青岛某置业集团有限公司于2006年11月注册成立，开发某项目总占地面积886940㎡，预计总体建筑面积160万㎡，计划分五期开发，目前开发的是一期项目及二期项目。截止2009年底，一期项目除酒店式公寓等个别楼盘外大部分竣工销售，二期项目有5个楼盘开盘预售。

根据该有限公司对2007年1月至2009年12月期间企业所得税纳税情况的自查，该公司将已计入2009年度计税成本的未按期取得合法凭证的工程款3105万元作为自查问题进行所得税纳税调增，自查补缴税款777万元。

1.完工产品预售收入未及时结转销售收入

该公司将2008年底预收账款的贷方余额10300万元按预计利润进行纳税调增，申报缴纳企业所得税。经查，其中5400万元预售收入符合完工条件，该公司未按规定及时结转销售收入和对应计税成本，该公司应按实际毛利额与预计毛利额的差额补缴2008年度企业所得税。

2.未按规定确定计税成本对象，存在可售开发产品与不可售开发产品及配套设施的成本分配不合理问题

一期项目开发形态涉及别墅、洋房、多层住宅、高层住宅、商业、酒店式公寓、会所、幼儿园等。其中住宅、商业、属于可售项目，会所、幼儿园属于配套项目，酒店式公寓在2009年底尚未完工和取得预售许可。根据国税发[2009]31号文规定，房地产开发企业应根据开发产品的可否销售、结构、功能、定价、建造成本等差异确定成本对象据以合理归集开发成本。但该公司在财务核算上未按上述原则根据开发产品不同业态合理确立计税成本对象，可能存在可售项目、不可售项目及配套项目开发成本混淆、划分不清的问题。

该公司将一期工程整体出包，无法根据工程合同确定各不同业态开发产品的直接成本。因此，该公司在财务上将一期项目整体确定为一个计税成本对象，然后再根据一定分配原则将全部开发成本在住宅及商业、酒店式公寓、会所、幼儿园四种业态开发产品中进行分配。经初步检查，发现该公司分配给酒店式公寓、幼儿园等（09年末）不可售项目的单位开发成本明显低于住宅及商业等可售项目的单位开发成本。这其中既可能存在工程开发进度不同步的客观原因也存在划分不清的直接成本分配不合理的情况。