房地产土地增值税节税筹划思路 　　目前我国大城市商品房房价过高的原因很复杂，其中税费比重大是一个重要原因。在国外，地价及税费一般占房价的20%，而国内地价和税费占房价的50%左右。因此，房地产开发商如何有效除低税费，在保证基本利润（国内一般为10%）的前提下使用房价除下来就成为了在市场竞争中获胜的关键。在房地产税费中，土地增值税引人关注，原因一是其税率较高，税负重；二是其有筹划的余地，做好了，可以节省不少税金支出。 　　土地增值税节税筹划的基本思路：根据土地增值税的税率特点及有关优惠政策，控制增值额，从而适用低税率或享受免税待遇。土地增值税税率关行四级超额累进税率，税率从30%到60%，增值越多，税率越高。     纳税人需特别注意的是：各法允许扣除的项目比企业自已实际核算中涉及的项目要少，计算增值额时必须以税法的规定为准。增值额小，计税额就小，适用的税率也低，土地增值税税负就轻。因此土地增值税筹划的关键点就是合理、合法地控制，降低增值额。 　　税法规定，纳税人建造普通标准住宅出售，如果增值额没有超过扣除项目金额的20%，免予征收土地增值税。同时税法规定，纳税既建造普通标准住宅，又搞活经济其他房地产开发的，应分别核算增值额；不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不享受免税优惠。 　　房地产开发企业如果既建造普通住宅，又搞其他房地产开发的话，分开核算与不分开核算税负会差异，这取决于两种住宅的销售额和可扣除项目金额。在分开核算的情况下，如果能把普通标准住宅的增值额控制在扣除项目金额的20%以内，从而免缴土地增值税，则可以减轻税负。