纳税筹划，是税法赋予企业的权利，是市
场经济条件下企业维护自身合法权益的内在要求。如何通过纳税筹划与社会主义市场
经济条件下的新税收财政体制相适应，使企业在最佳纳税环境中运行和快速发展，促
使企业根据政府的税收政策导向，通过经营结构和交易活动的安排，对纳税方案进行
优化选择，以减轻税收负担，取得正当税收权益，正被越来越多的房地产开发企业所
重视和关注。
    资金筹措的纳税筹划
    房地产开发企业对资金的需求量较大，如何更好地筹措资金，对企业的经营发展
起着至关重要的作用。一般来说，任何筹资的渠道和方式都可以满足企业对资金的需
要，但是从纳税的角度来考察，这些筹资方式与渠道的结合，构成了不同的筹资方法。
而不同的筹资方法下企业所承担的税负是不同的。
    1．通过金融机构贷款的纳税筹划    通常金融机构的贷款利率和计息方法较稳
定，尽管也受市场供求关系的影响，但波动一般不大，并且要想取得较长期的贷款，
还是金融机构有保障。
    例如：某开发企业开发一个项目，需要资金1500万元，如果企业选择向银行贷款，
铵年利率10％计算，每年需支付利息150万元，现假设该开发公司每年有毛收入3000
万元，扣除不含利息的费用(成本)80％，即2400万元，再扣除借款利息150万元，应
纳税所得额450万元，在这里，用与不用银行借款，对企业利润的影响额是150万元，
用银行借款可以为企业实现节税49．5万元(150×33％)。
    2．通过发行债券集资的纳税筹划    房地产开发企业在资金紧缺时，通过有关
管理机关批准，可以发行债券筹集资金。债券可以对社会公开发行，也可以局限于企
业内部职工发行。税法规定资本红息不得在费用中列支，而债券利息可以作为费用列
支，因此，它可以被作为节税的扣除项目加以利用。
    例如，某开发企业全年毛收入550万元，正常扣除的费用额为150万元，在企业资
金短缺250万元情况下，到底发行股票还是发行债券筹资好(假设债券年利率20％，所
得税率33％)？
    如果发行股票，企业的应税所得额是550-150=400万元，应纳所得税是400×33％
＝132万元。
    如果发行债券，企业应税所得额是550-150-250×20％＝350万元，应纳所得税则
是350×33％＝115．5万元。
    发行债券比发行股票节税16．5万元，发行债券比发行股票每年少获税后利润
400-132-(350-115．5)＝33．5万元，但可节省资金250万元。
    收入确认的纳税筹划
    房地产开发企业以房地产的法定所有权转移后确认销售收入，但在实际工作中应
采取谨慎原则，会计人员应客观地评估收入的实现，对估计价款不能收回的，不能确
认收入，已经收回部分价款的只将收回的部分确认为收入。由于房地产单位价值较高，
购买方很难一次拿出大额款项购置房地产，房地产企业一般都采取分期收款方式销
售。采用这种方式，企业不能按售价总额确认收入，而应按合同规定的收款时间分次
确认收入，并相应地分次结转成本，起到节税作用。
    例如：甲房地产公司与乙企业签订了一份分期收款销售合同，合同中商品房总价
款200万元，分4次付清，首期付款40％，首期付款后，即把商品房交与乙企业。
    如果把商品房交与乙企业时确认收入，应交营业税200×5％；10万元。
    如果核分次收款确认收入，第一次应交营业税200×40％×5％＝4万元，以后3次
分别应交营业税200×20％×5％＝2万元。
    虽然，甲房地产公司用两种方法确认收入都是交营业税10万元，但采用分次确认
收入可以延缓纳税期限，使企业最大限度地利用资金。
    房地产开发企业除需缴纳营业税外还应缴纳土地增值税。《税法》规定：“纳税
人建造普通标准住宅出售，其土地增值额未超过扣除项目金额的20％的免征土地增值
税”，企业可把成批的不动产销售划整为零，争取部分地符合免税条款。我国现行的
土地增值税实行四级超额累进税率，分别为30％、40％、50％、60％，企业可以通过
测算来决策边际税率最低的销售收入额。
    费用确认的纳税筹划
    1．工资费用的纳税筹划
    (1)改集团董事、监事的酬劳支付方式为工资，借以增加费用；
    （2)改变职工发放红利为年终奖金，借以增加费用；
    (3)企业股东、董事兼任管理人员或职工，以使其个人收入计入工资。
    2．固定资产折旧的纳税筹划
    固定资产折旧的纳税筹划，重点在于提高固定资产折旧额。提高固定资产折旧额
的方法主要是进行资产评估，确认重估价值。
    (1)重估后资产在使用期间，每年折旧额较高，帐面盈余减少，可减轻税负，同
时亦可避免虚报实亏。
    (2)资产重估价后，资产帐面价值较高，可改善财务结构，增强资金信誉，有利
于对外融资。
    (3)进行资产重估可提高账面价值，从而在出售资产时，由于售价与调整后的帐
面价值相抵，财务利益较小，税负亦较轻。
    另外，在固定资产折旧方法的选择上也存在节税的可能。因为决定固定资产在会
计年度折旧额大小的因素有四项：固定资产原价、使用年限、净残值和折旧方法。前
三项因素之间的数理关系人所共知，在此不再赘述，但它们在纳税筹划上的考虑却并
非大家都熟悉。根据我国现行税法的规定，可以考虑：
    (1)固定资产原始价值必须按规定计价，但凡是可以计入当期损益的项目应尽量
计入期间费用。
    （2)企业可以在固定资产折旧年限的弹性区间内选择最短的年限，如生产用房屋
建筑物的折旧年限为30-40年，企业应选择30年。
    (3)净残值与原价的比率称净残值率，税法允许企业在5％内自行确定，企业可根
据具体情况尽量确定较低的净残值率。
    3．利息支出的纳税筹划
    税法上对利息支出按性质不同，规定有不同的处理方式：有准予列支费用的，有
应予资本化的，也有虽列为费用但不准扣抵收入的。节税途径可以考虑如下四方面：
    (1)当企业处于亏损年度或有前五年亏损可资扣报时，利息支出应尽早可以资本
化。
    (2)当企业处于盈利年度时，利息支出尽量予以费用化，以期达到费用极大化目
的。
    (3)注意利息支出的合法性。
    (4)应尽量向金融机构贷款，以免道税收机关对超额利息的剔除。
    4．业务招待费的纳税筹划
    业务招待费必须是与开发经营业务有关，应取得合法凭证，未超过限额标准的开
支。所以，业务招待费的纳税筹划应该注意
    (1)增加经营收入，以提高限额计算基础。
    (2)能在其他费用项目列支的，就不要列入业务招待费，以避免限额的限制。
    (3)妥善处理企业筹备期间支付的业务招待费，并入开办费摊销。
    (4)业务招待费若超过列支限额，应于申报纳税前先行进行纳税调整，以免税收
机关稽查补征并罚款。
    5.提列坏帐准备的纳税筹划
    税法允许提取坏帐准备，并列当期费用，提取坏帐准备应在税法允许条件下，最
大限度地列支。
    6．避免费用和损失被剔除的纳税筹划
    费用和损失，作为收入的扣抵项目，其合理与否直接影响所得税的计算。为此，
一旦有与税法不符的加大损失费的事项被审查出来，必遭剔除，严重的还会受到处罚。
所以，房地产开发企业在避免费用和损失被剔除方面应遵循如下基本原则：
    (1)应取得税务机关监制的统一的发票、收据等合法凭证。
    （2）应与开发经营活动有关，且业已实现。凡是与形成企业当期收入无关的损失
费，均不得列入。
    (3)应归属本年度负担的费用，可以列支，不应归属本年度负担的费用。不可摊
入当期。
    (4)对税法订有限额标准的各项费用及损失，企业可以实行内部控制制度管理。
    (5)罚没性质的支出不得列入应税收益的减除项目。
    7．内部组织结构的选择与设计
    随着企业规模不断扩大，许多房地产开发企业逐渐发展成为集团，选择设立没有
独立资格的分支机构还是通过控股组建子公司，从纳税筹划的角度来考虑是有较大区
别的。设立分公司时，其盈亏要与总公司合并计算纳税，如果分支机构经营初期发生
亏损，或总公司所属各分支机构盈亏不平衡，则组建分公司较为有利。在设立母子公
司的情况下，母子公司分别作为纳税人独立纳税，母子公司之间盈亏不准冲抵，子公
司按接受投资者出资的比例分配税后利润，从纳税角度来讲，集团设立分支机构比通
过控股组建子公司更经济，并可节税。