假设位于市区的A企业有一处空置房产，其原值为K，如果出租则每年可取得租金收入X1，用于联营，则预期每年的联营企业利润中A企业所占份额为X2，出租和联营的税负分别为Y1、Y2. 1.采取出租方式应承担的税负
（1）营业税：房屋租赁属服务业，按租金收入的5％征税，则为5％X1；
（2）房产税：房产税依照房产租金收入计算缴纳，税率为12％，则房产税税负为12％X1；
（3）城建税：A企业处于市区，城建税税率为7％，以其缴纳的营业税税额为计税依据，则城建税税负为7％×5％Xl＝0.35X1；
（4）教育费附加：3％×5％X1＝0.15％X1；
（5）印花税：在订立合同时必须要缴纳印花税，《印花税暂行条例》第3条规定：“按租赁金额1‰贴花”，因此印花税税负为0.1％X1；
（6）所得税：营业税、城建税、教育费附加可在税前扣除，租金收入应纳所得税，因此，所得税税负为：
33％×（X1－5％X1－0.5％X1）＝31％X1
总体税负Y1＝营业税税负＋房产税税负＋城建税税负＋印花税税负＋所得税税负＋教育费附加
＝5％X1＋12％X1＋0.5％X1＋0.1％X1＋31％X1
＝48.6％X1.
采取联营方式应承担的税负:
（1）房产税：房产税依照房产原值一次减除10％～30％的余值计税，税率为1.2％。
以江苏省为例，减除30％，则房产税税负＝1.2％×（1－30％）K；
（2）土地使用税（此税种从量定额计征，各地标准不一，以南京为例，假定地区单位税额为0.7元／平方米），假设该房产使用面积为L平方米，土地使用税税负＝0.7×L＝0.7L；
（3）所得税，联营利润所得应缴所得税
所得税税负＝X2×33％＝33％X2.总体税负Y2＝房产税税负＋土地使用税税负＋所得税税负
＝1.2％×（1－30％）K＋0.7L＋33％X2
＝0.0084K＋0.7L＋33％X2
假设企业以房地产出租和联营所承担的税负相等，那么Y1＝Y2；
则48.6％X1＝0.0084K＋0.7L＋33％X2.由于房产原值K和使用面积L均可测出即属于常量，则可以以房地产投资取得收入为横坐标，相应税负为纵坐标，见下图：
税负Y1＝48.6X1
Y2＝33％X2＋0.0084K＋0.7L0.7L
0.0084KZ房地产投资取得的收入
当预期的投资收入等于Z时租赁和联营的税负相等，当预期收入大于Z时联营的税负较轻。由于租金的收入相对固定，而且在出租之前往往可以商议确定，而联营的收入则因影响因素多，不可确定性要更大，所以可以用租金来预测联营收入。当二者税负相等时，有：
48.6％X1＝0.0084X＋0.7L＋33％X2
33％X2＝－0.0084K＋0.7L＋48.6％X1
Xz＝48.6÷33X1－0.84÷33K－70÷33L
在利用房地产进行投资时可以利用以上的函数公式进行测算，如果预期联营的收入X2＞48.6÷33×租金收入－（0.84÷33）×房产原值＋70÷33×实际使用面积时，该项房产采取联营方式税负轻于采取租赁方式，从税收的角度考虑宜采用联营方式，反之，则应采取租赁方式。
当然，企业利用房地产进行投资还涉及其他众多方面，因此必须考虑实际投资前景、投资环境、客户信用以及风险等，不可能仅从税收方面着眼，当然，如果在其他因素均可以确定的情况下，本文可以作为涉税筹划的一种思路。
