房地产企业销售不动产须缴纳营业税、土地增值税、城市维护建设税、企业所得税等。其中主要的税负是营业税和土地增值税，这两种税又与房地产销售价格直接相关。房地产销售价格增加，营业税额就会增加，而土地增值税因为适用超率累进税率会成倍地增加。如果能想办法使得转让收入变少，从而减少纳税人转让房地产应缴纳的营业税和土地增值税，显然是能节省税款的。但转让收入变少，会直接使企业收益降低，这对企业是很不利的。如何能够既使企业的收益不降低，又节省税收负担呢？这是一个值得研究的问题。
其他业务收入相对于房地产销售收入而言，涉及的税负主要是营业税，不缴纳土地增值税，税负会轻一些，若能合理降低房地产销售价格，将房地产销售收入转移至其他业务收入形式上，在土地增值税超率累进税制下，企业税收负担会成倍地降低。因为在累进税制下，收入的增加预示着相同条件下增值额的增加，从而使得高的增值额适用较高的税率，档次爬升现象会使得纳税人税负急剧上升，因此分解不动产销售价格有着很强的现实意义。如何使分解不动产销售价格合理合法，是这个方法的关键。一般的方法是将可以单独处理的收入项目尽量从房地产价格中分离出来，以减少房地产价格，控制土地增值率。比如房屋里面的各种设施，在出售房地产时，既可以整体一起出售，也可以分开计价，分开计算收益。前一种方法操作简便，但不利于减轻税收负担；后一种方法实施起来较麻烦，程序复杂一些，但对于减轻税负很有好处。
      考虑到当前房地产开发企业大多是多种经营，既从事建筑业，又从事加工业；既有房屋销售业务，又有各种设施销售和装饰装修业务及物业管理服务。因此房地产企业通过将不动产销售价格部分分解至其附营业务的收入上，就可以大幅度降低税率(其具体做法为：
      房地产企业在房屋建造出售时，将合同分两次签订。当住房初步完工但没有安装设备以及装潢、装饰时便和购买者签订房地产转移合同，接着再和购买者签订设备安装及装潢、装饰合同，则企业只就第一份合同上注明的金额缴纳营业税及附加、土地增值税，而对第二份合同上注明的金额只征收营业税及附加，不用计征土地增值税。
      【例4】某房地产公司出售商品房一幢，收入为800万元，房屋已进行部分室内装修，里面的各种设施已经安装齐全。按规定计算的扣除项目为300 万元，增值额为500万元。则该公司应就该业务缴纳营业税、土地增值税、企业所得税、城市维护建设税和教育费附加等。
      土地的增值率为：500÷300×100% = 167% ，适用第三档税率50%和速算扣除系数15%，则
      应纳土地增值税额＝增值额×50%－扣除项目金额×15%＝500×50%－300×15%＝205 (万元)
      营业税按营业收入和5%的税率计算，应纳营业税额800×5% = 40(万元)
      城市维护建设税和教育费附加按所纳营业税额和城市市区7%的城建税税率以及教育费附加3%的费率计算，应纳城市维护建设税和教育费附加＝40×( 7% + 3%)＝4 (万元)。
      所得税前收益＝800－300－40－205－4＝251 (万元)
      此外还要缴纳33%的企业所得税。
      此方案中土地增值额和增值率都较大，导致土地增值税较高，使企业承担的总体税负重，影响了该项目的经济效益。为减轻企业税负，可以对上述行为重新进行筹划。考虑到房屋已进行了简单装修，该房地产企业在和购买者签订合同时，将收入分散，就可以节省不少的税款。具体作法是将房屋装修业务独立出来，单独签订合同，单独核算收入，将企业的收入项目和成本项目进行分解。第一份合同为：商品房销售收入490万元，成本为250万元，增值额240万元；第二份合同为：房屋装修业务收入310万元，成本50万元。这里第一份合同属于房地产销售业务，既要按照合同上注明的金额缴纳营业税及附加，还要按照合同上注明的金额缴纳土地增值税；而第二份合同是提供装饰装修服务，只须按照合同上注明的金额缴纳营业税及附加，而不用缴纳土地增值税。这样就使得应纳税额大为减少，达到了节税的目的。
      房屋装修业务应纳营业税：310×3% = 9.3 (万元)
      房屋销售业务应纳营业税：490×5% = 24.5 (万元)
      房屋销售增值率＝240＋250×100%＝96% ，适用第二档40%的税率和速算扣除系数5%。
      该业务应纳土地增值税＝增值额×40%－扣除项目金额×5% ＝240×40%－250×5% ＝83.5 (万元)
      应纳城市维护建设税和教育费附加＝(9.3 + 24.5 )×10%＝3.38 (万元)
      所得税前收益＝800－300－(9.3＋24.5)－83.5－3.38 = 379.32 (万元)
      两个方案相比，经税收筹划后的方案其税收利益是明显的。