目前房地产企业已形成多种开发形式，有一部分房地产开发企业以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，即一方出土地，一方出资金，房屋建成后按比例分配房屋，形成所谓的合作建房。根据《营业税问题解答(之一)的通知》(国税函发[1995]156 号)的规定，合作建房有两种方式，即纯粹“以物易物”(土地使用权和房屋所有权相互交换)方式和成立“合营企业”方式，两种方式中又因具体情况的不同产生了不同的纳税义务。
      1 ．土地使用权和房屋所有权相互交换。
      在这一合作过程中，一方以转让部分土地使用权为代价，换取部分房屋的所有权，发生了转让土地使用权的行为；另一方则以转让部分房屋的所有权为代价，换取部分土地的使用权，发生了销售不动产的行为。因而合作建房的双方都发生了营业税的应税行为。出地方按土地出让价格依5%税率按“转让无形资产”税目缴纳营业税，而房地产开发企业按分给对方的房屋转让价格依5%税率按销售不动产税目缴纳营业税。由于双方没有进行货币结算，因此应当按照《营业税暂行条例实施细则》的规定分别核定双方各自的营业额。如果合作建房的双方(或任何一方)将分得的房屋销售出去，则又发生了销售不动产行为，应对其销售收入再按“销售不动产”税目征收营业税。
      在合作建房协议中，土地出让价格与分给对方的房屋转让价格是一致的。所以合作建房行为，房地产开发企业和出地方均按转让价格依5%税率缴纳营业税，造成双重征税。同时，合作双方所纳税额直接与转让价格有关。转让价格一般由合作建房双方协商按市场价或组成计税价确定。本着双方的共同利益，房地产开发企业与出地方在协议转让价格时，应尽量压低转让价格，从而使双方都能减轻税负。
      2 ．成立“合营企业”。
      如果双方采取风险共担、利润共享的分配方式，按照营业税“以无形资产投资入股，参与接受投资方的分配、共同承担投资风险的行为，不征营业税”的规定，对土地所有方向合营企业提供的土地使用权，视为投资入股，不征营业税；只对合营企业销售房屋取得的收入按销售不动产征税；对双方分得的利润不征营业税。
      对合作建房的情况，纳税人只要认真筹划，就会取得很好的效果。
      【例6】甲、乙两企业合作建房，甲提供土地使用权，乙提供资金。两企业约定，房屋建好后，双方均分。完工后，经有关部门评估，该建筑物价值1000万元，于是，甲、乙各分得500万元的房屋。
      根据税法规定，甲企业通过转让土地使用权而拥有了部分新建房屋的所有权，从而发生了转让无形资产应缴纳营业税的义务；乙企业转让部分房屋的所有权，发生了销售不动产应缴纳营业税的义务。此时其转让土地使用权和销售不动产的营业额均为500万元，两企业应纳的营业税均为：
      500×5%＝25(万元)
      共纳营业税50 万元(25×2)。
      若两企业进行税收筹划，则可以少缴或不缴纳营业税。具体操作过程如下：甲企业以土地使用权、乙企业以货币资金合股成立合营企业，合作建房，房屋建成后双方采取风险共担、利润共享的分配方式。由于甲企业投入的土地使权是无形资产，因此，无须缴纳营业税。仅此一项，甲企业就少缴了25 万元的税款，从而取得了很好的筹划效果。