目前企业利用闲置的房地产进行投资已经成为一种普遍的投资形式。房地产投资采取不同的投资方式，所涉及的税种不同，所承担的税负也必然不同。企业以房地产投资最常见的方式有两种：出租取得租金收入；以房地产入股联营分得利润。这两种方式所涉税种及税负各不相同。
    房地产企业将开发的商品房对外出租收取租金，按规定应缴纳房产税、营业税、城市维护建设税，之后还要缴纳企业所得税，税种多，税收负担较重。如果将不动产投资入股，参与被投资方利润分配，共同承担投资风险的行为，则不征营业税，同时免掉了城市维护建设税和教育费附加。对于收到的投资利润，投资方也不用按12%的高税率缴纳房产税，但是被投资方要按房产计税余值的1.2%缴纳房产税，这样计算的房产税负担较之按租金收入的12%计算的房产税负担要轻得多。投资利润在被投资方是税后分配的，所以投资方在与被投资方适用相同企业所得税税率的情况下，不用再缴纳企业所得税。
    【例2】假设某企业有一处原值为100 万元的房产，如果出租则每年可取得租金收入10万元，如果用于联营，则预期每年从联营企业税后利润中分配红利为10万元。
    (一)采取出租方式双方的收益和支出分析
    1 ．提供房产方。
    提供房产方取得租金收入，相应应承担各项税收负担。
    ( 1 )营业税。房屋租赁属服务业，按租金收入的5%征税，则应纳营业税＝100000×5%＝5000(元)。
    ( 2 )房产税。房产税依照房产租金收入计算缴纳，税率为12% ，则应纳房产税＝100000×12%＝12000(元)。
    ( 3 )城市维护建设税和教育费附加。该企业处于市区，城建税税率为7% ，以其缴纳的营业税税额为计税依据，教育费附加也以其缴纳的营业税税额为计算依据，则
    城市维护建设税和教育费附加负担＝(7% + 3% )×5000＝500(元)
    ( 4 )所得税。应纳营业税、房产税、城市维护建设税和教育费附加均可在所得税前扣除，租金收入应纳所得税，则应纳所得税＝( 100000－5000－12000－500)×33% = 27225(元);
    税后净收益＝100000－17500－27225＝55275 (元)
    2 ．使用房产方。
    用房者支付的租金按规定可以在所得税前扣除，抵减企业所得税。则对于用房者
    税后净支出＝( 1－33% ) ×100000＝67000(元)
    3 ．出租和承租双方整体利益。
    若将出租和承租双方看成一个整体，则可以将用房者税后净收益的减少理解为税后净收益的负增加，则整体净收益＝55275－67000＝－11725 (元)
    (二)采取联营方式双方的收益和支出分析
    1 ．提供房产方。
    投资方获取的红利来源于被投资方的税后利润分配，提供房产方在与被投资方适用相同企业所得税税率的情况下，不用再缴纳企业所得税，也不用承担中间环节的流转税，其税后净收益就为10 万元。
    2 ．使用房产方。
    在联营方式下，房产发生了产权转移，使用房产方成为了房产所有人，要按税法规定缴纳房产税，但不缴纳营业税等流转环节税。使用房产方应缴纳的房产税依照房产原值一次减除10%～30%的余值计税，税率为1.2% ，则
    应纳房产税＝1.2%×( 1－30% )×1000000＝8400(元)
    这种方式下，使用房产方用税后利润支付红利给提供房产方，直接减少税后收益；其缴纳的房产税可以在税前扣除。两项合计，总共产生的税后净支出＝8400×( 1－33% )＋100000＝5628＋100000＝105628(元)
    3 ．出租和承租双方整体利益。
    整体净收益＝100000－105628 ＝-5628 (元)
    (三)两种方式税负和净收益比较
    从以上分析可以看出，采取联营方式省掉了很多税，仅从减轻税负的角度看，应该是联营方式较好。从净收益角度看，要比较两种方式哪种好，要有不同的评价指标。
    下面我们来分析一个实例。
    【例3】1999年某房地产公司将开发的店面出租给某贸易公司，租期6 年，年租金200 万元(由贸易公司税前支付)。当年该房地产公司应缴纳各种税收为：
    应纳房产税＝200×12% = 24 (万元)
    应纳营业税＝200×5% = 10 (万元)
    应纳城市建设税和教育费附加＝10×10%＝1 (万元)
    (注：该房地产公司和开发的商品房均在市区，城建税税率为7% ，教育费附加费率为3% ，合计10%。)
    由此可以计算房地产公司该房屋出租业务的所得税后净收益。
    房地产公司所得税后净收益＝(200－24－10－1)×(1－33%)＝110.55(万元)
    在此方案中，因为租金高，房地产公司缴纳的房产税、营业税都很高，另外还要缴纳城市建设税和教育费附加。而对于承租方即贸易公司，其税前支付的租金可以抵减所得税，我们也可以计算其税后净支出：
    贸易公司税后净支出＝200×( 1－33 % ) = 134 (万元)
    为减轻税负，该企业对上述经营行为重新进行筹划，变出租业务为投资业务。该企业与贸易公司商定将房屋作价1000万元，作为对贸易公司的投资入股，贸易公司每年对该企业进行利润分红，税后分配红利134 万元［相当于税前利润200万元，即134÷( 1－33% ) ］。这项筹划对于房地产公司和贸易公司都会产生减轻税负的影响。
    对房地产公司：假定房地产公司和贸易公司均适用33%的企业所得税率，房地产公司接受的贸易公司所分配的税后利润不用再缴纳企业所得税，按规定房地产公司以房屋投资入股获取的投资收益不用缴纳营业税，也不用缴纳房产税，则该业务的税后净所得就为134 万元，这比税收筹划前的方案增加了税后净所得23.45 万元。
    对于贸易公司：以支付租金的方式使用房产，每年支付租金2 的万元，这部分租金是准予税前扣除的，相当于减少税后净收益为134 万元［200×( 1－33%)〕。以接受投资的方式使用房产，由于房屋产权发生转移，贸易公司成为了房产税的纳税义务人，每年按房屋计税余值的1.2%缴纳房产税，即缴纳房产税额为：
    1000×( 1－30% )×1.2 % = 8.4 (万元)
    8.4 万元的房产税可以税前扣除，另外，贸易公司在税后支付红利134 万元，两项支出合计使贸易公司减少税后净收益为：8.4×( 1－33% ) + 134 = 139.628 (万元)
    这比税收筹划前的方案多减少了税后净收益5.628 万元。
    对比两方案，可以发现，改变房屋租赁业务为投资业务后，房地产公司减轻了营业税、房产税负担，得到了较大的经济利益。虽然贸易公司减少了一部分税后净收益，但是远低于房地产公司增加的税后净收益。如果房地产公司让一部分利给贸易公司，这个矛盾是可以解决的。
    所以变房屋出租业务为投资业务只要筹划得当，是可以使房屋的提供方和需求方双方受益的。