各县(市)、区人民政府，市政府各部门：

　　《石家庄市容积率指标管理规定(修订版)》已经2016年第1次规委会研究通过，现印发给你们，请认真贯彻执行。2015年3月9日市政府印发的《石家庄市城乡规划管理技术规定》(石政函〔2015〕24号)附件1(《石家庄市容积率指标管理规定》)同时废止。

　　                                         石家庄市人民政府

　                                         　2016年10月18日

 

 

　　第一条 为进一步规范我市建设项目容积率管理，逐步降低城市建筑密度和人口密度，打造宜居城市，结合我市实际情况制定本规定。

　　第二条 本规定适用于石家庄市都市区范围内规划管理工作。其它县(市)区应当制定本辖区相关规定，尚未制定的可以参照本规定执行。

　　第三条 在城市总体规划的指导下对城市建设用地进行密度分区，合理预测并提出远期城市发展空间密度布局和规划密度控 制要求。

　　第四条 石家庄市都市区城市建设用地密度分区分三个等级 (见表1)。

　　表1城市建设用地密度分区等级基本规定

　　第五条 地块容积率

　　地块容积率确定需考虑市政管线负荷、道路设施负荷及曰 照、消防等规范要求。居住用地地块容积率确定需同时考虑所在地区的教育、医疗等公共设施服务水平。在特殊地段地块容积率确定，还需考虑文物保护、机场净空、电力电信通道、危险品仓库、核电站防护、地质缺陷以及生态敏感区等相关控制要求。

　　第六条 居住用地、商业服务业设施用地地块容积率上限是在密度分区确定的基准容积率的基础上，根据微观区位影响条件进行修正。居住用地、商业服务业用地地块容积率宜按下式 计算：

　　FAR 规划=FAR 基准 X (1 + A1) X (1 + A2)…；

　　式中：FAR基准——密度分区地块基准容积率'

　　A1、A2——微观区位影响条件修正系数，如地块代征代拆公益性设施比例、用地规模系数、周边道路修正系数、地铁站点修正系数等，具体详见第九至十四条。

　　第七条 居住用地地块容积率等级分为3个等级区间，对应的密度分区基准容积率及容积率上限见表2。

　　表2居住用地地块容积率控制指标

　　第八条 商业服务业设施用地地块容积率等级分为3个等级区间，对应的密度分区基准容积率及容积率上限见表3。

　　表3商业服务业设施用地地块容积率控制指标

　　第九条 居住、商业服务业设施建设项目代征、代拆城市道路、城市绿地等公益设施用地比例超出项目建筑用地面积30% 的，可釆用容积率补偿办法，超出建筑用地面积30%以上的部分参与容积率指标计算，但增加的建筑面积不得超过原核定总建筑面积的15%，也不得超过相应密度分区的容积率上限。

　　第十条 居住用地地块容积率与地块规模大小有关，一般情况下，以1一5公顷为基准用地规模。地块大于或小于基准用地规模，地块容积率均应折减。

　　地块规模修正系数见表4。

　　表4居住用地地块规模修正系数

　　注：鼓励用地规模较大的建设项目，通过增加城市道路将用地规模控制在基准用地规模范围内。增加的城市道路应与规划路网形成完善的系统，道路红线宽度不应小于12米。建筑退增加的城市道路红线距离可适当减少。

　　第十一条 商业服务业设施用地地块容积率一般情况下以 0.7 — 2公顷为基准用地规模。地块大于或小于基准用地规模，地块容积率均应折减。地块规模修正系数见表5。

　　表5商业服务业设施用地地块规模修正系数

　　第十二条 居住用地、商业服务业设施用地地块容积率应根据地块周边城市道路情况进行容积率修正。根据地块与周边城市道路的关系，周边城市道路修正系数依据地块周边毗邻城市道 路的情况分为一边、两边、三边及周边毗邻城市道路等四类。城市道路修正系数见表6。

　　表6城市道路修正系数

　　注1::建设项目有宽度不小于7米、长度不超过100米，且由建设项目代征的通道与规划城市道路相连的，可视为毗邻城市道路。

　　注2:建设项目毗邻城市绿带，且由建设项目代征的绿带宽度不超过50米的，可视为毗邻城市道路。建设项目未代征或代 征的绿带宽度超过50米的，视为不毗邻城市道路，绿带外侧增加城市道路的，可视为毗邻城市道路。

　　注3:同一建设项目涉及居住、商业两种用地性质的，可按同一项目核算毗邻道路情况。

　　第十三条 居住用地、商业服务业设施用地地块容积率应根据地块周边地铁站点等级及覆盖情况进行容积率修正。车站综合定位分成枢纽站和一般站两类'以站场外轮廓作为规定半径计算 基点，规定半径为0 — 200米和200 — 400米两个等级；对跨越不同规定半径的地块，宜依据相应的修正系数和影响范围面积加权 平均，折算到整个地块；巳取得国家发改委可行性研究报告批复 的轨道线路站点可考虑修正，远期实施的地铁线路站点原则上不考虑修正。地铁站点修正系数见表7。

　　表7地铁站点修正系数

　　注：枢纽站为两条及以上轨道线交汇处的地铁站点。

　　第十四条 周边城市道路修正系数和地铁站点修正系数同时存在时，商业服务业设施用地地块可进行重复修正，居住用地地块仅选取其中最大值修正。

　　第十五条 工业、物流仓储及公共管理与公共服务用地容积率，结合实际情况参照下表指标执行。

　　(一)工业用地客积率指标见表8

　　表8工业用地容积率指导指标

　　注：对工艺流程或安全生产等有特殊要求的工业项目的容积率指标，可具体研究确定。

　　(二)物流仓储用地容积率指标见表9

　　表9物流仓储用地容积率指导指标

　　注：对安全生产、卫生保护、交通组织等有特殊要求的物流仓储项目的容积率指标，可具体研究确定。

　　(三)公共管理与公共服务用地容积率指标见表10

　　表10公共管理与公共服务用地容积率指导指标

　　注：中心城区改建学校、医院等公共设施，确因用地局促不能满足发展要求的，可通过适当提高容积率，保证建筑规模指标 要求，满足发展需求。

　　第十六条 对控制性详细规划巳确定地块容积率指标的，应按控规地块容积率指标执行。

　　第十七条 公建类超高层建筑容积率指标原则上应按上述指标规定执行，特殊情况可开展规划研究论证，并报经市政府同意后确定。

　　第十八条 新火车站区域、老火车站区域、西部山前区域、正定古城区域、滹沱河两岸区域等城市特殊控制发展区域，需根据城市设计深化控制性详细规划，完善地块规划指标，控制性详 细规划报经市政府批准后执行。

　　第十九条 容积率是指建设项目用地范围内总建筑面积与建筑用地面积的比值。

　　表达公式为：容积率=总建筑面积/建筑用地面积。

　　第二十条 建筑用地面积计算规则

　　(一)建筑用地面积除包含建筑实际占地外，托幼、配套停 车场及规划非独立占地的文化、体育、商业、卫生医疗、社区服 务、养老助残、物业管理等公共服务配套设施用地，可以计入建筑用地面积。

　　(二)中小学用地、防护绿地、公园绿地、城市道路、交通场站、城市公用设施等用地不计入容积率计算。

　　(三)容积率按不同用地性质分别核算。住宅和商业办公设施等在用地内混合建设的，须明确各类用地的用地范围。各类用地的划分原则上按各自间距的一半来确定。特殊情况无法按各自间距一半进行分割的，其用地界线距建筑物大墙不得小于5米。因垂直方向混合而无法划分用地界线的，按不同性质建筑面积除以容积率指标核定用地面积。

　　第二十一条 总建筑面积计算规则

　　总建筑面积原则上按照《建筑工程建筑面积计算规范) (GB/T50353-2013)计算，特殊情况计入容积率的建筑面积还应按以下规则执行：

　　(一)多层、高层普通住宅建筑标准层层高超过3.3米、低层住宅标准层层高超过3. 6米、用于商业或配套服务的住宅建筑底层层高超过4.5米、独立商业建筑(指零售商业等)层高超过5米、办公建筑标准层高超过4.5米时，按每增加2.2米层高 (含小于2.2米)即增加1层计算建筑面积，并计入容积率。

　　(二)跃层式或低层住宅等当起居室(厅)层高在户内通高时可按其实际面积计入容积率。

　　超市、大型商场、专卖店、餐饮、娱乐等功能集中布置的单一空间达到2000平方米以上的商业用房的建筑，确因建筑设计规范要求加大层高的，可按实际建筑面积计算容积率。

　　酒店类或以小开间单元式设计为主的商业建筑的标准层层高按办公建筑标准层层高控制。

　　办公和商业建筑的门厅、大堂、中庭、内廊、釆光厅等可按实际建筑面积计算容积率。

　　(三)建筑物阳台按水平投影面积计算建筑面积并计入容积率。进深不大于1.8米的挑阳台，按水平投影面积的1/2计算建筑面积并计入容积率，进深超出1.8米的挑阳台，按水平投影面积计算建筑面积并计入容积率。

　　建筑物阳台含各类形式阳台、入户花园等。

　　(四)地下空间层高2.2米以上，地下室或半地下室的顶板面高出室外地面(以室外地坪为基准大于1.5米时，该层按地上建筑面积计算并计入容积率。

　　(五)建筑底层架空作为公共休闲、交通、绿化等公共用途，且没有围护结构、视线通透、空间开敞的，该层建筑面积不计入容积率。

　　(六)地下空间用于商业、旅馆、办公等经营性用途的，其经营性设施建筑面积计入容积率；地下车库、设备用房、储物间等非经营性设施建筑面积不计入容积率。