一、基本情况
    某房地产开发有限公司，成立于1999年，注册资本8000000元，主要经营房地产开发、商品房销售，近两年主要开发建设延安路山田园商住楼项目，2000年至2001年度帐面亏损，2002年度实现销售并有盈利，财务核算执行施工、房地产企业财务制度。
    二、检查过程及违法事实
    根据市稽查局房地产专项检查工作安排，检查组于2003年6月10日至7月18日，对该房地产开发有限公司2000—2002年度的地方各税缴纳情况进行了检查，检查人员仔细审阅了该公司2000—2002年的会计报表、账簿、凭证、售房合同、房屋销售清单及有关资料，并对该公司所开发的项目进行了实地勘查，发现该公司在其他应付款科目代收有关费用、长期借款科目挂个人按揭购房款均未按规定申报缴纳营业税及附加，预收账款科目有部分商品房已经交付使用未在所属年度结转收入，人为调节本年利润，造成所属年度少缴了企业所得税。
    经过几天的检查，检查人员发现该公司在2000至2002年度主要违法事实如下：
    (一)营业税及城建税、教育费附加问题
    1．该公司2001年度在其他应付款科目代收产权费30971元、公证费37840元、煤气费94000元，合计16281元，未申报缴纳营业税8140元、城建税569元、教育费附加244元。
    2．该公司2002年度在其他应付款科目代收产权费7164元、公证费51386元、煤气管道费50000元，合计108547元，未申报缴纳营业税5427元；2002年6月在长期借款科目挂个人按揭贷款3140000元，应做预收帐款，末申报缴纳2002年度营业税157000元；2002年底预收帐款帐面余额26766670元、帐面销售收入16371583元，应申报缴纳营业税2156912元，实际申报缴纳营业税2159223元；上述各项应纳税款与实际申报缴纳税款相抵后2002年度应补缴营业税160116元、城建税11208元、教育费附加4803元。
    (二)房产税问题
    该公司2002年度房屋原值2021360元，未申报缴纳房产税16979元。
    (三)土地使用税问题
    该公司应税土地面积15974.42平方米，未申报缴纳2001—2002年土地使用税43590元。
    (四)土地增值税问题
    该公司2002年度山田园项目2、4、6号楼预收帐款科目余额25547873元，未预缴土地增值税127739元；山田园项目3号楼取得销售收入8221816元，未预缴土地增值税41109元，合计未预缴土地增值税168848元。
    (五)企业所得税问题
    1、2000年度：在管理费用科目列支业务招待费34043元(全年无销售收入)；无《工会经费拨缴款专用收据》计提工会经费1715元；无合法凭证列支房屋租金27000元；计提总公司借款利息180579元、在财务费用科目列支应计人开发成本贷款利息103860元，合计347197元应调增应纳税所得额。2000年度申报利润总额-624698元，虚报亏损3471197元。
    2、2001年度：在管理费用科目列支业务招待费44975元(全年无销售收入)；在管理费用科目列支职工旅游费及食堂费用16492元；无《工会经费拨缴款专用收据》计提工会经费4744元；列支各项赞助费30000元；计提总公司借款利息472528元未按规定标准计入开发成本；支付贷款利息288006元，应计入开发成本。以上合计856745元应调增应纳税所得额，查补营业税及附加24929元应调减应纳税所得额，净调增应纳税所得额831816元，2001年度申报利润总额-1504984元，虚报亏损831816元。
    3、2002年度：管理费用科目业务招待费超支38492元；无《工会经费拨缴款专用收据》计提工会经费2572元；列支个人所得税26400元；应作固定资产而在管理费用科目列支购电脑、复印机25000元；在管理费用科目中无合法凭证列支房屋租金及宣传费3500元；应冲往来帐而列入管理费用的保证金5000元；在营业外支出科目列支赞助费44000元；在其他应付款科目挂财政返还168800元未按规定计人补贴收入科目；在财务费用科目列支了个人贷款利息98071元及应计人开发成本的贷款利息351138元；在财务费用科目计提总公司借款利息570951元，其中企业所得税申报表已调增应纳税所得额171077元，差额399874元，应按规定计入开发成本；预收帐款科目商品房已交付使用未转收入1218798元；合计2381645元应调增应纳税所得额。本次查补2002年度税金及附加91675元、预收帐款转收人部份应计经营税金及附加67033元，少计销售成本2169084元，合计2327792元应调减应纳税所得额。剔除2000年度虚报亏损347197元、2001年度虚报亏损831816元，2002年度净调增应纳税所得额1232866元，应申报缴纳企业所得税406845元(其中：因以前年度虚报亏损造成少缴企业所得税389074元)。
    三、处理结果
    鉴于以上违法事实，经市局审理委员会审理，由市稽查局对其下达了税务处理决定书和税务行政处罚决定书：
    (一)根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一、二、四、五条、及《中华人民共和国税收征收管理法》（1995年2月28日修正）第四十
条第一款及《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款之规定，对该公司2001年度未申报缴纳的营业税8140元予以追缴。
    (二)根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一、二、四、五条及《中华人民共和国税收征收管理法》)第六十三条第一款之规定，对
该公司2002年度按揭贷款部份未申报缴纳营业税157000元及其余部份未申报缴纳的营业税3116元予以追缴。
    (三)根据《中华人民共和国城建税暂行条例》第二、三、四、五条、《中华人民共和国税收征收管理法》(1995年2月28日修正)第四十条第一款及《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款之规定，对该公司2001年度未申报缴纳的城建税569元予以追缴。
    (四)根据《中华人民共和国城建税暂行条例》第二、三、四、五条及《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款之规定，对该公司2002年度按揭贷款部份未申报缴纳城建税10990元及其余部份未申报缴纳城建税218元予以追缴。
    (五)根据《征收教育费附加的暂行条例》第二条、《国务院关于修改(征收教育费附加的暂行条例)的规定》第一条和国务院《关于教育费附加的征收问题的紧急通知》(国发明电[1994]2号)第一条规定，对该公司未申报缴纳2001年度教育费附加244元、2002年度教育费附加4803元予以追征。
    （六)根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条、第三条第一款、第四条、第十条及《安徽省房产税实施细则》第一条、第三条第一款及《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款之规定，对该公司2002年度未申报缴纳房产税16979元予以追缴。
    (七)根据《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》第二、三、四、九条及《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款之规定，对该公司未申报缴纳2001年7月至2002年12月土地使用税43590元予以追缴。
    (八)根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十六条，对该公司未申报预缴土地增值税168848元予以补缴。
    (九)根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》、《中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则》、《企业所得税税前扣除办法》（国税发[2000]84号）、《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款之规定，对因以前年度虚报亏损造成少缴企业所得税389074元予以追征。
    （十）根据《人民共和国企业所得税暂行条例》、《中华人民共和国企业所得税暂行条例实施细则》、《企业所得税税前扣除办法》(国税发[2000]84号)、《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款之规定，对2002年度其他部份未申报缴纳的企业所得税17771元予以追缴。
    (十一)根据《中华人民共和国税收征收管理法》(1995年2月28日修正)第四十条第一款及《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款之规定，对该公司未申报缴纳2001年度地方各税处以罚款13000元。
    (十二)根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款之规定，对该公司未申报缴纳2002年度地方各税处以罚款40000元。
    (十三)根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十四条第一款之规定，对该公司2001年度虚报亏损处以罚款10000元。
    (十六)根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条之规定，对上述未申报缴纳地方各税(不含土地增值税)加收滞纳金30203元。
    以上合计税款及附加821347元、滞纳金30203元，罚款63000元。
    四、分析启示
    (一)房地产开发企业代收代付费用是否申报缴纳营业税应是我们日常检查的重点，企业往往采取挂往来帐或干脆通过帐外收付，不在正常帐面体现。
    (二)房地产开发企业的借款费用与其他企业有所不同，从事房地产开发业务的纳税人为开发房地产而借人的资金所发生的费用，在房地产完工之前所发生的，应计入有关房地产的开发成本，该公司在房地产完工之前所发生的的借款费用均计人财务费用，而未按规定计人开发成本，在日常检查当中我们需加以重视。
    (三)在对房地产开发企业的检查当中，我们不能就账看账，应该根据开发工程项目，调阅有关合同、预算书、结算书，如开发成本列支金额与结算书结算金额有无出入，应注意开发成本是否多列，建安工程支出有无重复进帐，特别是附属和零星工程税务窗口开票的应加以比较分析，是否乱挤成本，从而达到少缴企业所得税目的。
    (四)根据销售清单与预收账款科目相比较，应注意销售已实现而企业仍挂在预收账款科目，不做销售收入，造成少缴企业所得税的现象。
    (五)审核管理费用及营业外支出科目，看有无不符合规定的列支项目，如超标准列支业务招待费、未按规定列支工会经费、无合法凭证列支费用、列支赞助费不进行纳税调整等，这些比较常见的税收违法行为在日常的纳税辅导当中没有彻底得到纠正，反映出管理分局日常征管不到位，税法宣传不及时，又如企业所得税汇算清缴，基层分局由于户多时间紧，难以保证查深查细，有的涉税问题管理分局未发现或发现后未及时处理，如营业外支出中列支捐款、赞助费等如此明显的问题分局辅导时都未指出，给企业造成不必要的纳税负担。