【本案特点】

本案中检查人员能够亲临房屋销售现场，实地了解企业销售情况，掌握第一手材料，并注意通过账实、账账对比发现线索，从而对案件查获起到了关键的作用。

一、案件背景情况

（一）案件来源

根据稽查指令，市地税稽查局对某房地产公司2003年度税款缴纳情况实施日常检查。

（二）纳税人基本情况

某房地产公司是2001年1月成立的以房屋开发、销售为主的私营有限公司，注册资本2000万元。尽管该公司成立时间较短，但其发展速度和规模却在同行业处于领先地位，其在短短的4年中，仅在某一地区的房屋面积就达近百万平方米，实现产值达20亿。该公司2003年实现经营收入2亿多元，亏损980万元。

二、检查的过程及采取的检查方法

（一）案件的查前准备

通过对该公司2003年度财务报告的审查，检查人员在了解该公司全年未发生重大事件情况下，根据房地产行业平均营业利润率结合其本身经营状况，初步断定该公司可能存在成本费用列支不实的问题，从而确定对该公司的检查重点为开发成本费用的支出和结转。

（二）检查的具体方法

在检查中，检查人员首先对售楼处的工作人员逐一询问，掌握了该公司房屋开发的地点、面积、已经销售房屋的数量、销售价格，并调取、查阅和复印了销售房屋合同等资料。然后与公司财务人员一起对其销售额及销售面积逐一核对落实。在检查过程中，检查人员发现该公司核算的开发成本的总成本和单位成本的金额均为整千整百，无零尾现象。通过对帐簿的核算记录与售楼处资料的核对，检查人员发现，财务人员在结转开发成本过程中未能按照会计制度的规定结转成本，而是有意的虚估销售单价，使账面的单价远远低于实际售价，人为造成账面销售面积比实际销售面积高估近2万平方米。导致的直接后果是该公司当年多转经营成本高达3400万元。仅此一项就少缴税款1100余万元。

通过全面稽查，检查人员还发现该公司2003年度不同程度存在虚列成本和费用现象：

1．任意调节不同开发楼盘相应的开发成本和经营成本。该公司将应计入未实现销售楼盘的土地使用费计入已实现销售使用费中，虚转经营成本，减少当期利润，仅此一项就使2003年度多列开发成本达1400余万元。造成少缴企业所得税近500万元。

2．混淆开发成本、福利费用和期间费用。具体表现为：将应在“职工福利费”中列支的费用、房产开发过程中的贷款利息计入到企业“管理费用”中，多列期间费用700万元。

3．对会计制度规定与现行税法要求不一致的项目未按规定予以调整。对行政部门的罚款在计算企业所得税时未予以调增计税所得，少缴企业所得税。

三、违法事实及定性处理

某房地产公司在帐簿上采取虚列成本，进行虚假纳税申报的手段少缴企业所得税，经稽查局税收行政执法委员会审议，在履行了告知、听证程序后，稽查局于8月12日对该公司做出了相应的税务处理和处罚决定。

（一）根据《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及实施细则的规定，对该房地产公司补缴企业所得税1160万元。

（二）根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条的规定，对其加收滞纳金53.40万元。

（三）根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条的规定，对其少缴税款的行为定性为偷税，并处偷税款额一倍的罚款，计1160万元。

以上税款、滞纳金及罚款纳税人已在限期内缴纳入库，对于税务机关上述决定，该公司未提出复议或诉讼。因该公司的涉税违法行为已达到移送标准，故稽查局将本案向司法机关进行了移送。

四、案例分析

（一）税务检查人员要善于分析涉税信息

随着网上申报的全面推行和纳税档案管理的升级，检查人员不仅要努力提高自身的业务能力，还要充分利用现代化信息资源，应通过税务系统的计算机局域网络，查询企业的各项涉税信息，并对相关情况对比分析，从中发现疑点。

（二）税务检查人员对发现的疑点要查深查透，不漏掉任何细节

对房地产开发企业的检查，要结合企业经营业务状况，特别是弄清企业的开发面积、可销售面积、已销售面积及结存面积情况，并与会计报表、总账核对，发现疑点一查到底。

（大连经济技术开发区地税局  苗永成）