一、融资租赁费的账务处理
例：某公司融资租入的某资产公允价值1000万，最低租赁付款额的现值为800万，需要支付的租金总额为1200万。根据第21号企业会计准则的相关规定，账务处理如下：
1、租赁开始日
借：固定资产 800
未确认融资费用 400
贷：长期应付款 1200
2、期末分期摊销未确认融资费用，分摊时可以采用实际利率法，也可以采用直线法和年数总和法等，通常需要进行复杂的计算。加入本期末需要分摊100
借：财务费用 100
贷：未确认融资费用 100
3、支付租赁费时
借：长期应付款 300
贷：银行存款 300
融资租赁中发生的印花税、佣金、律师费、差旅费、谈判费等初始费用，计入管理费用科目。
二、企业所得税
(一) 法条规定：
中华人民共和国企业所得税法实施条例【中华人民共和国国务院令第512号】
第二十八条 企业发生的支出应当区分收益性支出和资本性支出。收益性支出在发生当期直接扣除；资本性支出应当分期扣除或者计入有关资产成本，不得在发生当期直接扣除。
企业的不征税收入用于支出所形成的费用或者财产，不得扣除或者计算对应的折旧、摊销扣除。
除企业所得税法和本条例另有规定外，企业实际发生的成本、费用、税金、损失和其他支出，不得重复扣除。
第四十七条 企业根据生产经营活动的需要租入固定资产支付的租赁费，按照以下方法扣除：
(一)以经营租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照租赁期限均匀扣除；
(二)以融资租赁方式租入固定资产发生的租赁费支出，按照规定构成融资租入固定资产价值的部分应当提取折旧费用，分期扣除。
第五十八条 固定资产按照以下方法确定计税基础：
(一)外购的固定资产，以购买价款和支付的相关税费以及直接归属于使该资产达到预定用途发生的其他支出为计税基础；
(二)自行建造的固定资产，以竣工结算前发生的支出为计税基础；
(三)融资租入的固定资产，以租赁合同约定的付款总额和承租人在签订租赁合同过程中发生的相关费用为计税基础，租赁合同未约定付款总额的，以该资产的公允价值和承租人在签订租赁合同过程中发生的相关费用为计税基础；
(四)盘盈的固定资产，以同类固定资产的重置完全价值为计税基础；
(五)通过捐赠、投资、非货币性资产交换、债务重组等方式取得的固定资产，以该资产的公允价值和支付的相关税费为计税基础；
(六)改建的固定资产，除企业所得税法第十三条第(一)项和第(二)项规定的支出外，以改建过程中发生的改建支出增加计税基础。
(二) 法规分析
根据上述账务处理和实施条例的相关规定，设备和固定资产的融资租赁费计入未确认融资费用，再逐步分摊到财务费用中，不计入期间费用。融资租入的固定资产以折旧的形式进行税前扣除。企业所得税的税前扣除还有两大原则，一是实际发生，二是不得重复扣除。既然融资租入的固定资产可以提取折旧，房地产企业发生的融资租赁费就不能税前扣除，分摊到财务费用中的未确认融资费用应进行纳税调整。
计入管理费用科目中的融资租赁初始费用，可凭合法票据据实税前扣除。
(三) 税务机关的回复
山东地税局：根据企业所得税的规定，"融资租赁"的固定资产发生的租赁费是不得直接在税前扣除的；但所提取的折旧费则可以在税前扣除。
盐城地税局：根据《企业所得税法实施条例》五十八条规定，固定资产按照以下方法确定计税基础：(三)融资租入的固定资产，以租赁合同约定的付款总额和承租人在签订租赁合同过程中发生的相关费用为计税基础，租赁合同未约定付款总额的，以该资产的公允价值和承租人在签订租赁合同过程中发生的相关费用为计税基础。因此，未确认融资费用在实质上是计入了固定资产，通过折旧的方式在税前扣除，摊销进财务费用的未确认融资费用不可以税前扣除。对于未确认融资费用的金额少提的折旧，在年度申报时，进行纳税调增折旧。
(四) 关于融资租赁的判定
1、《2006新企业会计准则第21号--租赁》
第六条符合下列一项或数项标准的，应当认定为融资租赁：
(一)在租赁期届满时，租赁资产的所有权转移给承租人。
(二)承租人有购买租赁资产的选择权，所订立的购买价款预计将远低于行使选择权时租赁资产的公允价值，因而在租赁开始日就可以合理确定承租人将会行使这种选择权。
(三)即使资产的所有权不转移，但租赁期占租赁资产使用寿命的大部分。
(四)承租人在租赁开始日的最低租赁付款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值；出租人在租赁开始日的最低租赁收款额现值，几乎相当于租赁开始日租赁资产公允价值。
(五)租赁资产性质特殊，如果不作较大改造，只有承租人才能使用。
2、中华人民共和国融资租赁法(二次征求意见稿)
第二条 本法所称融资租赁，是指出租人根据承租人对租赁物和供货人的选择或认可，将其从供货人处取得的租赁物按融资租赁合同的约定出租给承租人占有、使用，向承租人收取租金，最短租赁期限为一年的交易活动。
出租人限于依法取得融资租赁经营资格的企业。
适用于融资租赁交易的租赁物为机器设备等非消耗性动产，为个人、家庭消费目的使用租赁物的不适用于本法。
融资租赁公司向房地产上下游企业进行融资租赁，租赁物不能是建材等消耗性物资。这也是企业所得税实施条例47条和58条直接明确融资租入固定资产相关规定、不提融资租入存货的原因。
三、土地增值税
(一) 法条规定：
土地增值税是以税法规定的土地增值额为计税依据的，收入总额减除税收规定的扣除项目为土地增值额。土地增值税与企业所得税有相似的地方，但具体的扣除项目又有自己特殊的规定。根据土地增值税暂行条例实施细则第7条的规定，扣除项目如下：
第七条 条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为：
(1)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用。
(2)开发土地和新建房及配套设施(以下简称房屋开发)的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房增开发成本)，包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。
土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。
前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、"三通一平"等支出。
建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。
基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。
公共配套设施费，包括不能有偿转让的开发小区内公共配套设施发生的支出。
开发间接费用，是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。
(3)开发土地和新建房及配套设施的费用(以下简称房地产开发费用)，是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用、财务费用。
财务费用中的利息支出，凡能够按转让房地产项目计算分摊并提供金融机构证明的，允许据实扣除，但最高不能超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。其他房地产开发费用，按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的5%以内计算扣除。
凡不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或不能提供金融机构证明的，房地产开发费用按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和的10%以内计算扣除。
上述计算扣除的具体比例，由各省、自治区、直辖市人民政府规定。
(4)旧房及建筑物的评估价格，是指在转让已使用的房屋及建筑物时，由政府批准设立的房地产评估机构评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格。评估价格须经当地税务机关确认。
(5)与转让房地产有关的税金，是指在转让房地产时缴纳的营业税、城市维护建设税、印花税。因转让房地产交纳的教育费附加，也可视同税金予以扣除。
(6)根据条例第六条(五)项规定，对从事房地产开发的纳税人可按本条(一)、(二)项规定计算的金额之和，加计20%的扣除。
(二)条文分析及结论
根据企业会计准则的规定，房地产企业融资租入的设备可以计提折旧，计入开发成本的开发间接费，在土地增值税上作为房屋的成本据实并加计20%扣除。根据土增税暂行条例实施细则的规定，房地产开发费用是计算扣除，而不是据实发生扣除，计入管理费用的融资租赁初始费用和摊销计入财务费用中的未确认融资费用，不允许单独扣除。
融资租赁公司向房地产上下游企业进行融资租赁，由于上下游企业不是房地产企业，不从事土地和房屋的有偿转让业务，故不涉及土地增值税的计算和缴纳。
