［案例］

    滨海市政协将一幢办公楼同滨海新创房地产开发公司的一幢写字楼交换，合同中约定办公楼作价３２５０万元，写字楼作价２３００万元，滨海新创公司再向滨海市政协支付价格差额９５０万元，以上价格均经过税务机关的审定。办公楼为８０年代所建，有八成新，重置价格为１５００万元，滨海市政协交换该办公楼时补交国有土地出让金２５０万元，滨海新创公司为取得建写字楼的土地使用权支付３８０万元，支付房地产开发成本８５０万元，滨海新创公司的利息支出不能提供金融机构的证明。

    ［案例解析］

    在上述案例中，双方进行了房地产的交换，既有房地产产权、土地使用权的转换，又有实物收入与货币收入，所以应属于土地增值税的征税范围，交换双方都应缴纳土地增值税。需要注意的是，在本案例中由于双方交换的房产价值不相等，使得双方的转让收入也不相等，在计算税款时应予以区分。

    （１）滨海市政协应纳税额的计算。

    滨海市政协通过交换取得一幢写字楼，作价２３００万元，还取得了９５０万元的货币收入，所以收入总额为３２５０万元。

    ①计算扣除项目金融。

    a．取得土地使用权所支付的金额。在此即为滨海市政协补交的土地出让金２５０万元。

    b．房地产的评估价格。１５００×８０％＝１２００（万元）

    c．可扣除的税金。

    营业税：３２５０×５％＝１６２．５（万元）

    城建税以及教育费附加：１６２．５×（７％＋３％）＝１６．２５（万元）

    印花税：（９３２５０＋２３００）×５‰＝２．７７５（万元）

    但其中可计入滨海市政协转让办公楼扣除项目金额的，只有对应于办公楼价款的部分：

    ２．７７５×［３２５０／（３２５０＋２３００）］＝１．６２５（万元）

    可扣除税金的总额为：１６２．５＋１６．２５＋１．６２５＝１８０．３７５（万元）  

    ②计算增值额及其与扣除项目的比率。

    增值额＝１６３０．３７５（万元）

    增值额与扣除项目的比率为：１６１９．６２５÷１６３０．３７５＝９９．３４％

    按税法规定，这时适用的税率为４０％，速算扣除系数为５％。

    ③计算应纳土地增值税额。

    应纳税额＝１６１９．６２５×４０％－１６３０．３７５×５％

            ＝５６６．３３（万元）

    （２）公司应纳税额的计算。

    滨海新创房地产公司的收人为一幢办公楼，作价３２５０万元，同时又付出９５０万元作为补偿，所以，滨海新创房地产公司实际的转让收入为２３００万元。

    ①计算扣除项目金额。

    a．取得土地使用权所支付的金额为３８０万元。

    b．房地产开发成本为８５０万元。

    c．可扣除的房地产开发费用。由于滨海新创房地产公司的利息支出不能出示金融机构的证明，所以不能单独据实扣除。

    可扣除的房地产开发费用＝（３８０＋８５０）×１０％＝１２３（万元）

    d．可扣除的税金

    营业税：２３００×５％＝１１５（万元）

    城建税及教育费附加：１１５×（７％＋３％）＝１１．５（万元）

    由于滨海新创房地产公司是房地产开发企业，印花税已按规定计入管理费用，不在此处扣除。

    可扣除的税金总额＝１１５＋１１．５＝１２６．５（万元）

    e．财政部规定的其他扣除项目：（３８０＋８５０）×２０％＝２４６（万元）

    f．扣除项目的总金额为：３８０＋８５０＋１２３＋１２６．５＋２４６＝１７２５．５（万元）

    ②计算增值额及其与扣除项目的比率。

    增值额＝２３００－１７２５．５＝５７４．５（万元）

    增值额与扣除项目的比率为５７４．５＋１７２５．５＝３３．２９％

    按税法规定，这时适用的税率为３０％。

    ③计算应纳土地增值税额。