

第二节  收入检查

一、应税收入的确认

二、投资联营检查

三、无权属登记土地转让的检查

四、销售收入检查

第三节 扣除项目检查

一、土地成本检查

二、开发成本和开发费用检查

第四节  土地增值税清算

一、清算原则

二、清算单位

二、清算步骤

三、清算注意事项

二、清算举例

 

第九章  房地产业其它税种检查

第一节   房地产业城镇土地使用税检查

一、纳税义务人

二、计税依据

三、税率

四、纳税义务发生时间

五、减免税

六、纳税申报期限

七、纳税地点

八、检查方法

第二节  房地产业房产税（城市房地产税）检查

一、纳税义务人

二、计税依据

三、税率

四、纳税义务发生时间

五、减免税

六、纳税申报期限

七、纳税地点

八、检查方法

第三节  房地产业印花税检查

一、纳税义务人

二、计税依据

三、税率

四、纳税义务发生时间

五、纳税申报期限

六、检查方法

第四节  房地产业个人所得税检查

一、纳税义务人和扣缴义务人

二、计税依据

三、税率

四、减免税

五、纳税申报期限

六、检查方法

第五节  房地产业契税检查

一、纳税义务人

二、计税依据

三、税率

四、纳税义务发生时间

五、减免税

六、纳税申报期限

七、纳税地点

八、检查方法

 

第十章  房地产业税务稽查取证

第一节 税务稽查证据概述

一、稽查证据概念

二、稽查证据种类

三、稽查证据取证要求

四、税务稽查取证权限

第二节  房地产业税务稽查证据取证

一、房地产业税务稽查证据主要内容

二、房地产业税务稽查证据提取方法

二、开发各阶段主要证据材料及运用

三、房地产业典型违法手段取证要求

 

第十一章 房地产业税务稽查案例

第一节  营业税稽查案例

第二节  企业所得税稽查案例

第三节  外商投资企业所得税稽查案例

第四节  土地增值税稽查案例