房地产企业将开发的商品房对外出租收取的租金直接关系到应缴纳的营业税、房产税，租金收入高则承担的税负重。企业在进行税收筹划时，应考虑尽量降低租金收入，或者将房屋租金收入以其他收入形式加以表现，这样就能有效减轻企业税收负担
    【例1】某房地产企业将位于市区的营业房一幢出租给某商贸公司，双方签署了房屋租金合同，租金为每年150 万元，租期为5 年，租金中包含简单的家具、空调，以及电话费、水电费。房地产企业当年购家具、空调等15万元(不含税价，下同)用于该出租营业房，预计使用年限为5 年。另外当年为营业房支付电话费6万元，水费4万元(不含税价)、电费6万元(不含税价)。
    1 ．根据《增值税暂行条例》规定，购进固定资产的进项税额不得抵扣；用于非应税项目的购进货物，其进项税额也不得从销项税额中抵扣。因此该企业当年购置家具、空调等开支的15万元不得抵扣进项税额，购置家具、空调等的购进成本应为：15＋15×17 %=17.55 (万元)。
    家具、空调等年均使用成本为：17.55 + 5 = 3.51 (万元)
    水电费使用成本为：4＋4×l3%＋6＋6×17% = 4.52 + 7.02 = 11.54(万元)
    2 ．根据《营业税暂行条例》及《房产税暂行条例》规定，该企业房屋租赁行为应缴纳的税额如下：
    应纳营业税＝150×5%＝7.5 (万元)
    应纳房产税＝150×12%＝18 (万元)
    应纳城市维护建设税和教育费附加＝7.5×10%＝0.75(万元)(注：该企业适用城市维护建设税税率为7% ，教育费附加费率为3% ，合计10%。)
    该企业当年房屋出租成本为房屋年使用成本(忽略不计)、固定资产使用成本、水电费使用成本、电话费、应纳营业税、房产税、应纳城市维护建设税和教育费附加之和。
    房屋出租成本＝3.51 + 11.54 + 6 + 7.5 + 18 + 0.75 = 47.3 (万元)
    房屋出租业务所得税前收益为：150－47.3 = 102.7 (万元)
    为使企业收益最大化，该企业对前述经营行为重新进行筹划，与商贸公司分别签订房屋租赁合同，转售家具、空调合同，电话费代理合同，转售水电合同，并对以上业务分别核算。家具、空调按分期付款方式，以20万元的价格转卖给商贸公司，商贸公司每年付款4万元，分5年全部付清。电话费由商贸公司自行承担，但由该企业代为缴纳，并按话费的50%收取服务费。当年商贸公司承担电话费6万元，该企业向商贸公司收取电话服务费3万元。水电费按市价的1.5 倍转售给商贸公司，转售价格分别为水费6万元，电费9万元。以上项目收取费用后，为保证租赁方和承租方双方的利益，房屋租赁价格按前述150 万元扣除以上费用后收取，以使承租方总支出不变。
    租赁价格经计算为：150－4－(6＋3)－6－9＝122 (万元)。
    这种方案下，企业购进的家具、空调、水、电的增值税额均可抵扣，则家具、空调当年使用成本为15÷5 = 3 (万元)，水、电的使用成本为4＋6＝10(万元)。
    这样，该企业的房屋租赁行为应缴纳的税额如下：
    房屋租赁收入应纳营业税＝122 ×5% = 6.1 (万元)
    应纳房产税＝122×12%＝14.64 (万元)
    电话服务费收入应纳营业税＝3×5%＝0.15(万元)
    应纳城市维护建设税和教育费附加＝(6.1 + 0.15 )×10% = 0.625 (万元)
    转售家具、空调、水电应纳增值税0.94 万元，其计算过程为：
    ( 4×17%－15×17%÷5 ) ＋ ( 6×13%－4×13% )＋( 9×17%－6×l7% ) = 0.94 (万元)
    家具、空调进项税额分5 年抵扣完毕。由于增值税是价外税，其所纳税额可以转嫁，故应纳增值税不属于所得税前扣除项目。
    现在再来计算此方案下房屋出租成本。
    房屋出租成本＝房屋年使用成本(忽略不计)＋固定资产使用成本＋水电费使用成本＋应纳营业税＋应纳房产税＋应纳城市维护建设税和教育费附加
                ＝3＋10＋( 6.1 + 0.15 ) + 14.64 + 0.625＝34.515 (万元)
    服务出租及相关收入＝122＋4＋3＋6＋9 = 144(万元)
    房屋出租业务所得税前收益为：
    144－34.515 = 109.485 (万元)
    从以上分析可看出，两方案差异在于对提供家具、空调、电话费、水电费的处理方式不同。前一方案中该企业与商贸公司仅签订一个房屋租赁合同，租赁收入包含了水电费、电话费、家具空调使用费等，租赁价格高，故企业承担较高的营业税、房产税、城市维护建设税和教育费附加，同时增值税进项税金不得抵扣。后一方案中该企业合理地将各种收入与房屋出租收入分开核算，在实际收入不变的情况下，降低了房屋出租的名义收入，相应降低了应纳房产税、营业税、城市维护建设税和教育费附加额，同时固定资产、水电费通过转售，使进项税可以抵扣，降低了应纳增值税额。从综合效果看，后一种方案减轻了企业税收负担，获得了正当的税收效益6.785 万元［109.485－102.7＝6.785 (万元)］。