【案件特点】
本案从沙盘模型和墙壁上张贴的销售平面图入手，结合实地检查，发现某房地产公司开具非合规发票、隐匿收入的违法事实，这种检查的方法比较独特。
一、案件背景情况
（一）案件来源
2005年4月，市地税稽查局对某房地产开发有限公司2004年度缴纳地方各税情况实施税务专项检查。
（二）纳税人基本情况
某房地产有限公司成立于2002年11月，注册资本800万元，股份制企业。公司成立不久，便在市内某区取得一块土地的使用权进行住宅小区的开发，至2004年底基本建成并销售完毕。
二、检查过程及采取的检查方法
（一）案件的查前准备
检查人员在实施检查前，按规定送达了《税务检查通知书》、《自查提醒通知书》等税务文书。该公司财务人员在规定的时间内进行了自查，《纳税自查情况报表》上标明应那地方各税已经全部缴纳入库。检查人员调阅了该公司2002、2003年度的税务检查报告，两个年度的税务检查结论均是“经检查无问题”。同时由于该公司成立于2002年，企业所得税在国税机关缴纳，因此检查组将检查的重点放在营业税方面。
（二）检查的具体方法
1．实施帐簿检查无问题。按照约定的时间，检查人员来到该公司，财务人员将2004年度的帐簿、会计报表、纳税申报表及使用过的发票等提供给检查人员。检查人员在进行帐簿检查的同时，要求财务人员提供该公司开发的住宅小区立项手续、销售明细、工程预决算书以及竣工报告等资料。但财务人员只提供了一套销售平面图，并以相关人员不在为由未予提供其余资料。检查人员查看了销售平面图，这份平面图只反映了开发的房屋数量、房屋的层数、房屋的结构、单套房屋的面积等信息，另外标注了是否销售的字样。经过几天帐簿检查，检查人员发现该公司在2004年度因适用税率错误而少申报缴纳土地增值税204206.54元，除此之外未发现问题。
2．实地检查发现涉税问题线索。期间，检查人员回忆起在该公司一楼会议室内摆放着其开发住宅小区的沙盘模型、墙壁上张贴着销售平面图，于是检查人员来到了会议室，沙盘模型和销售平面图引起了检查人员的注意。经仔细检查发现，沙盘模型和墙壁上张贴的销售平面图与财务人员提供的销售平面图有出入，财务人员提供的平面图中，每幢房屋都是六层；从沙盘模型和墙壁上张贴的销售平面图看，每幢房屋都是七层，即在第六层上面还有一层阁楼，阁楼也注明了销售面积，虽然面积不大，但同时也标注了是否销售的字样。这种情况使检查人员产生了疑问：在帐簿检查时，财务人员称每幢房屋都是六层，且在帐簿上反映的房屋销售收入也是每幢房屋取得六层房屋销售收入，那么第七层即阁楼是否单独销售，如果单独销售，其房屋销售收入为什么没有在帐簿中记载？带着一连串的问题，检查人员对财务人员进行了询问，财务人员在回答问题时吞吞吐吐，所答非所问。鉴于此，检查人员决定采用实地检查的方法，到该公司开发的住宅小区进行现场调查。检查人员来到位于住宅小区的售楼处，在售楼处看到了住宅小区的简介。原来建筑面积4万余平方米的住宅小区，不仅在楼房的顶部建有阁楼，还在小区内建有大量的车库和仓房，阁楼、车库、仓房全部单独销售。在售楼处保管的销售明细中，记录了每套房屋以及阁楼、车库、仓房的销售情况，包括建筑面积、购房者、销售单价、销售价格等内容，连同售楼处所使用的公建房也注明了“已售”字样，至此检查人员对该公司的售房情况有了初步了解。在向销售人员了解情况时得知，该公司所开发的房屋由于市场销售较好已经所剩无几，售楼处所使用的公建房也抵顶给建设银行某分行。检查人员又将在售楼处调查的结果拿到住宅小区内进行实地比照，逐一核实了阁楼、车库、仓房的销售情况，实际调查结果与在售楼处了解的情况一致。
3．确定税收违法事实。此时，财务人员见检查人员已将该公司销售情况全部掌握，隐匿阁楼、车库、仓房销售事实已经败露，便找来总经理主动道出了缘由。原来该公司取得土地使用权后，政府改变规划要求在住宅小区的中心地带建立休闲广场，致使该公司比原规划少建设一幢房屋，为了弥补损失，便决定利用现有地势建造车库、仓房，以及在房屋顶楼加建阁楼单独销售，由于私自建设阁楼、车库、仓房违反有关规定，所以阁楼、车库、仓房不能办理产权证明。于是，公司以低于正常销售价格销售阁楼、车库、仓房，并向购房者开具财政部门印制的收款收据，其销售收入未在帐簿中记载。检查人员进一步调取了该公司开具的6本财政部门印制的收款收据，核实从2002年11月至2004年12月，销售阁楼82套，取得售房收入2967518元；销售仓房96套，取得售房收入1512576元；销售车库63套，取得售房收入2811185元，上述共取得房屋销售收入7291279元。
同时该公司提供了2004年8月与建设银行某分行签订的以房屋抵债协议。协议约定，截止2004年8月该公司尚欠建设银行某分行贷款利息1340000元，该公司同意用其开发的住宅小区中邻街的一幢面积为297.79平方米的公建房（即现在的售楼处）抵顶贷款利息。2004年11月该公建房由建设银行某分行办理了房屋产权证明。
三、违法事实及定性处理
该公司少计房屋销售收入8631279元、错用土地增值税税率，根据《中华人民共和国营业税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》、《中华人民共和国印花税暂行条例》、《关于征收教育费附加、地方教育费附加的紧急通知》以及《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条的规定，追缴营业税431563.95元，城市维护建设税30209.48元，教育费附加12946.92元，地方教育费附加4315.64元，土地增值税204206.54元，印花税2589.38元，加收滞纳金154276.87元。
对该公司销售房屋开具财政部门印制的收款收据，在帐簿上不列少列收入的行为，根据《中华人民共和国税收征收管理法》第六十三条第一款的规定定性为偷税，处偷税数额一倍罚款，计666855.75元。根据《中华人民共和国发票管理办法》第三十六条的规定，对其未按规定开具发票的行为，除责令限期改正外，并处10000元罚款。同时把对该公司的有关检查结果向国税机关通报。
该公司已经在规定期限内将以上税款、滞纳金及罚款合计1516964.53元，缴纳入库。
四、案例分析
（一）随着市场经济的发展，偷税与反偷税的斗争更加复杂化，偷税的手段更加隐蔽。这就要求检查人员不仅在运用税收法律法规方面具备较高的素质，同时还需要检查人员了解被查行业的经营特点，学会运用合理的检查方法。
（二）通过本案可以透视出，实施税务检查，尤其是对房地产开发行业的检查，不能单纯的“就账查账”，需要审核房地产开发立项的相关手续和证件，必要时进行实地检查。本案正是在纳税人涉税资料提供不全的情况下，从沙盘模型和墙壁上张贴的销售平面图入手，采取实地检查的方法，查出了该房地产开发有限公司隐匿收入的违法事实。
