一、基本案情
    (一)案件来源：宣城市地税局稽查局根据省局开展房地产行业专项检查的统一部署，于2002年4月对某房地产开发经营有限公司2000---2001年地方税交纳情况进行检查。
    (二)基本情况：该房地产开发经营有限公司是股份制企业，1999年由浙江来宣城市某县经营房地产开发，2000年工程开工。在经营地办理了工商注册登记和税务登记。2000—2001年账面“预收账款——土地款”已交清应交营业税、城建税、教育费附加及有关合同印花税，土地增值税也已预征。2000年账面亏损804052．28元、2001年账面亏损1083868．32元，申报时未做纳税调整。
    (三)查处概况：该公司所开发项目收入和成本到2001年底均未结转损益(工程尚未全部峻工），本次检查经调整后仍为亏损。本次检查追缴营业税179876．41元，城建税8993．83元，教育费附加5396.29元，土地增值税35975．28元，水利基金3519．86元，加收滞纳金11019．38元，罚款21548．99元（其中以白条支付房租，未按规定取得发票罚款5000元)。该案的查处为当地税务机关整顿了外来开发商税收秩序，也为检查人员查处该类案件提供了成功的范例。
    二、检查方法
    房地产行业涉及税种多，专业性强，经济业务复杂，对稽查业务水平要求较高，为使稽查成果最大化，市稽查局进行了查前专项培训，检查组事先拟定了检查方案，根据房地产行业的特点，确定检查重点和方法。检查人员首先逐笔核对往来款项明细账，与有关规划、施工、销售许可以及合同、协议、产权证相对照，到工程项目工地、城建、计委、土地管理等部门调查了解，向当地征管部门反映、沟通，最终确认了经济业务的实质，发现了违法事实。
    三、检查过程   
    检查人员在检查该公司明细账时发现“其他应付款”科目归集“代建费"2967090．50元，当事人称该款项是委托该公司建房的代建户向其交来的建房款，此款由公司收取后全额付给建筑公司，该公司不收取手续费，是根据政府要求提供服务。为弄清事实，检查人员展开了深入细致的调查取证工作，调取了有关文件、协议及产权证书等大量证据资料。   
    经查，该公司是浙江来某县搞房地产开发的外来投资商，与县政府分别签订了《横山南路综合开发建设项目协议书》、《横山南路综合开发建设项目补充协议书》，协议商定县政府同意由该公司独资开发建设横山南路，征用土地443亩，扣除道路用地后，由该公司经营开发。以综合地价每亩5．5万元征用的土地或拆迁后获得的国家存量土地使用期70年，不再交纳土地出让金，依据规划建造经营用房、办公楼、住宅商品房出售，房屋开发建设必须坚持“统一规划、统一设计、统一配套、统一建设、统一用地”的原则。道路建设开工后，准予该公司边建设商品房边预售，土地预售也准予同步进行。县计委向该公司下发了《关于横山南路两侧兴建商品房开发项目开展前期准备工作的批复》，同意该公司在横山南路两侧规划区内新建商品房总建筑面积4000平方米，总投资额200万元，资金由该公司自筹解决。该公司2000年11月30日取得土地使用证，征地12551平方米用于房地产开发。同月同日该公司向广德城乡建设建设环境保护局申请建设工程规划许可证，工程名称是东2幢、西2幢、东3幢、西3幢商住楼。该公司2002年1月7日才取得建设工程规划许可证，但西2幢、东2幢于2000年12月12日动工，2001年10月竣工；西3幢于2001年7月28日动工，已于2002年4月竣工验收。   
    该公司于2001年1月15日取得商品房预售许可证，东2幢西2幢购房户陈某等45户于2002年初取得房产证、土地使用证。经查该公司与陈某等分别于2000年4月4日、5月26日签订《横山南路两侧土地出让协议》，同月同日签订《房屋代建协议》。《房屋代建协议》注明“代建费”暂按每平方米400元计算，这样土地和土建价款合计后每平方米售价约920元。另外，该公司于2000年9月15日与军粮供应站签订《土地转让协议书》，该公司出让土地573．75平方米，价款630437．5元，于2001年7月18日签订《房屋代建协议》代建费每平方米450元，价款965835元。该土地到2002年4月底军粮供应站尚未取得土地使用证，该房屋2002年4月竣工(属西3幢)。检查人员发现该公司于2001年7月18日、8月22日收到军粮供应站土地款550437．5元，同年8月27日收取韩某等3人土地款80000元，上述款项共计630437．5元，该公司计入了”资本公积”科目。
    以上事实和证据显示，该公司所谓“代建”不符合《营业税政策问题解答（一)的通知》皖地税政一字(1995)171号所规定的代建条件。第一，该公司虽然与“代建户”签有“土地出让或转让协议”但“代建户”并未取得土地使用权(土地使用证在房屋建成后与房产证同时取得)，开发时土地使用权仍属该公司；第二，商品房开发项目计划、建设工程规划许可证是广德县计委和城乡建设建设环境保护局下达给该公司的，而非“代建户”；第三，“代建协议”中的代建费实际上是房屋建造成本，而非收取合理代建手续费。所以，该公司实际是将商品房开发分解成先卖土地后建房两步，既达到筹集资金滚动开发的目的，又造成受托代建的形式。依据国税函(1998)554号《国家税务总局关于“代建”房屋行为如何征收营业税问题的批复》的规定，此行为应征收销售不动产营业税。
    四、主要问题
    (一)转让土地款不转收入。取得转让土地收入630437．5元，计入资本公积，未计应税收人，少申报缴纳转让无形资产营业税、城建税及附加34043．63元，少申报缴纳土地增值税6304．38元。
    (二)销房款不申报纳税。取得土地使用权和开发权后先转让土地，同时与购房产签定代建协议，按购房户要求建房，以“代建”之形式行售房之实，收取“代建费”2967090．5元，计人其他往来，少申报缴纳销售不动产营业税、城建税及附加160222．89元，少申报缴纳土地增值税29670．90元。
    五、案件处理
    (一)处理过程。
    根据以上违法事实，检查人员于2002年5月12日向该公司下达了《税务行政处罚事项告知书》，对该公司将应税收入计入“其他应付款”、“资本公积”，少交营业税、城建税、教育费附加188870．23元，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款的规定除追缴上述税款外，拟处少交税款0.5倍罚款计94435．12元。该公司接到《税务行政处罚事项告知书》后进行了陈述申辩，并于2002年5月15日提交《关于要求举行听证的申请》。
    市地税局于5月29日上午举行听证会。听证会上，检查人员与该公司的代理律师进行了充分的举证、质证。该公司对转让土地收入计入“资本公积”的违法事实，愿意接受处罚，但对代建房认定为销售商品房，“其他应付款”归集的代建费定为偷税处以罚款持有异议。理由是公司从事代建房是得到县政府同意，按政府协议操作的，是政府招商引资优惠政策的体现，况且公司对省地税局[1995]171号、国税函[1998]554号文件不清楚，当地税务机关也没有向公司宣传。
    (二)案件处理
    1、案件定性。市地税局审理委员会按期召开重大税务案件审理会议，对该公司转让土地使用权收入630437．50元，不计收入，计入“资本公积”定性为偷税；对计人“其他应付款”的“代建费”2967090.5元，认定不符合代建条件。
    2、处理依据。依据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一、二、四、九条、第十二条第(二)项，国税函(1998)554号《国家税务总局于“代建”房屋行为如何征收营业税问题的批复》，《营业税政策问解答(一)的通知》皖地税政一字(1995)171号第五条，《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第二、三、四条以及《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二、六十三条第一款的规定，除追缴少缴的营业税179876．41元、城建税8993．83元，并处转让土地使用权收入少缴营业税、城建税33097．98元以0．5倍罚款计16548。99元，加收滞纳金11019．38元；对不符合代建条件的“代建费”未交的税款，考虑在此问题上当地政府招商引资的实际情况及税务主管部门管理力度不够，不予处罚。
    依据《关于教育费附加征收的紧急通知》第一条的规定，追缴教育费附加5396．29元；依据《土地增值税暂行条例》第二、三、四条，《安徽省土地增值税预征暂行办法》第五条的有关规定，预征土地增值税35975．28元。
    3、处理结果。宣城市地税局稽查局根据审理委员会的《审理纪要》下达了《税务处理决定书》、《税务行政处罚决定书》。上述税款230241．80元、滞纳金11019．38元，已按期入库。
    六、原因分析
    (一)税收环境的影响。经济发达地区投资饱和后，一些房地产开发商把目光投向经济欠发达地区。吸引外来投资商的一个重要因素是当地政府承诺的各种优惠政策。一些地方政府部门为吸引外来投资者，制定政策、采取措施，优化投资环境。其中不乏以改善投资环境为由制定的违规政策。本案，当地政府就给外来开发商假“代建”，创造了外在条件。此外，纳税人对税收政策缺乏了解和理解上的偏差也是一个重要原因。
    (二)税收征管力度的影响。税务部门在经济活动中消极、滞后的管理模式，削弱了征管效果。因主管税务部门没有主动介入经济活动，及时宣传税收政策，制订相应的管理措施，使违法行为没有得到有效的制止和纠正，也使税务机关在既成事实后处于被动地位，给案件处理带来一定难度。税务机关受政府干预的影响，执法刚性不足，处罚力度不够，在一定程度上助长了违法者的侥幸心理。
    七、对策分析
    (一)检查人员要善于透过现象看本质，从细节上发现问题。对于案情复杂，扑朔迷离的案件，检查人员不要被一些表面现象所迷惑，一定要通过深人细致的调查取证，透过现象看本质，不能重形式轻实质。本案检查人员通过对有关”协议”、“合同”、“规划许可证”、“销售许可证”以及“房产证”、“土地使用证”签订或发放的时间、对象等具体细节的分析、论证经济交易的实质，从而发现了该公司假“代建”的违法事实。
    (二)税务征管部门要主动深入企业，积极提供优质服务。对外来投资项目，税务机关要主动做好服务工作，有针对性的宣传有关税收政策。要加强日常跟踪管理，防止外来开发商以当地政府优化投资环境为由利用政府给予的各种“便利”逃避税收，钻税收政策空子。据了解，该县外来房地产开发商大多采取假“代建”的形式，逃避税收。本案的查处整顿了当地外来开发商税收秩序，防止了税收流失。
    (三)税务人员应着力提高执法水平。纳税人自我“保护”，税收“筹划”意识日益增强，对执法人员的业务素质、职业水准要求越来越高。执法人员不仅要注重自身政策水平的提高，能够理解把握税法的精神实质，同时还要具备高度的责任心和敬业精神，严格按程序办案。只有这样，才能办成铁案，才能更好地履行职责，才能树立执法机关良好形象。