【本案特点】

本案从检查会计帐簿入手，抓住了动迁补偿费这一主线，进而查清了某房屋开发公司以售房款抵顶动迁补偿费来逃避纳税的问题对查处房地产企业同类问题具有一定的借鉴意义。

一、案件背景情况

（一）案件来源

根据专项检查指令，市地税稽查局于2003年3月，对某房屋开发公司进行纳税检查。

（二）纳税人基本情况

某房屋开发公司成立于2001年9月，经济性质为私营有限责任公司，注册资本800万元，独立核算，主要经营房屋开发及销售。该企业自成立起只开发了一个小区，2002年5月开工，至2002年底项目尚未竣工，已收取了预售账款3489102.40元，企业所得税由国税局负责征收。

二、检查过程及采取的查前方法

（一）案件的查前准备

检查人员首先调阅了该企业的征管资料进行查前分析。根据房地产开发企业的特点以及该企业已申报纳税情况和其他有关纳税资料，初步确定了检查的重点税种为营业税及其附加和土地增值税。决定采取逆查法和抽查法相结合，并辅以外围调查取证等检查方法。

（二）检查的具体方法

2003年3月18日，检查人员到该房屋开发公司履行了相关法律手续后进行纳税检查。首先检查了企业会计报表、帐簿。在检查“开发成本”账户时，发现在“开发成本——动迁补偿费”这一明细科目下，有一笔红字发生额，冲减开发成本1103302.40元，这一反常现象引起了检查人员的注意。检查人员有针对性地调出该笔业务的记账凭证，上面记载：借：其他应付款1103302.40元，贷：开发成本——动迁补偿费1103302.40元。检查人员对照该笔动迁补偿费入帐时的账务处理发现账面记载：借：开发成本——动迁补偿费1103302.40元，贷：其他应付款1103302.40元。检查人员询问了企业财务人员，其回答是以前工作疏忽，账务处理错误，现在做调账处理。检查人员眉没有轻易放过这个问题。通过查看原始凭证，发现付款方为某商业网点。据一位检查人员掌握，该商业网点原来坐落在小区内，属动迁户，现仍在附近办公。检查人员怀疑该商业网点可能要回迁，也许以动迁补偿费抵顶了购房款，就随即向企业财务人员提出了疑问。财务人员推说对此事不清楚。检查人员提出查看所有购房合同，企业财务人员说保管合同的人不在，等两天再说。

检查人员立即赶到某商业网点进行调查取证。出具了有关证件，履行了合法手续后，向该网点负责人说明了情况和来意，并告知公民作做证的义务，得到了该负责人的配合。原来，该网点在动迁时提出要回迁，想购买小区内一处公建房。双方签订合同时，房屋开发企业提议用应付某商业网点的动迁补偿费作为其购房的预付款，差额部分双方再另行结算，双方不需资金转帐，该网点负责人同意后双方签订了购房合同。

检查人员取得购房合同复印件后，随即赶到该房屋开发公司。在证据面前，房屋开发公司经理交代了事情，原来该房屋开发公司利用商业网点是回迁户这一有利条件，将商业网点的动迁补偿费直接冲减了开发成本，未转作预收售房款，从而达到少缴税款的目的。

三、违法事实及定性处理

该房屋开发公司隐匿预收售房款1103302.40元，造成少缴应纳税款，经稽查局税收行政执法委员会审议后，依法作出税务处理决定，向其追缴营业税55165.12元、城建税3861.56元、教育费附加1654.96元、地方教育费附加551.65元、土地增值税5516.51元，合计66749.80元。根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条的规定，加收滞纳金2123.85元。

该企业在规定的期限内缴清了税款和滞纳金，对于税务机关作出的税务处理决定未提出税务行政复议和诉讼。

四、案例分析

（一）对动迁补偿费的检查是检查房地产企业的重要环节

动迁补偿费的支出占房地产企业开发成本的比重较大，房地产开发企业在开发初期往往发生资金短缺，在这种情况下，就会产生以房屋抵动迁补偿费的行为，因为不需要进行资金往来，企业就会以此来逃避纳税义务。

（二）内查与外调相结合，是成功查处此案的关键

纳税检查，不仅要对企业提供的帐簿、凭证进行检查，还要充分利用法律赋予税务检查人员的权力，对企业没有提供也不愿意提供的资料进行外围调查、取证，正是这些帐簿以外的资料往往是发现税收违法行为的关键和突破口。本案中，检查人员正是通过调取在商业网点保存的《购房合同》，为顺利查清本案铺平了道路。