房地产企业在吸引战略投资者时，往往出现以下合作现象：房地产企业出土地，非房地产企业出资金合作建设房屋或开发产品，两者在合作协议中一般约定利益分配条款。一般而言，这种合作协议中会有三种利益分配条款：一是出资金一方的非房地产公司不承担风险，但获得固定收益；二是出资金一方的非房地产公司不承担风险，但获得一定建筑面积的开发产品的所有权；三是出资金一方的非房地产公司不承担风险，但获得一定建筑面积开发产品一定期限的使用权。针对这些不同的利益分配条款，房地产企业必须依据国家相关法律进行账务和税务处理，否则存在一定的税收风险。
[案例分析：某房地产企业向非房地产企业招商引资合同中不同利益分配条款约定的账务税务处理]
(1)案情介绍
房地产企业甲投入20000平方土地，非房地产企业乙投入货币资金6000万元，由房地产公司甲企业立项，非房地产企业乙不承担任何风险，合作建房。假设双方面临三种约定：一是房屋建成，甲企业销售后，乙企业得到8000万元的收益。二是房屋建成后，乙企业分得40套房屋，乙企业将其全部销售，甲企业将房屋留为自用。三是房屋建成后，乙企业获得其中40套房屋10年的免费使用权。请分析房地产企业甲应如何进行账务和我税务处理？
(2)甲企业的账务税务处理分析
第一种约定："房屋建成，甲企业销售后，乙企业得到8000万元收益"的账务税务处理。
根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释〔2005〕5号)第二十六条规定："合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只收取固定数额货币的，应当认定为借款合同。" 基于此规定，房地产企业甲的账务处理如下：
获得乙企业的资金时
借：银行存款 6000万元
贷：其他应付款 6000万元
房屋建成，甲企业销售后，甲企业支付乙企业2000万元收益时
借：其他应付款 6000万元
开发成本--间接开发费用--利息费用 2000万元
贷： 银行存款 8000万元
关于甲企业的税务处理，根据最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释〔2005〕5号)第二十六条的规定，出地方甲如将房屋留为自用，则不需缴纳营业税、土地增值税和企业所得税，只有将新建房屋对外销售时，才以销售房屋的全部收入为营业额按"销售不动产"税目征收营业税、土地增值税和企业所得税。对出资方乙来说，应认定其拆借资金给出地方甲使用，根据国税函[1995]156号文第十条的规定，只要是发生将资金贷与他人使用的行为，均应视为发生贷款行为。因此，对出资方应以收取的货币金额按"金融保险业"税目征收营业税，即乙企业应纳金融保险业营业税=2000×5%=100万元。特别要注意的是：这2000万元利息费用，如果出资金方不到当地税务局代开发票上税，则房地产公司必须到当地税务局代开发票上税，同时超过银行同期贷款利率部分的利息不可以在房地产企业甲的企业所得税前扣除。另外，房地产企业在计算土地增值税时，不可以直接扣除财务费用2000万元，只能将财务费用、管理费用和营销费用一起按照土地取得成本和开放成本总和的10%进行扣除。
第二种约定："房屋建成后，乙企业分得40套房屋，乙企业将其全部销售，
甲企业将房屋留为自用。"的账务税务处理。
最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释〔2005〕5号)第二十五条规定："合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只分配固定数量房屋的，应当认定为房屋买卖合同。"基于此规定，房地产企业甲的账务处理如下：
获得乙企业的资金时
借：银行存款 6000万元
贷：其他应付款 6000万元
分配开发成本给乙企业时
借：其他应付款 6000万元
贷：主营业务收入 6000万元
至于税务处理，房地产企业甲应以出资方的出资额6000万元，按"销售不动产"税目缴纳营业税、土地增值税和企业所得税。而对出资方乙来说，出资额实质是购买房屋的预付款，再获得分配的房屋时，只缴纳契税。房屋分配后，一方或各方分别将分得的房屋对外销售的，应对销售者再按"销售不动产"税目征收营业税。
第三种约定："房屋建成后，乙企业获得其中40套房屋10年的免费使用
权。"的账务税务处理。
最高人民法院《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件适用法律问题的解释》(法释〔2005〕5号)第二十七条规定："合作开发房地产合同约定提供资金的当事人不承担经营风险，只以租赁或者其他形式使用房屋的，应当认定为房屋租赁合同。"基于此规定，房地产企业甲的账务处理如下：
获得乙企业的资金时
借：银行存款 6000万元
贷：其他应付款--乙企业 6000万元
将开发产品移交给乙企业10年免费使用时，有两种账务处理：
第一种，如果房地产企业选择将6000万元一次性在移交当年缴纳企业所得税时
借：其他应付款--乙企业 6000万元
贷：其他业务收入 6000万元
申报租赁业营业税及房产税时
借：营业税金及附加 6000万元×(5.5%+12%)=1050万元
贷：应交税费--应交营业税及房产税 1050万元
同时，借：应交税费--应交营业税及房产税 1050万元
贷：银行存款 1050万元
第二种，如果房地产企业选择将6000万元分10年缴纳企业所得税时
借：其他应付款--乙企业 6000万元
贷：预收账款 6000万元
申报租赁业营业税及房产税时
借：应交税费--应交营业税及房产税 6000万元×(5.5%+12%)=1050万元
贷：银行存款 1050万元
按月结转收入时
借：预收账款 50万(6000万元÷10÷12)
贷：其他业务收入 50万元
同时，借：营业税金及附加 8.75万元( 1050万元÷10÷12)
贷：应交税费--应交营业税及房产税 8.75万元
关于税务处理，相当于房地产公司甲一次性收到出资金方乙公司夸10年的租金6000万元，应该按照"服务业-租赁业"税目征收营业税。至于其余所得税根据《中华人民共和国企业所得税法实施条例》(中华人民共和国国务院令512号)第十九条规定，租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。同时根据《国家税务总局关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知》国税函[2010]79号文件的规定，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提前一次性支付的，根据《实施条例》第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。
