房产税稽查要点：

 

    1、房地产企业开发的商品房在出售前已使用或出租、出借的商品房是否按规定申报缴纳房产税。

 

    2、对自用房产是否缴纳房产税及土地使用税。

 

    3、外资房地产开发企业开发的商品房在出售前用于出租的，其会计核算是否正确，房产税的计税依据是否正确，是否足额申报缴纳房产税。

 

    一、合理选择建厂地址，避免缴纳房产税。

 

    二、正确区分房屋和建筑物

 

     1、正确划分房屋和建筑物：

 

     2、正确划分“在建工程”的成本核算对象：税法规定，独立于房屋之外的建筑物不征房产税，与房屋不可分的附属设施要并入房屋原值计征房产税。（87）财地税字第028号文规定，如中央空调设备作单项固定资产入帐，单独核算并提取折旧，则房屋原值不包括中央空调设备。国税发[2005]173号：自2006年1月1日起，凡以房屋为载体，不可随意移动的附属设备和配套设施，如给排水、采暖、消防、中央空调、电气及智能化楼宇设备等，无论在会计核算中是否单独记账与核算，都应计入房产原值，计征房产税。

 

     3、国税函[1993]368号文规定：对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，按房产原值作为计税依据计征房产税。

 

    三、房屋装修是否应增加固定资产原值？

 

    税法规定：纳税人的固定资产改良支出，如有关固定资产尚未提足折旧，可增加固定资产价值；如有关固定资产已提足折旧，可作为递延费用，在不短于5年的期间内摊销。

 

    企业自有固定资产装修费用，应当在“固定资产”科目下单设“固定资产装修”明细科目核算，并在两次装修期间与固定资产尚可使用年限两者中较短的期间内，采用合理的方法单独计提折旧。

 

    四、房屋租赁房产税的筹划

 

    （一）巧签合同可以节省房产税

 

    由于房产税有按价计征和按租计征两种方式，企业在出租房屋时，租赁合同怎样签订就值得研究。

 

    例、A企业是一家百货零售企业，拥有一万平方米营业楼一栋，价值8000万元，楼内计算机及一些其他设备原值1500万元，净值1200万元。营业一年后，因经营亏损，无力继续经营，准备出租。B企业是一家连锁零售企业，准备租赁A企业营业楼进行经营。双方拟定合同期五年，价格为年租金1000万元，整体租赁营业楼包括其中的设备。

 

    方案1、营业楼整体出租，年租金1000万元。

 

                营业税=1000×5%=50万元

                房产税=1000×12%=120万元

                城建税及教育费附加=50×10%=5万元

                税金合计175万元。

 

    方案2、分项出租

 

    用出租成本推算收入。A企业年收入1000万元不变，假设营业楼折旧年限20年，计算机等设备折旧年限5年，无净残值。这样，营业楼的年出租成本（折旧）400万元，计算机等设备的年出租成本（折旧）为300万元。因此，

 

营业楼年租金收入=1000×400÷(400+300)=571万元

 

计算机等设备年租金收入=1000×300÷(300+400)=429万元

 

    A企业与B企业签订2份合同，其一、房屋租赁每年租金720万元，租期5年；其二、计算机等分期付款出售合同，总额1400万元，分5年付款，年付280万元。根据财税[2002]29号文件，销售旧设备，售价未超过原值的，免征增值税，所以设备出售可以免征增值税。

 

         营业税=720×5%=36万元

         房产税=720×12%=86.4万元

        城建税及教育费附加=36×10%=3.6万元

        税金合计126万元。每年节省流转税49万元。

 

    （二）把房屋出租改成以房产投资可以节省房产税。

 

    国税函[1993]368号文规定：对于投资联营的房产，应根据投资联营的具体情况，在计征房产税时予以区别对待。对于以房产投资联营，投资者参与投资利润分红，共担风险的情况，按房产原值作为计税依据计征房产税。

 

    例、甲房地产公司新建一栋商品楼，现已建成并验收合格，商品楼一层是商服用房，账面价值1000万元。有三个经营方案：

 

    方案一、出租，年租金120万元；

 

    营业税=1200000X5%=60000元

 

    城建税及教育费附加=60000X（7%+3%）=6000元

 

    印花税=1200000X1‰=1200元

 

    房产税=1200000X12%=144000元

 

    税款合计：211200元。

 

    方案二、本公司开商店；

 

    甲公司本公司开商店，只交房产税

 

    1000X（1 —30%）X1.2%=84000元，节省税费127200元，其中，房产税节省60000元。

 

    方案三、用商服用房对外投资，参与投资利润分红，共担风险，按房产原值作为计税依据计征房产税。

 

    房产税也是84000元。

 

    四、利用税收优惠政策进行筹划

 

    在纳税实务中应该用足用好税收优惠政策，需要关注的有以下几点：

 

    1、在基建工地为基建工地服务的各种工棚、材料棚、休息棚和办公室、食堂、茶炉房、汽车房等临时性房屋，在施工期间，一律免征房产税。

 

    2、国家税务总局，《关于房地产企业开发的商品免征房产税问题的通知》（国税发[2003]89号）规定：

 

    （1）对房地开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前企业已使用或出租出借的商品房应按规定征收房产税。

 

    （2）购置新建商品房，自房屋交付使用之次月起计征房产税和城镇土地使用税。

 

    3、财税[2000]125号文件规定：对住房租赁市场有关税收政策自2001年1月1日作如下调整：

 

    对按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业和自收自支事业单位向职工出租的单位自有住房；房管部门向居民出租的公有住房；落实私房政策中带户发还产权并以政府规定租金标准向居民出租的私有住房等，暂免征收房产税、营业税。

    对个人按市场价格出租的居民住房，其应缴纳的营业税暂减按3%的税率征收，房产税暂减按4%的税率征收。对个人出租房屋取得的所得暂减按10%的税率征收个人所得税。

 

    4、损坏不堪使用的房屋和危险房屋，经有关部门鉴定，在停止使用后，可免征房产税。

 

    5、纳税人因房屋大修导致连续停用半年以上的，在房屋大修期间免征房产税，免征税额由纳税人在申报缴纳房产税时自行计算扣除，并在申报表附表或备注栏中作相应说明。