［案例］

    １９９７年１月，南京永丰电子公司转让办公楼一幢，共取得转让收入８０００万元，另收到彩电一台，市场含增值税价为０．５８５０万元。公司实际依照国家法律规定缴纳了营业税、城建税、教育费附加、印花税，税率分别为：营业税税率５％，城建税税率７％，教育费附加３％，印花税税率５‰。已知该单位为取得土地使用权而支付的地价款和有关费用为１０００万元，投入房地产开发成本为２０００万元，房地产开发费用中的利息支出为３００万元（能够按转让房地产项目分摊且有金融机构的证明），但其中５０万元的利息属于加罚利息。其他房地产开发费用的扣除比例为５％。

    该单位在申报缴纳土地增值税时作如下计算：

    （１）收入总额８０００万元。

    （２）扣除项目金额为：（１０００＋２０００）×（１＋２０％）＋３００＋（１０００＋２０００）×５％＋８０００×５％×（１＋７％＋３％）＝４４９０（万元）

    （３）增值额为８０００－４４９０＝３５１０（万元）

    （４）增值额占扣除基础上金额的比例为：

    ３５１０÷４４９０＝７８．１７％

    （５）应纳土地增值税额为：

    ３５１０×４０％－５％×４４９０＝１１７９．５（万元）

    ［案例解析］

    在上述案例中，首先可以确定的是，该单位转让了房地产的权属并取得了收入，按税法规定属于土地增值税的征税范围，应缴纳土地增值税。

    其次，按税法的规定，转让房地产的收入不仅包括货币收入，还包括实物收入和其他收入。所以，该公司收到的彩电也应属于转让房地产所收取的收入，应计入收入总额。

    彩电的不含税价格＝０．５８５０÷（１＋１７％）＝０．５（万元）

    收入总额＝８０００＋０．５＝８０００．５（万元）

    第三，应审查该单位扣除项目的计算是否正确。

    （１）该单位为取得土地使用权而支付的地价款和有关费用１０００万元以及投入的房地产开发成本２０００万元，合计３０００万元，可依法计入扣除项目。

    （２）南京永丰电子公司发生的利息支出虽然可以按转让房地产项目分摊，并且有金融机构的证明，按规定可以据实扣除，但其中的５０万元加罚利息不应计入扣除项目。所以可以扣除的利息支出不是３００万元，而是２５０万元（即３００－５０）。

    利息支出以外的其他房地产开发费用的扣除比例为５％，所以，这一部分的开发费用可以按（１０００＋２０００）×５％依法扣除。

    （３）该单位转让房地产的收入不是８０００万元，而是８０００．５万元。相应地，应缴纳的营业税、城建税和教育费附加也应该是８０００．５×５％×（１＋７％＋３％）。另外，由于该单位是非房地产开发企业，所以转让房地产所缴纳的印花税也可以在此扣除。

    印花税＝８０００．５×５‰＝４．０００２５（万元）

    （４）由于南京永丰电子公司是非房地产开发企业，所以不能加计扣除２０％。

    正确计算的扣除项目的总金额为：

    １０００＋２０００＋（３００－５０）＋（１０００＋２０００）×５％＋８０００．５×５％×（１＋７％＋３％）＋８０００．５×５‰＝３８４４．０３（万元）

    第四，计算增值额及其与扣除项目的比例。

    增值额＝８０００．５－３８８４．０３＝４１５６．４７（万元）

    增值额占扣除项目金额的比例为：４１５６．４７÷３８４４．０３＝４１５６．４７（万元）

    按照税法规定，这时适用的税率为５０％，速算扣除系数为１５％。

    第五，计算土地增值税额。

    应纳税额＝４１５６．４７×５０％－３８４４．０３×１５％
    ＝１５０１．６３０５（万元）

    总的来说，该单位申报缴纳的土地增值税是错误的，正确的应纳税额是１５０１．６３０５万元。造成错误申报的原因主要有：

    （１）少记了转让收入，彩电作为实物收入应记而未记入收入总额；

    （２）多记了扣除项目金额，利息支出中的５０万元加罚利息按规定不得计入扣除项目；

    （３）多记了其他扣除项目金额，该单位不属于房地产开发企业，按税法的规定，不应加计扣除２０％；

    （４）有关税金的计算、缴纳有误，由于该单位少记了转让收入，导致对营业税、城建税和教育费附加的计算和缴纳有误；

    （５）没有扣除应予扣除的印花税，按税法的有关规定，转让房地产时缴纳的印花税允许扣除。

    这些错误主要是由于纳税单位的财务人员不熟悉土地增值税税法的有关规定造成的，应对其加强业务知识的培训。