近日，大连市中山区地税局接到了纳税人于先生来电咨询。于先生于2011年12月购买了一处商品房并缴纳了契税，但是一直未办理房屋产权，现因房屋质量问题，于先生与房地产开发商协议退房。另外，于先生于2012年1月购买了一处别墅，并按规定缴纳了契税，但最近被法院判定为无效产权转移，并撤销了这处别墅的房屋产权证。于先生咨询，上述两处房产已经缴纳的契税是否可以退还？
　　契税是以所有权发生转移的不动产为征税对象，向产权承受人征收的一种财产税。契税暂行条例规定，契税的纳税义务发生时间，为纳税人签订土地、房屋权属转移合同的当天，或者纳税人取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天；纳税人应当自纳税义务发生之日起10日内，向土地、房屋所在地的契税征收机关办理纳税申报，并在契税征收机关核定的期限内缴纳税款。
　　但对以下两种情况纳税人可以向税务机关申请退还已纳契税：1.无效产权的转移可以申请退税。《国家税务总局关于无效产权转移征收契税的批复》(国税函〔2008〕438号)规定，对经法院判决的无效产权转移行为不征收契税。法院判决撤销房屋所有权证后，已纳契税款应予退还。于先生被法院判定为无效产权转移并撤销房产证的别墅所缴纳的契税可以退还。2.办理房屋产权登记前发生退房可以申请退税。《财政部、国家税务总局关于购房人办理退房有关契税问题的通知》(财税〔2011〕32号)的规定，对于已缴纳契税的购房单位和个人，在未办理房屋权属变更登记前退房的，退还已纳契税；在办理房屋权属变更登记后退房的，不予退还已纳契税。于先生在办理房屋产权登记前发生退房的商品房所缴纳的契税可以退还。