一、基本案情
合肥某房地产开发有限责任公司成立于1996年5月，注册资金1500万元，主要从事经营房地产开发业务，兼营室内外装饰、施工庭院美化等。
2003年6月份，合肥市地税稽查局通过人工选案，对该公司2000年至2002年地方各税的缴纳情况进行了检查。经过检查，发现该公司偷逃地方各税1990614．75元。
二、稽查过程
(一)案头分析
检查组接到案件后，通过税务局域网初步了解了该公司生产经营情况及纳税情况：从2000年开始开发锦桂大厦、静心花园等项目，开发面积达3万平方米左右，2001年开始售楼，2002年售楼达到高峰，销售面积已达到80％以上，而且售房款应在3000万以上。该公司自1996年开业以来一直到2002年底，只申报缴纳营业税、城建税及教育费附加42万多元，存在隐瞒收入、偷逃国家税款的重大嫌疑。检查组就掌握的情况进行了分析，如果该企业隐瞒收入，仅从帐面上很难完全看出其真实收入。于是稽查人员，根据房地产行业的特点，确定了先从外部人手掌握第一手资料，再深入检查的策略。
(二)两路突破
稽查人员在送达《税务检查通知书》，办理完有关稽查手续后，立即兵分两路，一路深入企业，对企业的财务报表、纳税申报表及全部经营帐簿、凭证、发票及有关合同进行全面、深入、细致的检查，并依法检查了该单位生产、经营场所，从出纳会计处当场查获流水帐1本、收据7本，并按《中华人民共和国税收征收管理法》规定的程序调回稽查局；另一路深入到开发现场调查了解工程开发、完工、销售及楼主入住的情况，然后根据开发立项书、规划图、已开发面积、单位均价、销售进度，估算出该公司应取得的销售额。
三、主要问题
随后，检查组对该公司整个纳税情况进行了全面细致地检查，发现以下涉税问题：
(一)营业税及其附加
1、至2002年底，该公司“预收帐款”科目帐面贷方余额为37661945．48元，根据《营业税暂行条例实施细则》第二十八条“纳税人转让土地使用权或者销售不动产，采用预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”的规定，上述“预收帐款”应申报缴纳营业税1883097．27元、城建税131816．81元、教育费附加56492．91元。该公司已申报缴纳营业税384771．74元、城建税26934．02元、教育费附加11543．15元，少缴营业税1498325．53元、城建税104882．79元、教育费附加414949．76元。
2、将经营收入长期挂往来帐户，隐瞒应税收入。检查人员通过对“其它应付款”科目的每笔发生额的逐一核查，发现以下问题：
(1)该公司在“其它应付款—联通”科目反映2000年贷方发生额180．49万元，摘要上并未注明是什么性质的资金，检查组“顺藤摸瓜”，通过查阅有关经济合同、询问财务人员，一张一张发票的寻找线索，终于查清：该公司于1999年底与中国联通安徽分公司签定了联通安徽分公司电信枢纽楼代建合同，联通公司按建筑成本7％的比例支付给该公司代建费用1804900元。另外，该公司采取同样的手段收取2001年安徽省审计厅代建费用1800000元，均挂在往来款上，役有按规定提交营业税及附加，共少缴营业税180245元、城建税12617．15元、教育费附加5407．35元。
(2)该公司在“其它应付款一安凯”科目反映2001年收取安徽安凯汽车股份有限公司土地款3080000元，在“其它应付款一中兴”科日反映2000年收取安徽省中兴房地产开发有限公司房租100000元，均未转收入。没有按规定提交营业税及附加，共少缴营业税159000元、城建税11130元、教育费附加4770元。
该公司1996年至2002年共少缴纳营业税1837572．31元、城建税128630．06元、教育费附加55127．17元。
(二)房产税
该公司收取安徽省中兴房地产开发有限公司房租100000元，未按规定申报缴纳房产税12000元；2001年至2002年度房产原值均为738800元，一直未按规定申报缴纳房产税12411．84元。
四、处理结果
根据《中华人民共和国营业税暂行条例》第一条、第二条第一款第四条第一款规定，该公司少缴营业税1837572．31元；根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第三条、第四条、《征收教育费附加的暂行规定》第二条和国务院《关于教育费附加的征收问题的紧急通知》(国发明电[1994]2号)第一条规定，该公司少缴城建税128630．06元、教育费附加55127．17元；根据《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条第一款、第三条第一款、第四条和《安徽省房产税暂行条例》第三条规定，该公司少缴房产税24411．84元。
根据《中华人民共和国税收征收管理法》(1995年2月28日修正)第二十条、第四十条第一款、《中华人民共和国税收征收管理法》三十二条、第六十三条第一款规定，对该公司滞纳税款的行为加收滞纳金36000．45元，追缴该公司偷逃的营业税、房产税和滞纳金，并处罚款400000元。根据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例第三条和国务院《关于教育费附加的征收问题的紧急通知》(国发明电[1994]2号)第一条规定，同时追缴城建税和教育费附加。
五、原因分析
这个案件给我们带来的启示是深刻的，特别在税收征管方面暴露出很多问题。
(一)房地产市场不规范以及税务机关税源监控效率不高
纳税人对房地产业一些特殊的税收政策不了解，造成了税款的漏征或漏报。
从我局这几年对房地产业专项检查情况来看，纳税人对预收房款、以房抵工程款、以地换房、按揭贷款、代收款项等特殊的税收政策，掌握不够，而税务机关又无法提供及时、到位的服务及纳税辅导。致使企业没有足额缴纳税款，造成国家税款大量流失。同时，也给房地产企业带来巨大的纳税风险。
(二)发票管理没有有效发挥控税效应
本案中，该公司就是利用多开发票，少计收入的手段来进行偷税的。现实中，绝大多数房地产开发单位在收取预售房屋款时，采取白条或收款收据收款，有的用建筑材料发票冲抵售房款，从而造成收入体外循环。
(三)对房地产领域涉税案件打击不力
虽然按照上级精神，各级税务机关开展了整顿和规范税收秩序工作，进行了房地产专项检查工作，但对大案、要案查处仍然存在处理偏宽，打击不力，该追究刑事责任的没有依法追究，存在以罚代刑的现象，在一定程度上姑息了偷税者。
六、对策分析
鉴于房地产业的经营现状和房地产税收征管中存在的问题，应采取以下对策，加强和完善房地产税收控管的办法和措施，防止税款流失。
(一)加大对预收款征税的力度，并与帐外调查相结合
本案中，纳税户就是利用往来帐户隐匿预收帐款来达到偷逃税的目的。因此，要求检查人员加强对往来帐户的审核，认真分析帐户之间的勾稽关系，发现疑点。
稽查工作不能仅就帐查帐，而应多方掌握资料、信息，并结合帐外实地盘查，这样往往能取得意想不到的效果。本案由于稽查人员通过实地调查大致估算出其大概销售额，再结合帐簿，指出其存在的问题，迫使其承认少缴税款的事实。因此，对房地产企业这种特定行业进行检查时，稽查人员事先应对该企业的开发项目、经营情况要有所解，做到心中有数，工作上有的放矢。
(二)加强税法宣传，提高纳税意识
在本案中，该公司相关人员法制意识淡薄，不能正确处理国家利益与企业自身利益的关系，他们不是通过合法经营、科学管理来赢利，而是想方设法偷逃税款来谋取暴利。稽查人员一边对其法人代表进行询问，了解相关纳税情况，一边积极宣传税收法律、法规，指出诚信纳税的意义、偷税漏税的危害，言之谆谆、以理服人，最终税企双方达成共识，为下一步的检查、争取纳税人的配合奠定了良好的基础。因此，征管部门应在日常征管工作中积极组织纳税人进行税法知识的学习培训，增强纳税人税法遵从意识。
(三)加强税收征管，掌控税源
根据房地产开发商建造商品房数量多、周期长，投资额大的特点，可制定一个房地产业税收征管办法，掌握其经营情况。要求企业设置一个“商品房纳税申报登记表”，规定企业在项目立项时，应向当地税务机关办理申报登记；税务机关则对每一个房地产纳税人按每一幢商品房设置建房及纳税情况征收台帐。登记表与征收台帐的内容应包括：企业名称、经营地址、商品房房屋类别、房屋座落地名称、开工时间、预计完工时间、计划建筑面积、套数、预售许可证号、纳税金额及时间等项目。从而使每一座商品房从立项动工到完工销售，一直处在税务部门的控管之下。其次，税务机关还要根据房地产业发展迅猛，合作开发项目形式多样的特点，深入调查研究，摸清房地产经营情况，掌握第一手资料，提高税收征管质量，堵塞税收漏洞。
(四)管账与管票有机地结合起来
本案中，税务部门存在对发票监管不力。纳税人开出的售房发票金额远远大于企业申报纳税的销售额，时间长达三年之久。如果征管部门相关人员当初的工作更严谨些，企业少缴税款的问题就能及时发现，漏洞就能及时堵住。税务机应加强以票控税力度，定期核对发票领、用、存情况，并与纳税人申报数、帐载收入数对比审核，堵塞漏洞。
(五)发挥税务稽查的作用，加大执法力度
本案中，企业的法人代表对税务部门下达的40万元的行政处罚决定，后悔地说：“早知今日，我当初无论如何也不会偷逃国家税款”。税务稽查对打击偷逃税是有效的，对偷税分子也具有很大的威慑力。只有加大对恶意偷税者的处罚力度，充分发挥处罚的“惩”和“戒”两种作用，才能达到制止和预防涉税违法的目的。发挥税务稽查的作用，可对整体房地产业进行一次专项清理检查。税务稽查部门应先到土地局、建设局、工商局等部门了解所有商品房立项、征用土地面积，开工许可证，预售许可证以及房地产业主名称、商品房建设地点、建设规模、投资额等基本情况、再与我们税务征管部门所掌握情况对照，检查有的放矢。为严肃税收法纪、强化房地产业的征管奠定基础。
