一、基本案情：

　　1.开发项目"东方家园"于2006年6月12日在河池市发展和改革委员会登记备案；

　　2.旭日阁、东升阁两幢商住楼为地下一层，地上八层结构;

　　3."东方家园"商品房项目可售建筑面积：29901.10，至2014年4月30日止，该项目已售建筑面积：29622.95，销售面积占建筑面积比为99.07%；

　　4.2014年4月23日，河池市地税局直属税务分局向兴达房地产公司送达河地税直税通[2014]29 号《税务事项通知书》，通知内容为兴达房地产公司开发的东方家园、兴达家园一期、兴达家园二期房地产项目已符合土地增值税清算条件，要求兴达房地产公司在收到通知之日起90日内提供有关清算资料，办理土地增值税清算手续;

　　5.兴达房地产公司在报送给河池市地税局直属税务分局自行清算的东方家园房地产项目 《土地增值税清算纳税申报主表 (二)》中自报应补缴土地增值税825,657.44元；

　　6.河池市地税局直属税务分局于2014年9月17日完成 《东方家园项目土地增值税清算审核报告》，于2014年9月22日作出河池税直税通【2014】111号  《税务事项通知书》，将应补缴土地增值税金额和土地增值税纳税审核结果一并通知兴达房地产公司(补交缴土地增值税金额964,739.84元)。 争议金额139,082.4元占比17%！

　　7.开发公司就 "东方家园"项目和工程施工方广西河池城市建设公司产生纠纷而进行民事诉讼，由法院经法定程序指定有工程造价咨询鉴定资质专业机构祥浩工程造价咨询有限责任公司，对"东方家园"项目工程造价问题进行鉴定。

　　8.工程造价做出鉴定 ：旭日阁、东升阁工程一层2，136，208.54元；旭日阁、东升阁工程负一层金额1，042，977.42元；旭日阁、东升阁工程二层至八层为4，175，236.75元；

　　9.兴达房地产公司土地增值税清算申报时，提交有关"东方家园"项目工程费用票据及财务账目等财会资料只表明其成本总额，未在该项目成本核算中独立核算普通用宅和商铺建安成本。

　　二、双方争议及法院判决。

　　争议事项1：分期。

　　企业主张：整体分期

　　税务认定：整体分期

　　法院判定：整体分期

　　依据 ：2006年6月12日在河池市发展和改革委员会登记备案【河发改登字(2006)20号】，备案项目名称为东方家园，没登记为分期开发项目，且立项后上诉人也以东方家园项目统一核算。

　　争议事项2：成本分摊方法。

　　企业主张：商铺建安成本采用直接法。

　　税务认定：没分开核算，按建筑面积分摊商铺建安成本。

　　法院判定：建筑面积分摊

　　依据 ：东方家园项目建造的房屋分普通住宅和商用房，其成本费用财务核算时没分别核算，上诉人申报土地增值税时提交申报材料对相关扣除项目成本费用是混合核算，根据上述规定应以普通住宅、商用房分别按建筑面积比分摊。

　　三、土地增值税清算成本分摊方法的税务认定。

　　1、分开核算的政策依据：

　　上诉人从始至终以"东方家园"作一个核算对象混合财务核算，没分清或分摊应归集于普通住宅、商用房成本和费用，没分别核算普通标准住宅和商用房增值额。

　　"东方家园"项目建造的房屋为普通住宅和商铺两种类型，其财务核算和土地增值税申报时，开发成本中六项成本均为项目总成本，财务核算上没分别核算，只通过民事诉讼判决六项成本中的建筑安装工程成本，其他开发成本中五项成本没分别核算。

　　2、辅助资料：民事诉讼判决工程结算造价仅标注不同楼栋间的工程造价，并未区分普通住房、非普通住房及商用房工程造价金额。

　　3、分摊方法：会计核算对开发成本六项成本都没分开核算普通住宅和商铺两种类型，只在土地增值税清算时对开发成本计算，但同时使用面积分摊法和成本直接分摊法两种。

　　4、分摊方法同类原则：国税发【2009】91号 第21条第6款规定："同一类事项，应采取相同会计政策或处理方法。会计核算与税务处理不一致的，以税务处理规定为准。

　　5、不认可双重标准：

　　建筑安装工程费与其他五项费用同属同一类扣除项目，应采用同样处理方法。

　　兴达房地产公司自行计算东方家园项目土地增值税，在分摊普通住宅和商铺成本时，对同一类别扣除项目采取不同处理方法，即对商铺建筑安装工程费采取直接扣除法，对土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用五项费用采用建筑面积分摊法，与现行法律法规规定不符。

　　上诉人因民事诉讼判决工程结算造价，认定其建筑安装成本可分清，按分清计算土地增值税，明显违背会计准则第15条规定"同一企业不同时期发生的相同或相似的交易或者事项，应采用一致的会计政策……。"和税收法律法规规定。

　　四、案例总结：

　　事项1：分期管理方面。根据当地分期标准报建； 会计核算要根据分期核算； 分期核算不等于核算对象。

　　事项2：成本核算对象管理方面。根据会计准则及税法关于核算对象确定原则核算；签合同协议时，能直接归属成本对象的，最佳方案分别签署合同协议，做不到分开签合同协议的，在合同结算时，尽可能分别注明根据结算依据，分别注明结算金额，作为结算依据。

　　五、成本核算的基本程序。

　　确定成本核算对象----归集开发成本(按"直接成本"、"间接成本"、"共同成本"归集，把"当期实际发生各项支出(税法口径)"和"预提费用、待摊费用"作为"应在当期税前扣除费用")----确定成本分摊方法----在成本对象间分摊成本----成本核算对象的开发总成本----正确划分完工和在建产品间成本----完工产品成本(包括："固定资产"；"开发产品")---销售成本。

　　六、房地产企业成本核算对象管理。

　　(1)单体开发项目，一般以每一独立编制设计概算或施工图预算所列单项开发工程为成本核算对象。

　　(2)对开发规模较大、工期较长开发项目，可结合项目特点和成本管理需要，按开发项目一定区域、周期划分成本核算对象。在此基础上，同一期或区域内有不同产品业态物业，还应按产品业态划分成本核算对象。

　　(3)不能对外经营或销售的配套设施不作单独成本核算对象，先作过渡性成本对象将发生的成本费用归集，然后再将其相关成本分摊计入能对外经营销售的成本核算对象。

　　(4)成本核算对象一般应在开工前确定。一旦确定，不得随意变更，以保证成本核算准确性。如不同成本核算对象同时开发，应由成本部门在成本支付时注明属哪个成本核算对象，以便财务人员准确核算。