【本案特点】

本案的成功查处，体现了在办案过程中检查人员素质的重要性。在查办房地产企业时，“实地调查结合帐簿检查”是稽查的一种方法，本案的检查人员不但熟练地运用了这一方法，而且注意抓住主要矛盾，从而使检查有所突破。

一、案件背景情况

（一）案件来源

根据市地税稽查局专项检查指令，检查组于2004年5月31日起，对某房地产开发有限公司（以下简称A公司）2003年度地方各税缴纳情况进行了检查。

（二）纳税人基本情况

A公司成立于2002年4月，系私营有限公司，从事房地产开发。A公司2002年5月中标某开发项目，至2004年5月31日房屋基本售完，已向主管税务机关提出竣工清算。

二、检查过程及采取的检查方法

5月31日，检查人员来到A公司，在下达了《税务检查通知书》并取得了《送达回证》后，A公司提供开发、销售商品房的有关资料。A公司提供的商品房销售明细表中，发现有近百套房屋未出售，这与A公司查前提供给税务机关的情况不符。经了解，该公司负责人称这些房屋留做抵顶某集团的土地出让金。因两家有纠纷，这部分房屋一直未做处理。检查人员对A公司预收账款和售楼处提供的销售明细表进行核实。经查，A公司除这部分房屋未做销售处理，其余已做销售处理。A公司将土地出让金欠款已预提，为什么这么长时间土地出让金迟迟不支付？房屋空着不卖，而售楼处无房可售？为了弄清这个不符合正常逻辑的“事实”检查人员假扮普通购房者到房屋坐落地进行了暗访。在售楼处，售楼人员面对众多的求购者一再无可奈何地声称“无房可售”，可经检查人员逐户实地核实，却发现有两栋空房，就这个问题，检查人员又与A公司负责人进行了交谈。先从外围谈起，使对方放松警惕，然后步步紧逼、环环紧扣直指“有房不售”的现实，终于谈出实质性问题：原来在2003年12月3日N省A市中级人民法院下达民事裁定书，裁定提取被执行人（即某集团）在A公司的收入37436169元，并送达后立即生效。A公司一直认为，在没有开出售房发票的情况下，该公司没有缴纳地方各税的义务，所以该公司在维护自身利益的驱动下，既没有申报纳税又不急于协助售方销售房屋。

三、违法事实及定性处理

A公司与税务机关在是否应依据法院下达的民事裁定生效后即发生了纳税义务的问题上发生了争议。为了慎重起见，检查人员就此问题向税政部门递交了《税政业务解答卡片》，税政部门的答复是：A公司该项业务虽然未办理产权转让手续，未做会计账务处理，但是属于以房屋抵顶欠款，应于2003年12月3日确认销售收入37436169元实现。另外，检查人员对A公司该项目已销售房屋应缴纳税金进行了核实，由于2002年度预缴税金800万元，A公司计提不足，造成少缴税款。

A公司以房屋抵顶欠款，少计收入37436169元，少缴税款2077707.38元；销售房屋少缴税款523985.02元，两项合计少缴税款2601692.40元。

1．依据《中华人民共和国城市维护建设税暂行条例》第二条、第三条、第四条的规定，应补缴城建税164070.69元；

2．依据《征收教育费附加的暂行规定》第二条、第三条的规定，应补缴教育费附加70316.01元；

3．依据辽财文字[1999]106号《关于开征地方教育费的通知》的规定，应补缴地方教育费附加23438.67元；

4．依据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条的规定，加收滞纳金183056.02元。

A公司已在限期内缴纳以上税款、滞纳金合计2784748.42元。

四、案例分析

（一）税务稽查重要细节

在税务稽查中，检查人员应对企业经营业务中的各个环节、各种情况都要做好分析，不放过蛛丝马迹。有的纳税人为了达到不缴、少缴税款的目的，往往在检查人员了解情况时，避重言轻，“挤牙膏”式的一问一答，这就要求检查人员不但要有过硬的业务本领，更要讲究稽查技巧和询问策略，对所掌握的线索、疑点要查深查透，不放过任何细节。

（二）税务检查要有套路

面对错综复杂的稽查案件，检查人员一定要冷静分析，仔细研究对策。因此，在日常的检查工作中要细致入微，查深查透，入户检查前要进行必要的行业比较，有异常情况要深究，要排除干扰找准突破口，要不失时机地根据政策法规，利用工作经验向企业相关人员宣传税收政策，讲清违法后果，让纳税人及早认识到错误的严重性，主动配合交代事实真相。