本案特点:本案中稽查人员不拘泥于企业提供的账簿资料，而是将账务处理、合同文书、开发现场等情况结合起来，运用逻辑分析进行检查，并对施工单位、销售公司等相关企业作了延伸检查，从而发现疑点，查清问题，值得借鉴。
一、案件背景情况
（一）案件来源
2007年5月，江苏苏州市国税局稽查局按照工作计划将苏州W房地产开发公司（以下简称“W公司”）列为房地产行业税收专项检查对象。
（二）纳税人基本情况
W公司成立于2003年4月，经济类型为私营有限责任公司。注册资本在成立时为800万元，于2003年5月增资到2000万元。原投资方为上海H房地产开发经营有限公司（以下简称“H公司”），于
二、检查过程与检查方法
（一）检查预案
实施检查前，稽查人员进行了案头分析，查阅了解苏州W公司的基本情况。W公司开发项目共两幢高层楼房，称为一期和二期。此开发项目最早由苏州J物业有限公司（以下简称“J公司”）取得土地使用权并进行开发，后转让给上海H公司，H公司再转让给上海A公司。A公司入股苏州W公司后，W公司将此项目分两期开发成两幢高层楼房。一期由烂尾楼建成，共22层，1～3层为商铺，4～22层为精装综合商业用房，于2003年12月取得预售许可证，竣工日期为2005年3月，可售面积为2.66万平方米。二期系新建而成，共32层，1～2层为商铺，3～32层为住宅，于2004年8月取得预售许可证，竣工日期为2006年6月，可售面积为2.6万平方米。
2006年2月，江苏省苏州市国家税务局某征管分局对W公司进行了稽核评税，发现该公司自2003年成立起至2005年，发生楼盘预售收入1.7亿元未申报预缴所得税，以及在成本列支中有不规范行为，由于该公司开发的楼盘尚未完工，当时，征管分局除责令补缴税款及滞纳金之外，还要求该公司立即整改。该公司在稽核评税后于2006年4月进行了汇算清缴。据统计，W公司2003年至2006年（所属期）共计入库企业所得税1120万元，其中主要是稽核评税以后的补缴税款。看到该公司已入库巨额税款，稽查部门感觉W公司的整改已比较到位，存在问题的可能性较小。
但通过进一步分析以后稽查人员发现，从已结转销售收入的2005年和2006年分析，扣除预缴所得税的因素，2005年实际缴纳所得税555.05万元，税收负担率为5.26%；2006年实际缴纳所得税为0，这极不正常。国家税务总局国税发［2003］第83号文件规定，开发产品的成本利润率不得低于15%。通过测算W公司的利润率在15.94%左右，刚刚达到15%的最低标准，明显低于苏州房地产行业的同期利润水平。检查组认为有必要进一步深入检查，并确定采取现场察看与调账检查相结合的方式实施稽查。
（二）检查具体方法
在调账检查前，稽查人员到开发现场进行外围调查，了解到W公司开发的两幢高楼间的空地建成了一个1500平方米左右的中心绿化景观等基本情况。尔后，稽查人员按法定程序调取了该公司2003至2006年的账册、凭证等纳税资料进行检查。
1．从错综复杂的转让费中发现土地成本重复列支800万元。稽查人员首先对销售收入、可售面积等项目进行核对，虽仍有部分预售收入未申报，但未发现重大异常情况，遂决定将成本、费用作为检查重点。核查成本时，一笔800万元的“土地成本”引起稽查人员的注意。通过查阅原始凭证发现，发票由上海H公司开具，内容为“项目转让费”，但在银行汇款单上有一行小字标注有“股权转让费”字样。按规定，股权转让费不能列入开发成本。稽查人员展开调查，发现由于苏州W公司经历了增资、投资方变更、股权转让，以及主要负责人及会计人员频繁更迭，原始凭证极不规范，会计处理前后不一，合同资料残缺不全，整个开发过程无人能说得清楚。
稽查人员反复研究，确定了从合同文书中找线索的稽查方案。检查组要求苏州W公司提供所有合同协议。在苏州W公司找不全，就到投资方上海A公司去找，上海A公司找不全，又到前股东上海H公司去找，历时一个多月，终于找到了全部合同文件。原来，苏州W公司的一期工程最早由苏州J公司开发，后变成烂尾楼，苏州J公司将此烂尾楼以1650万元的价格转让给上海H公司，上海H公司将此烂尾楼中的土地作价800万元作为投资款，投资成立了苏州W公司，一个月后，用现金增资1200万元，使注册资本达到2000万元。然后，又将苏州W公司的股权作价2000万元、烂尾楼作价2100万元，一并转让给上海A公司。烂尾楼和股权转让费中都包含了土地成本。上海H公司将烂尾楼2100万元及股权中的800万元土地成本开具了项目转让费发票，造成苏州W公司列支的2900万元开发成本中，土地成本重复列支800万元。
2．查出虚列成本的绿化费、人员工资及其他费用合计498万元。稽查人员以绿化费作为检查重点，发现W公司一共列支了两笔绿化费。一笔是苏州M公司承建的屋顶花园，金额为27万元；一笔为上海Z公司开具的绿化费发票，金额为238万元，未写明绿化地点。经过实地勘查，整个开发项目除了屋顶花园外，就是两幢楼之间的中心绿化。那么这笔238万的绿化费就应该是中心绿化的成本。但中心绿化面积并不大，树木也不多，为什么成本这么高？W公司为何要舍近求远找上海Z公司来搞绿化？检查组大胆推测有可能成本串户，因为W公司的投资方上海A公司也是一家开发企业且在上海经营。
稽查人员从六大卷工程合同中找到该笔绿化合同。正文中没有线索，但细心的稽查人员在附页中的“注意事项”里发现了蛛丝马迹，“注意事项”上面注明该工程植树2700棵。1500平方米的绿化面积种植2700棵树，岂不是一平方米内要种两棵树？稽查人员再次现场勘查，通过清点发现两块绿地一共不过50棵树。 在事实面前W公司不得不承认，因苏州W公司利润较高，上海A公司将集团公司在其他城市开发项目上支付的绿化费238万元混入了W公司。
顺着同一思路，稽查人员在管理费用中也查出混入W公司的上海A公司的人员工资及其他费用共260万元。
3．查出虚列的租赁费274万元。检查发现，2005年3月，W公司列支了一笔房租274万元。仅从凭证看，资料一应俱全，有发票、有合同。发票由上海A公司到上海税务局代开。合同表明，收款原因是苏州W公司租用上海A公司的房产作售楼处，租期为2003年1至12月。鉴于上海A公司是苏州W公司的投资方，这笔关联交易的真实性成为核查的重点。仔细推敲，发现了其中的破绽，苏州W公司是2003年4月才成立的，一期工程的设计是2003年10月才完成的，预售许可证到2003年12月才取得，怎么可能在公司还没成立、项目还没设计就租用售楼处呢？而且不在苏州要到上海去租房？事实面前W公司只得承认是凭空虚列。
（三）检查中遇到的困难和阻力及相关证据的认定
公司经营过程中涉及到增资、投资方变更、股权转让、主要负责人及会计人员频繁更迭，造成原始凭证极不规范，会计处理前后不一，合同资料残缺不全，给检查工作带来较大难度。稽查人员根据实际情况及时调整部署，制定切实可行的工作计划，在具体工作中细致深入，善于发现问题，最终查清了违法事实。
三、违法事实及定性处理
（一）违法事实和作案手段
W公司采取土地成本重复列支，虚列支绿化费、人员工资及其他费用，虚列支租赁费等手段偷逃企业所得税465万元。
（二）处理结果
1.根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》第一条、第四条、第六条第一款、第七条第（八）项、《企业所得税税前扣除办法》和《中华人民共和国税收征管法》（以下简称《征管法》）第六十三条第一款的规定，对该公司在账上多列成本、多记支出，少缴税款的偷税行为，除追缴所偷企业所得税465万元外，并处以所偷税款百分之五十的罚款233万元。
2.根据《征管法》第三十二条加收滞纳金50万元。
3.该公司涉嫌偷税犯罪，根据《征管法》第六十三条第一款、第七十七条第一款的规定，依法移送公安机关处理。
四、案件分析
（一）查处本案的认识及体会
1．要善于运用综合分析法，对房地产企业进行立体检查。在稽查中发现，个别房地产企业受利益驱动，用假发票、收据或大头小尾的真发票等不合法凭证列支成本费用。特别是当前，虚开普通发票的违法行为呈节节上升之势，而房地产公司作为高利润行业，为少缴所得税，已经成为虚假发票的重灾区。根据其行业特点，不拘泥于账本资料，将账务处理、合同文书、开发现场等情况相结合，必要时可对施工单位、销售公司等相关企业作延伸检查，从而发现疑点，一查到底。
2．要重视对内资企业关联交易的检查。当前，房地产企业的关联交易已经涉及到收入、成本、费用等各个方面，利用关联交易来逃避纳税的现象时有发生。所以，要重点核查低价销售、利息支出、咨询费、策划费、销售佣金等可能发生关联交易的有关项目。
3．要注意收入、成本科目中的反常现象。一般来说，迟报、少报销售收入的现象在房地产企业中屡见不鲜。但在实际稽查中，发现有房地产企业竟然多报销售收入的情况发生，经查原来是企业利用房地产滚动开发的特点，采用混淆各期竣工项目的面积、收入、成本等方式，将未完工项目混同完工项目结转销售收入，通过多列未完工项目成本，即用后期成本、预估成本或其他项目成本挤占当期成本，以达到虚增销售成本，少计应纳税所得额的目的。
4．要注意复核折旧、长期投资等科目。在实际稽查中，发现有企业将出租的开发产品计提折旧，减少税基的情况。发现有房地产企业将投资收益挂帐或汇兑收益挂帐不计收入的情况，达到少缴所得税的目的。
5．要通过稽查实践，不断细化、完善房地产企业的经验数据，建立土地、前期工程、建安工程、基础设施等相关数据模型，为分析、监控、评税、稽查提供参考数据，提高稽查选案的准确性，最大程度地发挥稽查的打击和震慑作用。
（二）工作建议
加强稽查与评税的互动，强化税源联动管理。本案的被查企业曾接受过征管分局的稽核评税，在思想上抱有侥幸心理，自以为刚接受稽核不久，税务机关在短时间内不会再来检查，于是在成本结算上巧立名目，大肆偷逃国家税款。同时，在稽查中还发现有部分房地产企业，基于上述心理，利用税务机关不可能对同一企业年年实施检查的惯例，在2006年查出应从费用科目调整入成本科目的支出，如开发项目的利息，在2007年检查时发现其成本已调增，而费用未调减，重复税前列支等情况。针对这类情况，要加强跟踪监管，有效遏制税收违法行为。
