房地产销售中的筹划案例
(一)另设销售公司:
甲为房地产企业，有一幢商品房(属普通标准住宅)欲出售。企业(以下均不考虑加计扣除20%因素)原计划以2400元/平方米的价格出售，总面积为5000平方米(合计1200万)，扣除项目金额为840万元，增值率为42.86%。
【筹划依据】
1、关于计算增值额时扣除已缴纳印花税的问题
房地产开发企业按照《施工?房地产开发企业财务制度》的有关规定,其缴纳的印花税列入管理费用,已相应予以扣除?其他的土地增值税纳税义务人在计算土地增值税时允许扣除在转让时缴纳的印花税?
2、计算土地增值税税额实行四级超率累进税率，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下：
(一)增值额未超过扣除项目金额50%
土地增值税税额=增值额×30%
(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的
土地增值税税额=增值额×40%-扣除项目金额×5%
(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%
土地增值税税额=增值额×50%-扣除项目金额×15%
(四)增值额超过扣除项目金额200%
土地增值税税额=增值税×60%-扣除项目金额×35%
公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。
3、《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条，在中华人民共和国境内提供本条例规定的劳务、转让无形资产或者销售不动产的单位和个人，为营业税的纳税人，应当依照本条例缴纳营业税。
4、土地增值税的扣除项目：
发生的对应土地开发成本和建安成本；与销售房地产有关的税金，是指在销售房地产时缴纳的营业税、城建税和教育费附加、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可以视同税金予以扣除。
5、根据土地增值税条例及其实施细则的规定，对从事房地产开发的纳税人，在计算增值额时，除可扣除有关成本费用外，还可按取得土地使用权所支付的金额、开发土地的成本、新建房及配套设施的成本三项支出之和加计2
0%的扣除。建造普通标准住宅出售的，增值额未超过扣除项目金额(包括20%加计扣除部分)20%的，免征土地增值税。
6、国税发[2003]016号文件规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
【筹划分析】
方案一：
甲企业自己销售房屋
由于土地增值率42.86%<50%，则土地增值税以30%的税率增收，速算扣除数为0。
应纳土地增值税=(1200-840)×30%=108(万元)
应纳营业税=1200×5%=60(万元)
应纳城市维护建设税和教育费附加=60×(7%+3%)=6(万元)
由于印花税列入管理费用，包含在扣除项目金额中，不另外计提。
应纳所得税=(1200-840-108-60-6)×25%=46.5(万元)
税后净利润=1200-8400-108-60-6-46.5=139.5(万元)
方案二：
可以成立房产销售代理公司和服务、咨询、广告等服务型公司。为了鼓励第三产业的发展，对新办的服务性企业，国家制定了一系列的税收优惠政策。作为房地产企业，完全可以办一些服务性的企业，比如销售代理、服务、
咨询、广告这样的公司，把楼盘的销售工作剥离到销售代理服务公司去做，从而争取到优惠政策。
如果甲企业设立独立核算的销售子公司，甲企业首先以2000元/平米的价格将该商品房销售给销售公司，销售收入为1000万元，销售公司再以2400元/平米的对外销售，销售收入为1200万元。
甲企业：
土地增值额为160万元(1000-840)，扣除项目金额为840万元，土地增值额与扣除项目金额之比为19.05%(<20%)，则免征土地增值税。
应纳营业税=2000×5000×5%=50(万元)
应纳城市维护建设税和教育费附加=50×(3%+7%)=5(万元)
应纳所得税=(1000-840-50-5)×25%=26.25(万元) 税后净利润=1000-840-50-5-26.25=78.75(万元)
子公司
其销售子公司实现销售利润200万元，因非房地产开发企业，不能加计20%扣除，且不能享受普通标准住宅增值率20%之内免税政策。(印花税忽略不计)
应纳营业税=(2400-2000)×5000×5%=10(万元)
应纳城建税及教育费附加=10×(3%+7%)=1万元。
其增值率为(1200-1000-11)÷(1000+11)=18.69%<50%，适用30%税率。
应纳土地增值税=(1200-1000-11)×30%=56.7(万元)
应纳所得税=(1200-1000-11-56.7)×25%=33.075(万元)
税后净利润=1200-1000-11-56.7-33.075=99.225(万元)
税后净利润合计78.75+99.225=177.975(万元)
【筹划结论】
方案二与方案一比较：
营业税额相等=(50+10)-60=0(万元)
城建税及教育费附加额相等=(5+1)-6=0(万元)
土地增值税减少额=108-56.7=51.3万元)
企业所得税增加额=(26.25+33.075)-46.5=12.825(万元)
筹划后企业净利润增加=177.975-139.5=38.475(万元)
通过比较，可以看出方案二比方案一土地增值税少51.3万元，虽然方案二的企业所得税增加，但整体税负降低了38.475万元(51.3-12.825)。并且方案二利润增加了38.475万元，所以综上考虑，方案二最佳。
(二)售价的确定：
甲房地产开发企业欲销售5000平方米的商品房，扣除项目金额为840万元，现有两种销售方案，一是按照2000元/平方米的价格出售；二是按照2100元/平方米的价格出售。那么对于方案一，房屋的售价为2000×5000=1000(万
元)，扣除项目金额为840万元，增值额为1000-840=160(万元)，增值率为160÷840=19.05%，小于20%的临界点，无需缴纳土地增值税，企业的利润为160万元。方案二中，由于增加销售收入50万元(100×5000)，导致增加营业税及附加50×5%+50×5%×(7%+3%)=2.75(万元)，因而扣除项目为842.75万元。按此计算，房屋的增值率为(1050-842.75)÷842.75=24.59%，需要缴纳土地增值税(1050-842.75)×30%=62.2(万元)
企业的利润为1050-842.75-62.2=145.05(万元)，销售价格提高之后税后利润却下降了14.95万元。
(三)预售：
例如，一套商品房售价为30万，订金收取40%，收取订金后一年房屋建成，利息按10%计算，同期同利为 5%。若购房合同中明确此点，则销售收入就必须按照房屋总价30万计算，营业税需缴纳1.5万(30×5%)；抵扣的利息
1.2万(30×40%×10%)需列入财务费用，并且超过国家同期同利部分的利息不得列为费用，需进行纳税调整，缴纳企业所得税， 同时这部分财务费用企业还需补缴个人所得税。
因此，税收筹划的方法是在购房合同中，房屋总价按扣除订金利息后的余额为准，即28.8万(30-1.2)。这样，一来营业税按28.8万计算，为1.44万，节省了600元，同时相应减少了城建税、教育费附加和其他地方费用；
二来财务费用为零，企业不需补缴企业所得税和个人所得税；三来企业又提前收回资金，加速资金周转
(四)精装房销售:
【基本案情】
A房地产企业建造的精装修住宅，总售价定为5600万元(其中毛坯房售价收入3360万元，精装修售价收入2240万元，建安成本合计2660万元(其中商品房开发成本2100万元，精装修成本560万元)
【筹划依据】
1.按《中华人民共和国营业税暂行条例》销售不动产按5%的税率缴纳营业税；装修公司业务应缴纳营业税，按建筑业适用3%的税率。
2.根据《国家税务总局关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复》(国税函[1998]53号)规定：纳税人将销售房屋的行为分解成销售房屋与装修房屋两项行为，分别签订两份契约(或合同)，向对方收取两份价款。
鉴于其装修合同中明确规定，装修合同为房地产买卖契约的一个组成部分，与买卖契约共同成为认购房产的全部合同。因此，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第五条关于"纳税人的营业额为纳税人提供应税劳务、转让无形资产或者销售不动产向对方收取的全部价款和价外费用"的规定，对纳税人向对方收取的装修及安装设备的费用，应一并列入房屋售价，按"销售不动产"税目征收营业税。
3.土地增值税实行四级超率累进税率：
◇增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率为30%；
◇增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；
◇增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；
◇增值额超过扣除项目金额200%的部分，税率为60%；
◇房地产企业建设普通住宅出售的，增值额未超过扣除金额20%的，免征土地增值税。
4.土地增值税的扣除项目
◇取得土地使用权所支付的金额。包括纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
◇开发土地和新建房及配套设施的成本(以下简称房地产开发成本)。包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共设施配套费、开发间接费用。
◇开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)是指销售费用、管理费用、财务费用。根据新会计制度规定，与房地产开发有关的费用直接计入当年损益，不按房地产项目进行归集或分摊。
◇与销售房地产有关的税金。这是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。 淘税网cntaotax.net 淘尽税海精华,网遍财会政策!
5.企业所得税的税率为25%。法定扣除项目是据以确定企业所得税应纳税所得额的项目，企业所得税条例规定，企业应纳税所得额的确定，是企业的收入总额减去成本、费用、损失以及准予扣除项目的金额。
【筹划分析】
1.房地产公司在销售精装房时，将毛坯房和装修的销售金额全额以房地产转让价格的形式体现在合同上，并以此为基数缴纳各项税金。因此房屋销售额上升，土地增值额也随之上升，应纳土地增值税较高，有可筹划空间。
2.土地增值税方面，公司销售房屋的时候可以签两份合同，将毛坯房价与装修部分分开签定合同。总合同收入不变，但单个合同销售收入降低，从而达到降低土地增值额，计税基础降低了，使得土地增值税的税率降低了一档。
3.营业税方面，由于《国家税务总局关于销售不动产兼装修行为征收营业税问题的批复》(国税函[1998]53号)规定如果两份合同均与开发单位签定，都应按销售不动产5%的营业税纳税，但如果另设装修公司，与装修公司签
订装修合同，装修公司按建筑业缴纳3%的营业税，税率降低，从而降低了营业税。
4.采用另设装修公司，同时分别与房地产开发公司、装修公司签订两份合同的方法，购房者实际利益不受任何影响，销售方也可以合理避税，从而得到更多利润。
【筹划方案】
方案一：全部金额以房地产转让价格的形式在合同上体现
应纳营业税=5600×5%=280(万元)
应纳城市维护建设税=280×7%=19.6(万元)
应纳教育费附加=280×3%=8.4(万元)
扣除项目金额合计=2660+280+19.6+8.4=2968(万元)
土地增值额=5600-2968=2632(万元)
土地增值率=2632÷2968=88.68%
应缴纳土地增值税=2632×40%-2968×5%=904.4万元
企业税前利润=5600-2968-904.4=1727.6(万元)
应缴纳企业所得税=1727.6×25%=431.9(万元)
企业税后利润=1727.6-431.9=1295.7(万元)
方案二：另设装修公司，改变销售合同签订方式，签订毛坯房销售合同和精装修装饰合同
◇毛坯房销售合同应缴纳的各项税金：
应纳营业税=3360×5%=168(万元)
应纳城市维护建设税=168×7%=11.76(万元)
应纳教育费附加=168×3%=5.04(万元)
扣除项目金额合计=2100+168+11.76+5.04=2284.8(万元)
土地增值额=3360-2284.8=1075.2(万元)
土地增值率=1075.2÷2284.8=47.06%
应纳土地增值税=1075.2×30%=322.56(万元)
毛坯房部分税前利润=3360-2100-184.8-322.56=752.64(万元)
◇精装修装饰合同应缴纳的各项税金：
应纳营业税=2240×3%=76.2(万元)
应纳城市维护建设税=76.2×7%=5.33(万元)
应纳教育费附加=76.2×3%=2.29(万元)
精装修部分税前利润=2240-560-76.2-5.33-2.29=1596.18(万元)
企业税前利润=752.64+1596.18=2348.82(万元)
应纳企业所得税=2348.82×25%=587.21(万元)
企业税后利润=2348.82-587.21=1761.61(万元)
经过上述筹划，企业税后利润增加了1761.61-1295.7=465.91(万元)
(五)出租房屋：
假设某房地产开发企业2006年在省内某城区开发了某花园小区项目，小区容积率1：5。其中有2000平方米的商铺一时难以出售，现有一全国商业连锁企业计划承租这一商铺，假设租金20000元/月，当地的土地使用税是10元/平
方米，如果以公司的名义对外出租，则应交的相关税费如下：
应交营业税金、城建税及教育费附加=20000×5.55%=1110(元)
应交房产税=20000×12%=2400(元)
应交土地使用税及印花税=(2000÷5×10÷12)+(20000×1‰)=352.33(元)
应交企业所得税=(20000-1110-2400-352.33)×33%=16137.67×33%=5325.43(元)
合计应纳税款为9187.76元，税负为45.94%。
另假设承租方是房地产开发企业的关系户，即房地产开发企业先将房屋通过预售，将该商铺以3000元/平方米的价格预售给关系户，并假设当地税务机关规定预计毛利率为15%，预征土地增值税税率1.5%，该商铺应承担期
间费用30万元(为客观反映税负而做出的这种假设)，则房地产开发企业预售阶段应交税金：
应交营业税金、城建税及教育费附加=3000×2000×5.55%=33.3(万元)
应交土地增值税=3000×2000×1.5%=9(万元)
应交企业所得税=(3000×2000×15%-33.3-9-30)×33%=17.7×33%=58 410(元)
合计应纳税款为48.141万元，税负为8.02%。
个人再将此商铺对外出租时，应纳税额计算如下：
应交营业税金、城建税及教育费附加=20000×5.55%=1110(元)
应交房产税=20000×12%=2400(元)
应交土地使用税及印花税=(2000÷5×10÷12)+(20000×1‰)=352.33(元)
应交个人所得税=[20000-(1110+2400+352.33)-20000×20%]×10%=1213.77(元)
合计应纳税款为5076.1元，税负为25.38%。
(三)打折与免税：
基本资料：
某公司精心打造开发的房屋产品即将隆重推出销售。为了取得较好的销售业绩，公司在市里各大媒体都做了广告宣传，承诺在开盘当日，对前20名购买小洋楼别墅的购房者给予赠送契税的优惠。
预计前20名购买者的销售收入为5600万元，发生的对应土地开发成本和建安成本等共计2600万元。
筹划分析：
1、 公司打算在为购房者代理办证时，由公司自行支付契税款项，并作为销售费用在所得税税前列支。公司认为，这样可以抵缴企业实现的应纳税所得额，少缴了所得税。但是，公司赠送契税不属于税法规定的可以税前
扣除的公益救济性捐赠，不能税前列支扣除。但若改为打折销售，折让部分是可以在税前扣除的。
2、 由于楼市产品尚未开盘，购销双方没有签订合同与协议，按照消费者的实际利益和公司利益都不受损失的原则，公司采取变通方式，由赠送契税改为打折销售。当地契税税率为房屋价值的3%，公司可以降低销售房价
3个百分点，按九七折销售楼房。如此，购房者提前获得赠送，实际利益不受任何影响，双方完全可以接受。
3、 打折销售获得了折让部分的营业税、印花税和土地增值税的利益，更重要的是，公司仍然没有违背营销广告承诺，信誉不会受到任何影响且符合税法规定。
4、 采用九七折销售方式，计税基础降低了，使得土地增值税的税率降低了一档，所以土地增值税减少了。
筹划方案：
卖房送契税，不如折价销售
第一种方案：赠送契税
营业税=(5600-2600)×5%=150(万元)
城建和教育附加=150×10%=15(万元)
印花税=5600×0.05%=2.8(万元)
土地增值税：扣除项目金额=2600+150+15+2.8= 2767.8(万元)
土地增值额=5600-2767.8=2832.2(万元)
土地增值额与扣除项目比例=(5600-2767.8)/ 2767.8=102.33%
应纳土地增值税=(5600-2767.8)×50%-2767.8×15%=1000.93(万元)
企业所得税=(5600-2600-150-15-2.8-1000.93)×25%=457.8175(万元)
赠送的契税=5600×3% = 168(万元)
企业净利润=5600-2600-150-15-2.8-1000.93-457.8175-168=1205.4525(万元)
第二种方案：打九七折
销售折扣=5600×3%=168(万元)
销售收入=5600-168 = 5432(万元)
营业税=(5432-2600)×5% = 141.6(万元)
城建和教育附加=141.6×10%=14.16(万元)
印花税=5432×0.05%=2.716(万元)
土地增值税：扣除项目金额=2600+141.6+14.16+2.716=2758.476(万元)
土地增值额=5432-2758.476=2673.524(万元)
土地增值额与扣除项目比例=(5432-2758.476)/ 2758.476=96.92%
土地增值税=(5432-2758.476)×40%-2758.476×5%=931.4858(万元)
企业所得税=(5432-141.6-14.16-2.716-931.4858)×25%=1085.50955(万元)
企业净利润=5432-141.6-14.16-2.716-931.4858-1085.50955=3256.52865(万元)
筹划依据：
1、《国家税务总局关于企业销售折扣在计征所得税时如何处理问题的批复》(国税函发〔1997〕472号)规定，纳税人销售货物给购货方的销售折扣，如果销售额和折扣额在同一张销售发票上注明的，可按折扣后的销售额计
算征收所得税；如果将折扣额另开发票，则不得从销售额中减除折扣额。纳税人销售货物给购货方的回扣，其支出不得在所得税前列支。《财政部、国家税务总局关于营业税若干政策问题的通知》(财税〔2003〕16号)规定
，单位和个人在提供营业税应税劳务、转让无形资产、销售不动产时，如果将价款与折扣额在同一张发票上注明的，以折扣后的价款为营业额；如果将折扣额另开发票的，不论其在财务上如何处理，均不得从营业额中减除。
2、赠送契税不属于税法规定的可以税前扣除的公益救济性捐赠，不能税前列支扣除。
3、土地增值税实行四级超率累进税率：
☆ 增值额未超过扣除项目金额50%的部分，税率30%。
☆ 增值额超过扣除项目金额50%、未超过扣除项目金额100%的部分，税率为40%；
☆ 增值额超过扣除项目金额100%、未超过扣除项目金额200%的部分，税率为50%；
☆ 增值税超过扣除项目200%的部分，税率60%。
4、土地增值税的扣除项目：
☆ 发生的对应土地开发成本和建安成本
☆ 与销售房地产有关的税金，是指在销售房地产时缴纳的营业税、城建税和教育费附加、印花税。因转让房地产缴纳的教育费附加，也可以视同税金予以扣除。
5、2003年1月1日，税法规定，单位规定，单位和个人销售或转让其购置的不动产或受让的土地使用权，以全部收入减去不动产或土地使用权的购置或受让原价后的余额为营业额。
筹划结果：
营业税减少额=150-141.6=8.4(万元)
城建和教育附加减少额=15-14.16=0.84(万元)
印花税减少额=2.8-2.716=0.084(万元)
土地增值税减少额=1000.93-931.4858=69.4442(万元)
企业所得税增加额=1085.50955-457.8175=627.69205(万元)
筹划后企业净利润增加=3256.52865-1205.4525=2051.07615(万元)
所以，应采用打折销售的方式，而不采用赠送契税的方式销售。
