安徽某置业发展有限公司
（一）企业基本情况
安徽某置业发展有限公司，注册资本1亿元，独资企业，主营房地产开发与销售。适用会计制度：企业会计制度。
（二）项目情况
安徽某置业发展有限公司开发的主要项目为合肥市某项目。该项目是该有限公司投资兴建的超大型复合地产项目，项目占地面积2500亩，总建筑面积约480万平方米，商品房数量约24000套，规划入住人口7万人，项目共分为九个住宅区及商业门面房等。该项目九个区中，8区房屋于2009年11月份竣工交付，9区房屋于2009年12月份竣工交付，其余部分在检查期间未竣工交付。
（三）涉税问题
1.营业税金及附加问题。
截止到2009年12月31日，该公司计提营业税金及附加累计未缴347563617.51元，其中2009年12月份预提数66748538.02元，应调增2009年度应纳税所得额280815079.49元。
2.代征手续费问题。
截止到2009年12月31日,该公司代征个人所得税手续费余额52350.58元,未并入2009年度应纳税所得额，应调增2009年度应纳税所得额52350.58元。
3.未按规定列支管理费用问题。
该公司2009年12月列支 “管理费用/办公费”8300元，使用的发票开具时间为2010年1月3日, 按规定应不得税前扣除，调增2009年度应纳税所得额8300元。
4.未按规定列支销售费用问题。
该公司2009年12列支“销售费用/广告宣传费”元7333，报销审批单显示实际应为“媒体维护公共宴请与记者劳务费”, 该项支出应并入业务招待费，调增2009年度应纳税所得额2933.2元。
5.未按规定摊销租赁费用问题。
该公司2009年3月一次性列支“销售费用/租赁费”400000元，根据协议，该公司租用场地从2009年4月1日起至2011年3月31日止，应分期摊销，调增2009年度应纳税所得额250000元。
6.多转销售成本问题。
该公司账簿中“公共配套设施”包括四项，分别为“学校”、“幼儿园”、“市政道路”、“社区综合服务中心”。其中，“学校”于2010年9月3日取得移交书面凭据，“幼儿园”及“社区综合服务中心”尚未取得书面凭据，且“社区综合服务中心”目前仍由该公司作为办公用房使用且依法缴纳房产税。该公司2009年度“学校”、“幼儿园”、“社区综合服务中心”不应作为公共配套设施分摊并结转销售成本，应调增2009年度应纳税所得额129348842.95元。
以上六个问题合计应调增2009年度应纳税所得额410477506.22元，应补缴企业所得税102619376.6元。
7.未按规定期限申报缴纳税款
该公司房产销售环节的地方税纳税申报，存在未按规定期限申报缴纳情况。部分税款有在次年缴纳现象存在。
8.关联企业利息问题
此次检查中，发现该公司借给关联企业资金应收未收利息62269163.71元，其中2007年应收未收利息990775元，2008年应收未收利息19727541.83元， 2009年应收未收利息41550846.88元。2007年应缴纳营业税49538.75元，城建税3464.71元，教育费附加1486.16元，地方教育费附加495.39元；2008年应缴纳营业税986377.09元，城建税3464.71元，教育费附加29591.31元，地方教育费附加9863.77元；2009年应缴纳营业税2077542.34元，城建税145427.96元，教育费附加62326.27元，地方教育费附加20775.42元。
9. 因该企业未达到土地增值税清算条件，本次检查未进行土地增值税清算。目前该企业以核定预征率方式征收土地增值税，普通住宅0.5%, 非普通住宅和商铺1.5%。
（四）、检查问题分析
通过此次对该公司的税收检查结合今年的房地产行业专项检查，我们对该行业的一些问题进行了分析：
（一）多结转成本、提前结转成本、列支费用的现象较为普遍。目前，在房地产开发企业中，多结转成本、提前结转成本、提前列支费用的问题较为普遍，主要表现为如下几种形式：1、在结转销售成本时，不按照收入与成本配比原则结转，将未售开发项目的成本全额结转销售成本，或将销售进度慢的开发项目并入销售进度快的开发项目结转成本，减少企业当期应税所得额；2、模糊成本归属期间和项目，将甲幢商品房成本记入乙幢商品房成本，导致成本核算不准确，将未完工开发项目发生的借款费用直接计入当期损益，造成当期应纳税所得额减少；3、不按会计制度选择成本结转方法，随意变更成本核算，估价结转成本，人为调节利润；4、当开发项目中即有对外销售的，也有自用的时，将自用部分成本缩水，加大用于销售的成本，以减少销售部分的利润，同时又可以少缴纳的房产税；5、不按规定确认公共配套设施成本，多转销售成本；6、“甲供材”重复列支、代替建筑部门缴纳营业税在税前列支等。例如在此次检查中发现，该公司存在将权属尚未明确的项目作为公共配套设施核算，造成多结转或提前结转销售成本。
（二）未按规定的计税毛利率预缴企业所得税。按照总局对房地产企业所得税的有关规定，房地产企业对开发产品在未完工前取得的预售收入，应按当地主管税务机关规定的最低预计计税毛利率计算出毛利额，计入当期应纳税所得额预缴税款。但在今年的房地产行业专项检查中经常发现房地产企业“预收账款”科目存在大量贷方余额，并未按照预计计税毛利率计算预计毛利额申报税款，还存在部分房地产企业以保证金、诚意金等其他名义收取预售房款，不作为预售收入处理，致少缴企业所得税。例如在此次检查中发现，该公司在2008年度按照15%的预计计税毛利率预缴企业所得税，未达到合肥市规定的最低预计计税毛利率（20%），该部分税款企业在自查阶段进行了补缴。
（三）关联企业利息问题。目前，许多企业集团内部资金调拨频繁，很多都不计利息。对此，我们认为，根据《税收征管法》第三十六条“企业或者外国企业在中国境内设立的从事生产、经营的机构、场所与其关联企业之间的业务往来，应当按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用；不按照独立企业之间的业务往来收取或者支付价款、费用，而减少其应纳税的收入或者所得额的，税务机关有权进行合理调整”及《企业所得税法》第四十一条 “企业与其关联方之间的业务往来，不符合独立交易原则而减少企业或者其关联方应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整”的规定，对关联企业之间资金拆借未计利息的，资金借出方要按同期金融机构同类贷款利率确认应税利息收入。但实际检查中，往往发现企业在拆出资金的同时，也是资金借入方，且往往未支付借款利息，考虑到收入成本配比的原则，往往不再进行税务处理，例如此次检查中，发现该公司借给关联企业资金应收未收利息约6300万元，但同时该公司借入关联企业资金应付利息大于应收利息。建议总局能对此问题在全国范围内予以明确，在日常税收管理中对关联企业的资金往来按照独立企业之间的业务往来进行监督管理。
（四）违规发票问题。按照总局要求，我们在今年的房地产业检查工作中，把发票核查作为一项重要内容来抓，要求检查中不得“见票准抵”，而要结合相关工程预决算、施工合同、施工记录、监理记录、完工结算、竣工验收资料等深入核查发票业务的真实性和合理性，力争查实并严肃处理可能存在的低付高开、未付虚开等行为。通过发票核查，发现部分房地产开发企业存在利用假发票、虚开发票虚构业务列支成本、费用，偷逃税款的问题。在此次检查中，虽然尚未发现大额的假发票、虚开发票问题，但是暴露出了发票的稽核比对工作的不便，建议总局能借助金税三期平台，统一全国的发票查询系统，使全国各地、各税种的发票都能够实现网上查询真伪、货物名称、企业名称、金额等。
（五）此次检查的开发产品项目成本分析。本次对该公司的税收检查，主要对象是已完工交付的8区、9区开发项目，该公司将这两个住宅区共分为四个项目核算，具体为：8区住宅、8区商铺、9区住宅、9区商铺。每个项目的成本主要分为四大块：土地成本、建筑安装成本、其他成本（包括前期工程费、基础设施费、开发间接费等，下同）、公共配套设施。开发产品的成本归集方法为：土地成本和其他成本按照规划面积摊至各开发项目和公共配套设施，建筑安装成本按照实际发生计入开发产品，公共配套设施按照各开发产品项目规划面积及建筑安装成本发生比例摊入个开发项目。但由于该公司建设的8区、9区地下停车位既未作为开发项目, 也不作为公共配套设施进行独立核算，而是直接计入对应的住宅项目结算成本，造成住宅项目成本比实际略高，因此，对该公司开发产品进行成本分析应考虑地下停车位的建筑安装费用因素（按建筑面积分摊计算：8区车库73793.87平米，9区车库76307.85平米）。税收检查之前，开发产品平均成本为2553.21元/平方米，其中土地成本576.07元/平方米，占总成本的22.56%，建筑安装成本1585.13元/平方米，占总成本的62.08%，其他成本218.27元/平方米，占总成本的8.55%，公共配套设施173.74元/平方米，占总成本的6.8%；检查调整之后，由于公共配套设施成本每平方米调低148.98元至24.75元/平方米，开发产品单位单位成本为2404.22元/平方米。
