某大学研究数学的李教授最近突然间研究起税法来， 要尝试做一把纳税筹划。去年底被聘请为一家上市公司的独立董事后，李教授的薪酬待遇增加了不少，因此计划对自己的住房进行升级换代，把一套已居住5年的旧房出手，再买一套面积较大的新房。李教授在向儿子征求意见时，稍懂一点税收知识的儿子说："老爸，咱家房子升级换代，我举双手赞成。但您老知道吗，买房卖房涉及许多税费问题，有的人通过筹划省了不少钱。我听一位同事说过，他的邻居也是处理了旧房买新房，但不是直接卖了旧房买新房，而是用了一招换房计，据说省了不少税钱呢！"研究数学的李教授做事一向严谨，他一定要了解清楚为什么换房能省钱，到底能省多少钱。于是，李教授便开始研究起税法来。

　　经过多方了解，李教授掌握了以下情况：个人在住房买卖过程中，要缴纳许多税费，其中税负较重的要数契税。按照税法规定，契税一般按购房价款的3%～5%缴纳（具体税率由各省、自治区、直辖市政府在此幅度内确定）。如果所购房屋的价款为80万元，按5%缴纳契税的话，就要缴纳税款4万元。同时，税法有两条特别规定：1.城镇职工按规定第一次购买公有住房，免征契税；2.相互交换房屋，以房屋的价格差价征契税，交换价格相等时，免征契税。

　　通过向人咨询，李教授弄清楚了"先买后换"省钱的道理，即充分利用上述两项税收优惠政策，由享受"第一次购买公有住房免征契税"政策的人购买自己想买的房屋，然后再用自己的住房和该人交换。这样，买房时就可免征契税，交换时按房屋差价缴纳契税，从而降低了契税税负。这样操作必须具备两个基本前提：其一是能找到熟悉可靠，而且符合"第一次购买公有住房条件"的换房对象；其二是自己想买的房屋也属于公有住房，而且换房对象也有资格购买。同时具备这些条件需要一定的环境，多是在同一单位统一调整住房、集资建房时发生。李教授进行筹划恰恰具备以上前提条件。

　　李教授现在居住的房屋是已购买产权的公有住房，已居住5年。该房屋面积约80平方米，价值30万元左右。李教授现在想买的住房也属于单位公有新住房，面积120平方米，价值约60万元。如果李教授直接购买该新房，因为其不属于第一次购买，不能享受免征契税的优惠，需要缴纳契税3万元（当地契税税率为5%）。李教授了解到该大学王老师也有资格购买面积120平方米的新房，但因为积蓄少，钱不够，有心而无力。于是，李教授找到王老师，提出了一个方案：以王老师的名义购买新房，所需资金由李教授提供。新房买下来后，双方再交换。李教授的住房按30万元计算，王老师把手上的20万元存款付给李教授，不足的10万元算是向李教授的借款，免收利息。

　　通过这种巧妙的安排，李教授可以得到自己中意的住房，王老师解决了购房资金的不足。最重要的是，李教授仅需要在双方交换住房时，按房屋价款差价30万元缴纳契税1.5万元，比自己直接购买新房节约税金1.5万元。

　　王老师接受了该方案，同时进一步提出，其和李教授交换房屋后，需要对旧房进行装修。如果在交换前装修，可以增加房屋的价值，进一步缩小旧房和新房的差价，李教授缴纳的契税将更少。假设装修费用10万元，原旧房的价值增加到40万元，李教授仅需按差价20万元缴纳契税1万元，可节省税金2万元。

　　李教授的这一方案，是在具备一定前提的条件下，巧妙应用了税收优惠政策以达到减轻税负的目的。但情况并不总是这样。对李教授而言，"先买后换"有利，但有的情况下，先换后卖较有利。

　　吴老板在市中心拥有一套价值100万元的房产，赵老板在郊区拥有一栋100万元的别墅。吴老板由于年岁已大且功成名就，希望卖掉市中心的房产在郊区定居，而赵老板由于生意上的失意正好要卖掉郊区别墅。此时，田老板为发展事业正在市中心寻找房产。如果田老板直接购买吴老板的房产，需缴纳5万元契税；同样吴老板购买赵老板的别墅也需缴纳契税5万元。此时，如果吴老板和赵老板先交换房屋，因为是等价交换，不用缴纳契税；再由赵老板向田老板出售，吴老板就可以免缴5万元的契税。这里需要做的工作就是合法地协调好相互之间的关系，必要时需要进行法律公证。